改扩建建筑项目的评价研究

崔情情

(河北工业大学　经济管理学院,天津　300401)

改扩建建筑项目的评价研究

崔情情

(河北工业大学经济管理学院,天津300401)

[摘要]通过对改扩建项目自身特点进行分析,运用对比分析法、成功度评价法、模糊综合评价法等进行评价,通过对定性和定量指标的测算研究,发现问题并进行分析,对今后的项目起到监督控制的作用,并从中得到值得借鉴的经验教训,为今后类似的项目提供参考,从而更好地完善项目管理方法,提高项目决策水平。

[关键词]改扩建项目；评价；成功度模糊综合评价法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.143

直到20世纪末,国内的评价工作大部分还是传统的经济分析,而项目评估指标的主体仍是经济回报率等其他参数,在社会效益及影响评价等方面的理论体系还存在不足。针对改扩建项目的复杂性和独特性,在其完成项目投资后,通过对项目五方面进行系统的分析与评价,总结经验教训,提高决策、管理和建设水平。特别地,在建立评价指标时,改扩建项目评价面临着指标选取、测算和综合评价等诸多方面的困难,加之改扩建项目评价方法理论体系尚不健全,更增加了评价的难度。因此针对改扩建项目评价的研究越来越受到投资者、决策者、管理者的青睐与重视。

1项目评价方法

相关学者对项目评价研究不断深入,基本的方法有成功度评价法：指专家或专家组凭借自身的经验,对项目的目标和效益展开,综合考虑项目目标实现程度,通过专家的评定对其各项指标打分的评价方法。模糊综合评价法:指以模糊数学为基础的把定性转化为定量评价的综合评标方法。该方法运用模糊关系合成原理,对受到多种因素制约的项目由若干专家根据项目的特性进行分析,做出总体评价并打分,从而确定评价中各指标的重要程度,最后给出相应的权重,进行加权计算得出项目的综合效益。

2改扩建项目评价指标体系建立的步骤

评价指标的建立是以项目的决策目标为基础,但项目具有独特性,自身特点对目标层级设立其设立有很大影响,所以项目的评价的重点不同,具体指标的确立存在较大差异。各个层级的指标对目标的评价相对重要性不同,故需对评价指标设立权重,确定总体评价结果。根据所评价的项目类型、内容和实际情况,构建合理的评价模型,见下图。

综合评价模型图

根据改扩建项目的特点,通过对项目共性分析和评价指标分析确定初始评价指标群,运用专家咨询、头脑风暴等方法,确定最终指标集,并结合指标体系的综合层级关系,对改扩建项目评价指标体系设立若干类的指标,对其进行不同层级的分类。以科学合理性为依据,为了更好地从多角度评估项目的建设情况,将评估体系分为统一和特有指标。

3实例分析

本研究以某大型经营性墓园改扩建项目为例,此项目是民营性质的公墓,地址为廊坊市和平路北端,并与北京凤河营相邻,拥有办公区、服务区、经营区以及园林墓区等,此墓园建设目标是成为廊坊又一处新景观,将现代化园林文化和安葬服务完美结合。此墓园开发了百余种墓型供市民追悼故人,同时针对安葬服务程序,按照需求者的需要采用不同方式供给,满足不同消费需求。此次墓园建设充分结合了环保和人文景观的理念,不仅大量扩建中低档的传统型墓区,还为不同的消费人群增设高档商品型艺术墓区,使墓园的服务功能范围得到扩大,景观环境得到大幅度改善。

该工程项目建设内容如下：

(1)办公服务楼10000平方米。

(2)公用辅助工程,包括道路、停车场、园林绿化等。

(3)共建各类墓穴200000个。

3.1项目实施情况评价

(1)项目设计评价

该项目为改扩建项目,本身设计难度不大,工程设计体系建立较为简单,但因部分建筑为旧建筑,内部结构经现场观测没有发现到某些需要局部新建或者增加的项目,故后期设计略有增加新增工程。原有结构限制局部改建或新建项目的设计和施工过程,增大了工程项目实施的难度。

设计上存在的问题有：

设计的规划不全面,部分工程在施工过程中发现有新增工程没能纳入设计。

由于设计图纸的提供不及时,出现了停工等图的现象。

设计上的优点有：

该设计使该墓园项目在功能上趋近合理,布局合理明快。

骨灰堂的建设结合当地人文特点,很符合使用者的需求。

(2)项目施工过程评估

该墓园为改扩建项目,既有局部改造,又有部分新建项目,工程情况较为复杂,给项目的造价控制带来了一定的难度,具体工程造价对比情况见表1。

表1　工程造价对比情况

该改扩建项目1999年6月开工,2002年6月29日通过工程竣工验收。工程施工期间未存在任何安全质量事故。

该墓园改扩建项目工程进度见表2。

表2　工程进度情况

偏离的原因分析：

墓园改扩建项目施工条件较为特殊,需要前期调节的内容较多。

期间与设计单位沟通有障碍,所提供的图纸不全阻碍了施工进度。

3.2项目经济效益评估

通过核算,该项目经济效益评估的主要经济指标(年均)有销售收入9585.65万元、总成本5061.01万元、经营成本3515.38万元、利润总额4923.86万元、净利润3692.90万元、投资利润率15.37%、销售利润率38.53%。

3.3环境影响评估

该墓园改扩建项目与原有项目相比,更好地保护了区域生态环境,同时在项目的设计、施工中也大力加强对环境保护,对减少环境污染起到重要作用。殡葬活动应是以清洁安全的环境为依托,同时其产生的有害物质应做到立即治理。改扩建之后的墓园不仅空气、水、声学等环境质量达标，其中如绿化覆盖率大于50%,对形成良好区域生态环境和完整墓园绿地系统有重要作用。

(1)社会效益与影响评价

改扩建后的万桐墓园不但拥有良好的自然环境和生态环境,而且为城市营造了一个更加稳定社会环境。万桐墓园改扩建项目完成以后,既满足河北廊坊当地和北京地区的需要,又不会对环境构成危害,亦即谋求经济、社会与自然环境的可持续发展,减轻了城市环境压力,同时对提升墓园整体质量与服务功能的实现、满足广大人民需求起到了重要作用。

改扩建后的万桐墓园,完成了公众对万桐墓园改扩建项目的生态环境满意度调查,其中满意比重≥85%(调查样本容量不少于安葬遗体或骨灰数的1%)。

(2)可持续性评价

随着中国城市化的步伐加快,中国进入老龄化社会,对殡葬服务的功能和品质要求多样化,在广大的需求之下,为经营性墓园的市场打开了一片空间。在社会影响力不断增大的基础上,墓园企业将走向成熟。殡葬业作为朝阳产业,将会有更大的发展空间。

(3) 基于模糊综合评价法建立评价指标体系

由最大隶属度原则得表3,该墓园改扩建项目的六方面成功度均为A,综合成功度为A,说明该墓园改扩建项目是成功的。

表3　最大隶属度原则分析

在将隶属度单值化后,墓园改扩建项目各指标隶属度均大于80,故项目基本成功。

4结论

将改扩建项目评价方法与实际项目特点相结合,对评价指标体系的建立进行了系统的分析研究,得出以下结论：

改扩建项目与新建项目在评价基本内容上基本相同,但诸如投资分析、环境影响分析等,需采用对比分析法进行分析。

根据改扩建项目自身特点,本文对评价指标进行了统一、科学的分析研究,建立了系统的评价指标体系。

将成功度评价法与模糊综合评价法相结合,应用到改扩建项目评价的研究中。

将研究的理论方法应用到大型经营性墓园改扩建项目中,通过科学合理的分析计算,得到客观的评价结论,充分体现了此次研究的实用性和可操作性。

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[5]Zilla Sinuany-Stern and Atzmon Amitai.Project Post-evaluation Via AHP[J].Production Planning&Control,1994,5(4)：337-341.

[作者简介]崔情情,女,河北廊坊人,河北工业大学，硕士研究生。