房产委托公证风险分析及防范

宋艳会

摘 要：房产交易市场的火爆，催生了“委托公证”这一新形式，作为公证机构的常态公证业务之一，如何防范房产委托公证的风险，确保公证质量成为一个值得研究的问题。

关键词：房产委托；公证；风险；防范

近年来，我市房地产市场日趋活跃，随即购房置业逐渐成为人们理财方式的首选。房产交易市场的火爆，催生了“委托公证”这一新形式，以代办房产买卖手续为内容的委托书公证数量激增，作为公证机构的常态公证业务之一，房产委托公证如何防范房风险，确保公证质量成为一个值得研究的问题。

一、房产委托公证风险分析

（一）风险产生原因

1、交易需求

办理委托书公证，其初衷在于为委托人提供方便，使其脱身于烦琐的房产买卖手续，节省交易成本，现实中一些无法上市正常交易的需求就通过这一手段来实现。

这包括一是由于历史原因，我市目前相当一部分房屋尚不能办理房产证，无法上市正常交易，必须通过公证形式进行。二是无产权，只有使用权的房产交易。三是小产权房、联建房、居住未满五年的经济适用房等。

2、逃税

为逃避商品房产权证办理未满五年上市交易需要交纳的营业税，通过做公证约定买卖双方先交易待房产证满5年或房屋达到交易条件时再办理过户。

3、欺诈

由于卖方房屋权利受限，包括被有关部门查封、抵押、房屋共有人不同意卖房等。在卖方权利不能全面行使的情况下，出于欺诈目的，隐瞒真相，在实际操作中，把公证作为违规交易的手段，从而侵犯对方的合法权益。

4、部分中介的有意引导甚至误导

“委托公证”的顺利进行，需要诸多因素共同构成。如买卖双方均同意办理委托公证、房产中介公司配合操作、公证处审查告知注意事项等。在个别当事人法律意识淡薄，风险防范意识薄弱情况下，一些中介公司为协助当事人达到避税等违法目的，在房产不办理产权过户前即将买卖的标的物公证于买方名下，有意促成交易，为日后当事人双方留下诉讼风险隐患。

（二）风险表现形式

1、当事人意思表示

这种情况主要包括一是假冒房产所有者或房产交易的真正当事人，往往采用持假冒、伪造的身份证明文件的方式。二是当事人意思表达与真实意思不符，这往往是在中介的引诱误导之下。

2、委托内容

（1）全权委托中受托人滥用权利

通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。

（2）不可撤销委托的无效

在具体实务中，经常出现委托人为某种目的而随意终止委托授权公证的现象，该种现象即为委托人行使撤销权的情况。我国民法学界通说，撤销权为形成权，委托人单方意思表示，通知受托人即可，无需征得受托人同意，更无需征得第三人（买受方）同意。现实情形中，一些担保公司、中介机构为保证交易的顺利进行，获取相应利润情况下，往往私自订立“格式条款”，约定委托不可撤销，以限制委托人权利行使，即已侵犯了委托人合法权益。

（3）政策变化的风险

每一项政策的变化调整，都会使风险产生变化。以“代收房款”为例。如果公证书中是否有“代收房款”一项，对于不同当事人意义大不同。房产投机者通过委托公证行为代委托人处置房产，按照公证书中“代收房款”一项收取房款，从中获取佣金。如果政策变化，不允许有“代收房款”的规定，鉴于此时未办理房产产权过户登记，对于房产投机者投入相应成本，却不能直接收取利益，还将承担较大法律风险，将对于交易市场良性运转带来不利影响。

二、风险防范

公证人员首先要鉴定保证当事人身份真实，表意真实。

第一，询问委托人的婚姻状况，上述房产有无财产约定书，有无抵押、担保、查封、扣押等情况。这要求公证员一定要注意审查隐瞒婚姻状况从而提供假离婚证、假单身证明或提供假结婚证、领假丈夫或假妻子骗取公证书的情况，能够识别这些证件的真假。

第二，确认受托人是谁，委托人是否充分信任受托人

委托书公证本来是基于相互信任的关系产生的，受托人应当是委托人自己的亲属、朋友等熟知的人，但是由于房产中介、担保公司等的介入，很多受托人已不再是委托人自愿选择的人，因此我们在谈话中应特别提示委托人是否对受托人有充分的信任，以防患于委托人不信任受托人，甚至不认识受托人可能带来的风险。除了常规检查之外，建议对前来办理公证的当事人进行单独谈话，全程录音录像。

三、委托过程的严谨

公证是证明合同签订的事实，是对房产买卖合同的合法有效性进行证明。根据《公证法》、《公证程序规则》、《中国公证协会关于委托书公证的指导性意见》、中国公证协会关于《办理房屋委托公证的指导意见》等规定，在办理委托书公证的过程中，公证员应该将委托人办理委托的法律意义及可能导致的法律后果告知公证当事人，并将告知情况记录在谈话笔录中。

（一）询问该委托人以前是否办理过委托书中涉及的房产的委托公证

该点谈话涉及到要办理的委托书中的房产是否存在重复委托的情况。如委托书的内容是涉及房产出售的，如果委托人重复委托，就可能存在一房数卖，这样最终肯定会有一个甚至几个买主不能顺利更名，极易产生纠纷。特别是原委托公证虽没有过委托期限，但是委托书已经被部分或全部使用、或已经丢失，无法全部返还原委托书时，建议如下：

首先应该要求委托人承认原委托书的效力，并做如下保证：“1、委托书中涉及的房产我已经办理过了关于该房产的委托书，原委托书被我使用完毕或部分使用完毕，剩余的公证书已经丢失，现我因什么原因申请重新委托，如以后因为该房产重复委托发生纠纷，我愿承担相应的法律责任及相应的赔偿责任；2、如原委托书的受托人持原委托公证书办理了委托事项，我愿承担相应法律责任，如第三人与受托人办理了委托书中的委托事宜，我愿承认委托书的效力，并愿承担相应的法律责任”。

其次，要求原委托书中的受托人做个情况说明，说明委托人已经通知终止对他的授权委托，原受托人自通知开始不会再代理委托书中的委托行为。如继续代理，所产生的一切后果，均愿承担相应法律责任及相应赔偿责任。如原委托书中的受托人不能来公证处做谈话的时候，应当对委托人做个特别的告知：“对于您已经终止原委托授权又另行办理了新的委托公证，您应该及时的通知受托人，如果因没有及时通知受托人，受托人不知道您已经终止了原委托授权，仍然继续代理委托事项，您应承认委托书的效力，并承担相应的法律责任及相应的赔偿责任。

（二）委托公证应对授权范围作出限制

在不动产交易过程中，委托方要将授权事项进行细化，如对授权时间进行限定，对具体委托代理事项进行限定，对具体交易对象进行限定，以防止委托权被滥用，致使委托人权利遭受侵害。

（三）询问委托期限，有无转委托

在委托期限上，很多房产中介为了倒房、逃税，都要求委托期限为“自委托开始之日至办理完上述事宜为止”，这就相当于这个委托书永远有效。所以笔者建议应当设定“委托期限”，以促使受托人尽快办完所有委托事项，以降低风险系数。

在有无转委托权的委托上，尽量应该建议委托人做无转委托权公证。因为很多委托人并不懂得“有转委托权”的真正涵义，只是因为房产中介为了使自己的利益最大化，欺骗委托人办理有转委托权公证。这种情况，公证员应当向委托人详细讲解有转委托权的法律意义及可能产生的法律后果，如委托人坚持要求做有转委托权公证，建议委托人在申请表中需要说明的情况一栏中写明“公证员已经向我详细讲解了有转委托权的法律意义和法律后果，我已经了解也清楚，我要求做有转委托权公证。”并在谈话笔录中询问：“委托书中受托人有转委托权，表明受托人以后可能将您委托书中的所有委托事项再转委托另一个您完全不了解的第三人，这具有一定的风险性，并且原受托人和该第三人在委托期限内从事的所有委托事项的法律后果都要由您来承担，您是否清楚并认可”。

（四）该委托中如果涉及了签订借款合同，尽量设定借款合同的数额

如不能确定，应当设置个借款合同的最高的上限；如上限也不能设定，应当在谈话笔录中说明，签订借款合同的金额全权授权给受托人，委托人均予以认可。

（五）如委托内容办理了房产出售，公证员应对此予以特别提示

如委托内容办理了房产出售，应特别询问：“委托书中涉及房产出售，受托人在委托期限内可以出售房产，由此出现的法律后果您是否清楚并认可该法律后果”？并应当询问“房产出后给谁，以及出售价格”？如出售给谁及出售价格不能确定，应当在谈话笔录中记载：“该房产出售谁和出售的价格全权授权给受托人，我均予以承认”。除此之外，还建议让委托人在申请表中需要说明的情况中，特别写明：“委托书中受托人有权出售房产等事宜是我本人意愿”。这是为了防止有些委托人以为自己仅仅是向贷款担保公司借款，自己签署的委托书也只是抵押借款公证，实际上该委托书可能已经包含了房产出售的内容，而委托人并不知情，这就需要公证员对此予以特别提示。

四、委托公证的撤销及风险防范

经公证的委托书不应随意撤销，尤其是在公证书不能全部收回的情况下。因为公证是以一般社会信用为基础的系统化的社会信用，自然具有社会公信力，当这种具有社会公信力的证明活动，依法定程序完成时，也就同时具有了权威性。公信力是公证生存和发展的基础，法律之所以赋予公证以证明效力，其目的在于保障交易安全和维护社会秩序，同时也需要对于信赖此法律系统的善意相对人予以保护，以维护社会秩序和保障人们的合理期待。经过预先确定的严谨而明晰的公证程序而制作的公证委托书，是委托人郑重而准确的委托授权的权

威证明，因此它极易获得相对人的认同和尊重。如果允许委托人随意撤销委托书，对于信赖公证书效力的善意相对人而言，将造成损失。

对于何种委托公证可以撤销？笔者认为撤销的前提应是能将原委托公证书全部予以返还，并且由于委托书的“异化”，尽量要求受托人一起来办理撤销。并且撤销委托公证时，要求委托人必须提供房产证原件及房产证的档案查询情况回执，以证明该房产没有进行更名过户，该房产产权仍在委托人名下。

在对委托人制作谈话笔录中，必须告知委托人“在未办理撤销委托书前，如受托人持该委托书公证书办理了委托事项，按照法律规定委托人应承担相应的法律责任，如第三人与受托人办理了委托书中的委托事宜，委托人应承认委托书的效力，并应承担相应的法律责任”；如撤销委托公证时受托人不能同来，还应告知委托人“办理完撤销该委托后，委托人应该及时的通知受托人，如果因没有及时通知受托人，受托人不知道委托人已经撤销了该委托授权，仍然继续代理委托事项，委托人应承认委托书的效力，并承担相应的法律责任及所产生的相应的经济赔偿责任”。如受托人和委托人一起申请办理撤销公证，应对受托人制作谈话笔录，记载其“委托人已经通知受托人终止对其授权委托，受托人自现在开始不会再代理委托书中的委托行为。如继续代理，所产生的一切后果，受托人均愿承担全部相应法律责任及相应的经济赔偿责任”。

（作者单位：承德市公证处）

参考文献：

[1] 李飞跃.浅谈房产委托公证的风险及防范措施[J].工程与建设，2013，05：703-704+707.

[2] 雷达.房产委托公证的常见误区[J].中国公证，2007，10：43-45.

[3] 王金萍.房产委托公证的潜在风险及防范策略探讨[J].法制与社会，2013，20：167+170.

[4] 寇玉芳.警惕房产委托公证中的陷阱[J].中国公证，2008，07：48-49