北京自住房面临断顿 房价下降或已无可能

凡志喜

近几年，不断上涨的房价一直是人们关注的焦点，北京自住房也一直是被争抢的重头戏。

根据近年来媒体报道的资料，可以看到，在2014年，北京市住建委曾表示自住房供应不会断顿，2015年，则多是“北京土地市场量跌价涨，土地供应断顿”，到了2015年下半年，“自住房断顿在即”，时间走到今天，北京自住房终于还是要断顿了！

自住房对平稳北京房价功不可没

中国指数研究院发布的7月份百城住宅价格指数，北京以38307元的样本均价排名全国21位。在全面进入豪宅时代的北京楼市，38307元/平方米的价格在六环沿线都买不起房，这个均价是如何得出的？“难道又是我们低收入者拖了后腿？”网络上调侃声又起。没错，北京平均房价 为什么看着如此“亲民”，而且在稳房价的当口屡屡献上“稳中有降”的漂亮数据，恰恰是因为具有“北京特色”的自住商品房的存在。

“低于周边房价30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政”的自住型商品房在这几年对平稳北京房价起到了不可磨灭的历史贡献。但是，这块儿北京高房价的遮羞布很快就要被扯掉了，随着建设指标的逐年减少，入市项目迟迟不见动作，自住型商品房或许很快将退出楼市舞台，北京房价，终于要露出真面目了。

没了自住房

北京房价“要上天”的节奏到了

北京房地产市场在2016年房价上涨加速，由于自住型商品房越来越少，平均房价也开始飙升。原本应该计入统计的自住型商品房也因为迟迟不入市而拉高了北京整体房价，当然，入市了又是另一番景象。但是有一点可以预见，这些盘入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房价很可能成为脱缰的野马。

中原地产首席分析师张大伟表示，2013年年底北京市政府宣布：两年将供应7万套自住房的土地供应，现在看，这个指标基本完成了。2014-2016年，自住房合计供应了54624套，叠加上未来还有1万套上下的潜在供应，基本可以说，当时7万套的确是完成了。这7万套本来可以卖出 3-4万的商品房住宅，按照实际低于市场价格超过30%，接近50%入市了，数字上，相当于北京用1000亿的财政收入损失，换来了北京房价涨幅低于其他 一二线热点城市的结论。

作为北京房价的定海神针，过去3年，张大伟计算了一下，自住房对房价的上涨影响多大？

在过去三年，含自住房的商品房住宅均价与不含自住房的商品房住宅均价，价格差距分别为1922、2758、1549。折算成价格涨幅比例也 就是2014年，自住房让北京房价下调了7.7%。2015年，自住房让北京房价下调了10.3%。2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

自住房土地2013-2014年，是供应高峰期，从数据看，可以说是天量，分别达到了187.4万平方米、295.4万平方米。而到了2015年只有52.8万平方米。2016年截至目前更是只有6.65万平方米。

这就意味着，指标即将用尽，随着未入市项目的不断入市，自住型商品房很可能如经济适用房一样退出房地产历史的舞台，毕竟，随着土地价格的不 断升高，这种形式的房源即使低于周边30%，在日益豪宅化的今天，旁边的商品房卖10万一平方米，自住型卖7万一平方米，不说普通买房人负担不起，即使可 以购买，那也将成为自住型豪宅。

此外，由于自住型商品房的价格也随着周边房价上涨，对有大量库存的商住房形成了强烈的冲击，尤其在房山、大兴、石景山等地。在国家“去库存”政策方针指引之下，再推出大量自住型商品房，看来已经是小概率事件了。

新盘供应减少 新房市场聚焦五环外

据分析，北京新房市场成交主要聚焦于五环外，且近几个月来，公寓类产品、自住房和豪宅轮番成为新房市场成交的焦点，北京新房成交均价主要受成交结构的影响，波动较大。

在区域分布上，截止30日，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量最多的是顺义区，2509套；其次为门头沟区，2029套；再次为房山区，1607套；大兴区、昌平区也超过了1000套；其它各区均不足1000套，东、西城区不足50套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，进入7月后，因全面限购传言而搅动的市场理性逐步回归，公寓类产品热度下降，但交易量较历史而言仍处高位，尤其是顺义，公寓类产品交易量依然火爆。

亚豪君岳会统计数据显示，7月北京商品住宅仅27个项目入市，相比上月减少5个。7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市场仅有两个项目入市。全月新增供应套数4326套，环比减少180套。不过与此同时，7月商品住宅的供应面积达到41.8万平方米，环比出现17%的上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析，7月供应相比6月最为明显的变化就是商住项目的减少，受到政策预期的刺激，催升6月多达18个商住项目入市，而7月则迅速下滑至8个。中大户型纯商住宅项目供应的快速补位，也使得7月在入市项目量与供应套数下滑的同时，供应面积却出现环比上升，而7月，包括商住在内的商品住宅，套均供应面积达到97平方米，创下今年以来的新高。

从未来供应趋势来看，在目前北京住宅库存不足、土地供应短缺背景之下，开发商在业绩无忧的前提下，普遍放慢了销售节奏，在下半年没有新政策出台的前提下，预计未来几个月北京市场供应仍将保持低速运行的状态，入市项目价格则会继续上涨。