“营业税改增值税”对房地产行业的影响

王宇

摘 要：2016年3月23日国家税务总局，财政部联合下发文件（财税〔2016〕36号），文件规定原来缴纳营业税的四大行业（金融业，服务业，建筑业，房地产业）于5月1日正式改缴纳增值税，这标志着营业税正式退出历史舞台。如何应对“营改增”带来的机遇与风险成为各大房地产公司所必须面对的新课题！

关键词：营改增；房地产行业；影响

一、“营改增”为企业带来的福利

在“营改增”之前房地产开发公司原来缴纳营业税，税率5%，每流转一个环节，就对收入的全额征收税一次。税改后公司改缴纳增值税（一般纳税人，税率11%），是差额纳税，就是以销售收入乘以税率减去可以抵扣的进项税额后计算缴纳税款。同营业税相比增值税只对增值部分征税，有利于减少重复征税问题，使市场细化和分工协作不受税制影响；

二、增值税一般纳税人与增值税小规模纳税人

一般纳税人是指年应征增值税销售额超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。一般纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额。

小规模纳税人是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。所称会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额。

根据《增值税暂行条例》及其《增值税暂行条例实施细则》的规定，小规模的认定标准

（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；“以从事货物生产或者提供应税劳务为主”是指纳税人的年货物生产或提供应税劳务的销售额占全年应税销售额的比重在50%以上。

（二）对上述规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。

（三）年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。

（四）非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。

根据财税〔2016〕36号 附件2，

（五）一般纳税人资格登记。

有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

2、应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。

除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

案例3：

D公司经营用车去E加油站加油，金额9000元。

如果E加油站是一般纳税人，开具增值税专用发票

如果E加油站是一般模纳税人，开具增值税普通发票

如果E加油站是小规模纳税人，去税务局代开开具增值税专用发票

如果E加油站是小规模纳税人，开具增值税普通发票

答案：

D公司计入管理费用金额=9000/（1+0.17）=7692.31

D公司计入管理费用金额=9000（不是专用发票没法抵扣）

D公司计入管理费用金额=9000/（1+0.03）=8737.86

D公司计入管理费用金额=9000（不是专用发票没法抵扣）

E加油站应该缴纳多少税金呢？

情况缴纳税金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情况缴纳税金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情况缴纳税金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

情况缴纳税金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

所以得出结论，无论是否向供应商索要增值税专用发票，对方单位所缴纳的税金都是相同，但是未取得增值税专用发票会导致本单位的增值税进项税减少，进而增加税负率。

三、“营改增”对公司日常业务的影响

根据以上增值税的特点，对公司的经营管理提出了更高的要求：

（一）确保公司的采购都要开具“增值税专用发票”。 （采购是指包括办公用品，住宿费，管理咨询，水电气暖，无形资产采购，固定资产采购，工程采购，设计采购等）供应商如果是小规模纳税人应要求它们去税务局代开“增值税专用发票”，如果小规模纳税人不去税务局代开，除特殊情况外应将其在供应商中剔除。税法规定进项税额要想抵扣必须取得合法的完税凭证。

（二）确保专用发票上所注明的供货商及货物，与合同，付款凭证一致，否则不能用于抵扣。

（三）确保经办人员及时将取得的增值税专用发票交予财务部。税法规定取得的增值专用发票要在开具之日起180日之内去税务机关认证，否则不能用于抵扣。

以上做法的目的是合法的取得更多的进项税票，进而合法合理的少交税款，但这需要公司全体人员的配合！

四、对公司“项目预算”和“合同签订”的影响

（一）营业税为价内税，即包含在售价里面，增值税为价外税，即售价与税分开。原来公司缴纳营业税，在签订合同时注明的合同金额就是发票上的金额，就是结算金额，而改为增值税后会出现含税金额和不含税金额两个金额，如果签订合同时不明确可能会造成不必要的经济纠纷！（这种情况在设备等采购合同上可能风险更大，工程类的采购合同都有预算）

（二）在签订采购合同时如果有混合销售行为时应该分别核算，未分别核算从高适用税率。例如电梯采购及安装业务，电梯采购业务的税率是17%，安装业务的税率是11%，如没有分开核算，统一按照17%征收。

（三）在房地产销售时经常“有买房子送车位”，或者“买房子送阳台”这样的标语，但是如果出现在合同中则容易产生涉税风险，因为税法规定捐赠也是需要交纳增值税的。

参考文献：

[1]张伦.房地产业营业税改征增值税的税负效应分析[D].浙江大学，2014.

[2]黎静文.我国房地产业营改增问题研究[D].西南财经大学，2014.