意外坠亡引发的房产纠纷

向治霖

“今年的楼市行情让咱小区的房租都跟着在涨，只有我的不但不能升，反而要降。”站在北京市通州区法院台湖法庭外的田丽（化名）告诉《方圆》记者，在她眼里，这都是因为她的房子变成了“凶宅”。

田丽所说的“凶宅”位于通州台湖镇某小区，是一套位于12楼的高层商品房。2015年5月，田丽以每月3600元的价格将该房屋出租给张璐（化名），租期一年。承租后，张璐将自己71岁的父亲接来此居住和照料，但在2015年9月19日这天，独居在屋中的张璐父亲意外从窗台坠下，后经抢救无效死亡。

7旬老人坠楼身亡

2016年1月，因已无人居住，租客张璐向田丽提出解除房屋租赁合同，不过，田丽从中介处了解到，自己的房子会因张璐父亲的死亡事件成为“凶宅”，而房屋的价值也会受到影响。期间，田丽多次找到张璐，要求其赔偿“凶宅”贬值费，但双方一直因赔偿金额分歧未能达成协议。

田丽认为，张璐对其父负有监管职责，对其父在涉案房屋内跳楼自杀具有过错，应对该房屋的贬值损失承担赔偿责任。2016年2月，田丽和其丈夫以财产损害赔偿纠纷为由将租客张璐起诉至通州法院。

今年36岁的张璐在通州工作，曾是北漂的她已在北京站稳脚跟。张璐还有一个姐姐也生活在北京，2015年，二姐妹商量起父母的晚年生活，决定一人赡养一位老人，最终照料父亲的事落在了张璐身上。

为了方便照顾父亲，张璐开始在自己居住的小区里物色房子，最终看上了田丽的房屋：田丽待租的房子在4号楼，与张璐家居住的6号楼正好挨着，而且是一套精装修的小三居，条件不错，也方便张璐的姐姐和母亲过来看望父亲。5月1日，张璐和田丽洽谈后顺利签订了《房屋租赁合同》。

合同规定，该房屋租期为一年，每月租金3600元，“本来应该是年付，但当时张璐手头紧，就先付了4个月的租金，到8月份又交了半年的租金。”田丽在法庭上说道。

安排好住处后，张璐父亲的一日三餐都由她准备好，再从6号楼2层端到4号楼12层送至父亲手里。

变故发生在2015年9月19日清晨，这天张璐出门去上班，离开家刚走几步便看到一大群人围在4号楼下，边上还停着警车，而被围住的位置正在父亲居住的三单元下，张璐走近些看，只见到躺在血泊中是一个熟悉的身影——正是她的父亲，张璐当下就懵了，“分不清东南西北”。

随后，张璐父亲被送往医院，家人闻讯后都立刻赶来，但最终老人经抢救无效离世。

变故发生后，张璐和家人在父亲居住的房间收拾遗物准备后事，“正烦正乱的时候，没想过要通知房东”。直到9月底，房东田丽才从小区的微信群里了解到4号楼的三单元出了事故，连忙打电话给张璐，“确认是她家出了事后，我们也没提别的，只说了些安慰的话，安抚了她一下。”田丽说道。

但张璐一直没提自己父亲出了事的行为，让田丽心里有些介怀，“头几天不提也没什么，是可以理解，但总不能一直瞒着我们呀。”田丽告诉记者。

虽然田丽心里早有情绪，但考虑到张璐家中才出了事儿，加上只要租约继续，“也没想到会有什么影响”，于是田丽与张璐两家之后一段时间仍旧相安无事。直到一天，张璐找到田丽提出要提前解除房屋合同。

房主索要“凶宅”损失费

田丽回忆，张璐将老人的后事处理完后又过了一段时间才主动找到她，说房屋已经没有人住了，因而提出将租房合同提前解除。田丽称，张璐第一次找她沟通时主动提及了老人的事会给她的房屋造成影响，并为此致歉，说愿意为此做一些补偿。

“我和老公当时还没往‘凶宅方面去想，她既然主动地提到，我们也就觉得私下解决算了。”田丽称，但让她没想到的是，在协商的过程中，张璐却是“越来越拽”，到最后，“一分钱也不想赔给我们”了。

“是她主动来谈赔偿，可结果又不肯出钱，这算怎么回事？”田丽告诉记者，正是双方第一次谈判中张璐的表现“惹火”了她，让她坚定了追讨“凶宅”贬值费的决心。

关于双方第一次协商的情形，张璐的代理人、北京海勤律师事务所律师侯海洋向记者描述了另一个版本。

侯海洋称，张璐第一次找到田丽协商时并没有提到所谓的房屋贬值费。因为已没有租房的必要，张璐希望提前解约，但由于租期没有达到合同上约定的一年，张璐提出“押金就不用退了”，以此补偿因失约而给田丽造成的损失。然而，张璐没想到田丽会“狮子大张口”，提出让她连带“凶宅”贬值费一起赔偿，共计12.9万元。

不过双方都承认，第一次协商的结果是田丽和张璐两人不欢而散。

田丽称经过打听，她了解到中介在出售或出租房屋时会将房屋的一切信息告知租方或买方，“出过人命”的屋子在交易中会贬值不少，甚至“缩水三分之一”，而租客在租房时，“凶宅”也很少被考虑。

此后，田丽多次找到张璐要求其赔偿“凶宅”贬值费，然而双方在赔偿金额上一直无法达成一致。期间，张璐最大的让步是“多赔偿3个月的租金”，即1万余元，但这与田丽要求的12.9万元赔偿相距甚远。

让田丽气愤的是，张璐并不承认其父亲的死亡会对房屋的价值造成影响。“房屋会贬值，同时还不好再租出去，这些她（张璐）都不承认。”田丽对记者说道。

为此，田丽提出了两套解决方案：一是要求张璐以每月3600元的价格续租3年，“她认为好租那就让她去租，多出来的钱算她的”；二是两家人换着住，田丽认为自己12层的房子比张璐2层的房子要好，但不介意换着住。不过这两个方案随后都被张璐拒绝了。

“遇见这样的房东，（张璐）唯恐避之不及，怎么可能再和她扯上关系。”侯海洋解释，自父亲离世后，张璐很长一段时间都没缓过来，而田丽则三番五次地找到她，又是“凶宅”又是赔偿，这让张璐感觉田丽这个人“处不来，不想见她”。

北京市国联律师事务所律师李景涛曾与张璐交流，李景涛称，父亲离世时的情形对张璐的打击很大，现在“谈起还会哭起来”，如今张璐视事发小区为伤心地，“看到那栋楼都还会难受，怎么可能接受房东说的那样，打理自己父亲去世前居住的房间，甚至住进去呢？”

由于协商一直没有结果，在一次争吵中，田丽告诉张璐：“如果不能赔偿我的房屋损失，那我就告上法庭。”而张璐则回应：“你告就告。”

2016年2月，田丽和其丈夫以财产损害赔偿纠纷为由将张璐起诉至法院。

住客死亡和房屋价值的关系

3月31日早上10点，本案在通州法院台湖法庭开庭审理。田丽及其代理人北京德和衡律师事务所律师王晓坐在原告席，张璐则未出席，由其代理律师侯海洋坐在被告席。

田丽认为，张璐在租房期间，擅自将房租转借给精神非正常的年迈父亲独自居住，2015年9月19日，其父在涉案房屋爬上1.5米的窗台跳楼自杀，给房屋造成了不利影响，而张璐作为老人子女照顾不周，负有过错，对涉案房屋贬值产生的损失也具有过错，因此向张璐索赔损失共12.9万元。

记者注意到，田丽曾在起诉状上称，2016年2月她将房屋信息放在房屋中介处后，至今无人肯租。但法庭上，田丽却承认了房屋已在3月初租出，而她与张璐间的合约终止于2016年2月。

“今年的房租都看涨，但我这套房却是以比去年还低的每月3500元的价格才租出去。”田丽解释，虽然房子租出去了，但也不能否认房屋贬值。她还强调，在将来出售房屋的时候，她的房屋也会因出过张父的死亡事件而价格缩水。

被告方律师侯海洋并不认可田丽的说法，他认为，此案涉事房屋与一般的‘凶宅有本质区别：张璐父亲属于意外坠亡，是在房屋外去世，并非在屋内，不能算‘凶宅。此外，侯海洋还表示，田丽称给其房屋价值造成了损害，但是没有就损害事实、具体损害数额、与张璐之间的因果关系，以及张璐的过错进行举证。因此，对于田丽的诉讼请求不认可。

在庭审上，双方就老人的去世是意外还是自杀进行了辩论。

田丽在起诉状和法庭上都表示，在老人去世后，张璐曾向她透露老人精神并非完全正常，田丽告诉记者，她也是听张璐说起才知晓这一情况，“她（张璐）让一个精神异常的老人独自居住，就是照顾不周。”不过，田丽在庭上并未提供任何证明老人精神不正常的证据。

“我从来没听说过张璐父亲精神异常，这个说法不知道从哪里来的。”侯海洋庭上出具了老人的死亡鉴定证明，警方结论为老人高空坠亡。侯海洋称，张璐父亲精神上没有问题，只是年纪大了，有些轻微的老年病。

老人的离世是自杀还是意外，这关系到张璐是否对其父亲的死亡负有过错。法庭上，控辩双方各执一词。

侯海洋透露，在被起诉后，张璐曾对他表示：“本来是一个意外事件，被她（田丽）说成我的错了，这让我的姐姐、母亲还有其他亲戚朋友怎么想？”张璐表示十分气愤。

法庭上，侯海洋表示，田丽在没有证据的情况下称老人死因是张璐照顾不周，这给张璐本就沉重的心理又造成巨大伤害。“因为原告的言论，被告的家人也因此怀疑张璐，问她事实是否真的如此。”就此，侯海洋要求田丽进行赔礼道歉，赔偿被告张璐精神损失15万元，并负责诉讼费用。

当日，法庭未当庭宣判。

法律上没有“凶宅”损失费

按照风俗，“凶宅”一般是指在房内发生过凶杀、自杀等事件的房子，但在法律上，“凶宅”定义目前尚无法律界定。北京泽永律师事务所律师王常清告诉《方圆》记者，无论屋内或屋外，死亡事件的发生会对房屋产生了一定影响，在习俗上就是“凶宅”。但在他看来，屋主所谓的因房屋变成“凶宅”向租客提出索赔的诉求，法院一般不予支持。

王常清介绍，一是在法律上没有办法界定什么样的房屋为凶宅，承租人又不具任何过错的情况下，屋主的诉求是没有法律依据的；二是房屋租金的降低与“凶宅”之间也没有必然的因果关系。他分析道，所谓的凶宅并没有对房屋造成物理损失，只对居住者的心理上有影响，而这影响因人而异，有多种可能性，房屋的租金也随之有多种可能，所以“凶宅”与房屋贬值两者没有直接关联，租金降低的可能性有很多。

“这类事件对房主、居住者心理上造成阴影，因此索赔，目前在法律上确实是没有依据。”对外经济贸易大学法学院教授马特介绍，发生死亡事件的房屋产生价值缩水，这在学理上被称为纯粹经济损失，即虽然房屋在物理上没有损害，但因成为“凶宅”导致对外出租时租金降低。“不过，纯粹经济损失制度在中国是没有相关法律规定支持，只是一种学术观点。”马特说道，屋主以财产损害赔偿纠纷为由起诉租客，很难得到法律支持。