浅析测量技术在不动产测量领域的应用

于伟

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2015.36.035

摘 要：随着市场经济的快速发展，各种类型工程项目如雨后春笋般的逐渐增加。而这些工程项目活动开展中，涉及极多不动产测量内容，要求将相关的测量技术引入其中，确保不动产测量顺利开展，避免对相关利益群体造成损害。该文主要对不动产测量的相关概述、不动产测量中的常见问题以及不动产测量领域中测量技术的具体应用进行探析。

关键词：不动产测量 测量技术 应用

中图分类号：TB22 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）12（c）-0035-02

不动产测量作为现行土地管理活动与房地产测量的重要内容，其能够将测量的结果提供给现代土地管理以及房地产开发利用活动中。然而较多不动产测量工作中，存在的弊病仍较为明显，极大程度上影响测量的准确性，无法将测量结果具体运用到地籍测绘、房产测量中。通过实践研究发现，将较多现代测量技术如GPS技术以及数字化测图技术等融入其中，可取得明显的效果。因此，该文对不动产测量领域中测量技术的应用研究，具有十分重要的意义。

1 不动产测量的相关概述

关于不动产测量，其主要将现代地籍测量、房产测量等融入其中，是用于土地管理以及房地产管理的重要依据。以其中地籍测量为主，实际开展测量工作中主要涉及到地籍变更测量、地籍图测绘、地籍控制测量等，这一测量在特点上主要表现为：（1）具有政府行为性质的测绘工作；（2）将可靠、精确的测量信息提供给土地管理；（3）以地籍调查为基础开展测量活动；（4）地籍测量技术较多。在实际测量中还需对地籍图、界址点以及宗地等进行考虑。另外，在房产测量方面，其强调测量调查房屋及其相关构筑物，并在此基础上进行绘图，最终明确房地产利用情况、数量、权属以及位置等信息。这些信息将成为房地产开发利用、产籍管理、房产产权明确的重要依据，且是当前城镇发展规划的重要参考。具体开展测绘工作中，涉及的内容集中表现在房屋及其附属设施、行政境界、等级控制点、地形要素以及其他房屋围护物等。只有保证这些测量信息较为准确，才可使这些信息被用于较多领域中，如土地管理或规划设计等[1]。

2 不动产测量中的常见问题分析

尽管近年来不动产测量工作逐渐被政府与社会各界重视起来，但具体开展不动产测量活动中，仍有较多弊病存在，这些问题成为影响不动产测量有效性的关键性因素。从当前不动产测量工作开展现状看，其中存在的问题集中表现在：

2.1 净高、层高等划分过于模糊

事实上，较多不动产测量标准中，都对层高的概念进行具体界定，其主要指地面与楼面间的垂直距离、楼面与屋顶间距离以及上下两层楼面距离等，这些层高距离在实际测量中本身有一定误差存在，但一般规范标准中并未对误差范围进行具体界定。而关于净高，其主要表示为上层楼板下表面、地面二者的间距。通常不动产测量工作开展中，往往对这两个概念进行混淆，甚至可能完全以净高为标准完成所有的测量计算活动。需注意的是，在不动产测量中，若有层高存在，要求以层高为标准进行计算，而在层高不存在的情况下则需按照净高进行测量。

2.2 不动产测量中有边长度丈量误差存在

通常不动产测量情况下，可能面临较多误差问题，如因房屋建造不合理而使左侧墙体与右侧墙体、前墙与后墙等有不相等问题，这样在实际测量中将难以保证测量结果较为精确。对于这种现状，要求从数据测量方面着手，对获取的数据进行处理，并结合测量结果完成绘图以及面积推算工作。

2.3 面积分摊问题在不动产测量中较为突出

以住宅楼为例，若分摊过程中需进行总面积的计算，要求以房屋总面积、建筑总面积等为依据进行推测，在此基础上完成总面积推测。若计算的分摊系数较为合理，需以其为依据对各户分摊面积进行具体计算。需注意的是较多建筑涉及多种功能，这样在分摊方面还需考虑到二级或多级分摊等问题，要求根据具体的受益情况完成分摊。由此可见，现行不动产测量中，面积分摊问题较为明显，若未做好分摊面积的有效测算，将难以保证整个不动产测量结果的精确性[2]。

3 不动产测量领域中测量技术的具体运用

3.1 不动产测量领域中数字化测图技术的应用

针对现行不动产测量中存在的问题，实际操作中可考虑将较多现代化技术引入其中。以数字化测图技术为例，其是当前房产测量领域中的重要技术之一，且对于地籍测量也可起到明显的作用。从其优势上看，除表现为具有较高的成图质量外，在测量时在不耗费过多人力资源的情况下，便能快速完成信息资料的收集。在此基础上利用计算机系统对收集到的数据信息进行处理，并根据处理结果完成图像编辑工作。最终绘制后的数字化测图，便可用于不动产测量分析。需注意的是在具体绘制房产图中，要求将数控绘图仪引入其中，可保证不动产测量目标得以实现[3]。

3.2 不动产测量领域中坐标解析法的应用

不动产测量工作中，由于涉及到较多内容如房屋整体面积、用地类型等，并有其他如实际使用面积、公摊面积、房屋产权等问题存在，所以测量过程极为复杂。以其中用地面积测量为例，要求将测算重点集中在封闭地块面积上，但实际测算时仍会有纠纷问题存在，如关于商品房界址选择、房产面积等。这就要求在实际测量过程中引入相应的估算方法，尽可能保证面积测量结果较为准确。通过实践研究发现，将坐标解析法引入方差测量中，可取得良好的测量效果，但需注意整个方法应用下涉及的操作流程应保证规范。另外，对于当前不动产测量中边长丈量问题，也要求应用坐标解析法，其主要将界址点坐标作为依据，完成边长丈量的计算。而针对相关标准中面积误差限差的缺失，也可利用估算的形式使其中存在的误差得以控制，进而满足测量精度提高的要求。

3.3 不动产测量领域中GPS技术的应用

GPS技术本身作为现代测绘技术的重要标志之一，将其引入不动产测量领域中，将发挥不可替代的作用。当前较多不动产测量中都会充分利用GPS技术优势，同时在计算定义图形过程中可直接利用其中的CASS，在此基础上对各层平面图自动绘制，可使以往不动产测量中层高计算问题得以解决。同时，GPS技术应用下对于GIS信息源的选择，往往以数字化测图为主，其对于数据的实施更新以及CASS应用范围的扩大都能起到推动作用。另外，实际开展不动产测量工作中，往往也需充分利用RTK技术，该技术在优势上主要表现为测量数据安全可靠、精度较高，不会出现过多误差问题。应注意无论哪种技术的应用，都要求测量人员对技术的原理与相关软件熟练掌握，否则将会影响技术与相关软件的应用效果[4]。

4 结语

测量技术的应用是提升现代不动产测量水平的重要途径。具体进行不动产测量中，应正确认识不动产测量的基本内涵，立足于现行不动产测量中存在的问题，将现代测量技术如GPS技术、坐标解析法以及数字化测图技术等引入其中，对于不动产测量结果的保证可发挥重要作用。

参考文献

[1] 王力伟，李晓刚，杜翠薇，等.微区电化学测量技术进展及在腐蚀领域的应用[J].中国腐蚀与防护学报，2010（6）：498-503，512.

[2] 王庆华.浅析机械制造领域中对测量技术的应用[J].科技资讯，2013（33）：62.

[3] 谢媛媛.三维激光扫描技术及其在测量领域的应用[J].价值工程，2012（15）：209.

[4] 海瑞.浅谈现代测绘技术在城市规划测量领域的应用[J].民营科技，2015（11）：15.