新时期我国商业地产开发与商业经营脱节问题研究

周玉慧

【摘 要】在开发模式上，中国的商业地产常常和住宅是一样的，一般都是开发在前，招商在后。此类开发模式有一定的弊端，导致地产和商业相背离。本文先讲解了商业地产，详细探析了两者脱节的现象，最终给出了改进意见和对策。

【关键词】商业地产；商业经营；脱节问题

一、商业地产概述

作为一项收益类房地产，商业地产提供的服务主要有休闲、娱乐、商务活动和商业活动等。它的经营模式变化多端，收益性并不低，且多为租赁经营，经营风险和投资规模不小，经营内容也很分散，管理水平较高等。然而如今的开发商并没有很好的理解商业规律，无法准确的知晓商业特性，由此导致先进行地产、后开展商业的方法比比皆是，地产和商业发展不匹配，制约了商业地产的稳定、持续发展。

二、商业与地产脱节的主要表现

1.房地产短线操作思路与商业持续经营理念的脱节

运行房地产常常按照项目来操作，况且房地产也被大家冠以暴利的头衔。可是商业地产的重心还是商业，商业的利润并不高，要想盈利必须长久的经营。在利益的驱动下，大部分開发商还是希望以最快的速度出售商业地产，从而获得资金来开发新项目。类似这种重点关心地产开发，并不关注经营的现象很多，他们常常不想在经营的下工夫。

2.建筑设计与市场定位脱节

在规划、建设项目时，大多数开发商并没有花大力气开展商业经营的调查和定位。所以说，开发商常常希望自己获得更高的经济利益，仅仅考虑未来的收益，导致规划设计往往考虑的是便于租售、便于获得最高的面积、便于成本最小的设计。相应的商业地产的效应和功能就会降低不少。

3.项目规模与消费水平的脱节

商业地产项目投资论证的重点是规模。以开发商的身份来分析研究，规模大的开发能够减少花费，降低支出，还可以打响品牌，加大市场份额。然而，商业规模常常被购买力和经济等左右，不得不受到限制。开发商总是千方百计考虑怎样更好的卖出地产，从而得到更高的利益。对于项目后期经营状况来讲，他们并没有过多考虑和探究。在这种普遍现象下，商业规模持续上扬，部分项目规模和当地经济水平严重脱节。

4.前期招商与后续经营的脱节

在经营理念的左右下，并受到资金的控制，开发商往往想着赶快卖完。他们尽可能的说短开发—出售—在开发的时间，从而希望得到越来越多的利润。商业地产的后期经营得不到关注，他们也不想担责，反而是不管不问。所以说，开发商经常红红火火的销售商业地产，随后人去楼空，商业经营效果慢慢下滑不能实现预期的效果。

5.短期资金回笼与长期商业培育的脱节

投资商业地产需要花费大量的金钱，开放商常常投入的金额在总投资的占比中只有10%～20%。由于国家宏观调控的影响，向银行申请贷款的门槛越来越多，直接融资又是困难重重。在资金困难的情况下，开放商开始选择出售商铺的方式筹措资金。虽然说他们出售的商铺，但是对其的扶持力度并不大。部分开发商常常心有余而力不足，所以商铺运营会遭遇很大的困境。

三、商业地产开发中商业与地产脱节问题解决对策

1.强化开发商的商业经营策划能力

一是改变思想。商业地产的价值并不是立刻显现出来的，必须依靠长时间的经营、发展，最终才能得到升值，进而获得最大的价值。二是改进自身定位。开发商不仅仅担任开发房地产的角色，还要逐步转变为经营者，达到运营和开发的同步结合。三是强化人才培育力度。重点研究相关的理论，重点培养那些复合型人才，让他们不仅仅知晓商业知识，还要学会地产知识，从而为商业地产发展贡献力量。

2.确定好商业地产的市场定位和业态组合

在进行开发商业地产时，首先要研究分析商圈，做好充足的市场调研，才能制定准确的目标市场、业态形式和开发规模等，这样做能够实现顺利投资，也不会浪费社会资源。切记目标市场地定位应彰显自我特点，实现异性化竞争和错位经营，千万不能出现相同“千店一面”景象。

3.大力引进“订单地产”模式

著名商业企业同开发商展开租售约定，让商业企业加入到商业地产的开发过程中，结合商业企业的个性需求来开展物业，建设完毕后根据合同内容让商业企业来运营，以著名品牌形成主力店来拉动另外店铺的租售。这和以往的建设在前、招商灾后的模式完全不同，订单商业地产的好处不容忽视，它也更加适合不断更新换代的市场环境。

4.规范售后返租营运模式

买方和开发商订立合同，由开发商来经营店铺，或是开发商指定专业机构来经营，开发商将在固定的时间内给予买方报酬，根据合同要求来支付一定的费用，这就是售后返租的定义。这种做法的优点很多，便于让商业地产项目实现统一、合理的管理，从而获取最好的规模效益。

5.拓宽商业地产资金渠道

一是广开言路来获得合作伙伴。利用合作伙伴的投入来一起经营项目，一起承担风险、获得利润。二是商业和地产共同合作。在商家资金的帮助下，地产商和商家一起来开发项目，这就是订单商业模式。三是结合部分发达国家开发地产的案例，可以根据具体情况来开展房地产投资信托（REIT）的开发模式。

6.适时引入专业中介商

作为重要的系统工程，开发商业地产也会牵扯到多种层面。地产和商业领头人紧密合作是其中的一种方式，另外还应该在市场经济的推动和健全下，吸纳有经济实力的中介代理商也是不错的选择，信托基金投资商、商业管理公司、物业管理商等都是首选的代理商。他们在中间担任润滑剂和桥梁的身份，能够有利于进一步做大市场。在管理商、零售商、投资商、地产开发商等共同作用下，通过他们的紧密合作、密切配合，商业地产项目的管理权、经营权、所有权才能更好的发挥出来，最终实现合作各方的利益，达到共赢。

参考文献：

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