农民名下的集体建设用地上的房屋也可以抵押

刘守君

近年来，各级政府大力倡导农村产业结构调整，鼓励农民立足本地实际和自身实际开展生产经营活动。为了生产经营活动的开展，农民在建设用地上投资修建房屋，有的办起了餐馆和旅店经营农家乐，也有的办起了茶叶加工车间、规模化养殖场等。出于生产经营的需要，农民需要向银行贷款融通资金，那么，农民名下的集体建设用地上的房屋可否为获取贷款作抵押担保呢？

有观点认为，《物权法》第一百八十四条第（二）项规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不可以抵押，但法律规定可以抵押的除外。笔者查询现时的法律得知，法律规定可以抵押的集体土地使用权有两种。一是《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。也就是说，乡镇、村企业的厂房与其占用范围内的集体建设用地使用权可以一并抵押，不得分别抵押；二是《担保法》第三十四条规定，承包人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。也就是说，因承包取得的集体荒地的使用权可以抵押。因此，农民名下的集体建设用地上的房屋不属于法律规定的可以抵押的范围，故不可以抵押。

农民名下的集体建设用地上的房屋与《担保法》第三十四条规定无相关性，但与《物权法》第一百八十三条规定有相关性，笔者试通过对此规定作文义解释、当然解释和社会学解释，来探析农民名下的集体建设用地上的房屋是否符合其规定。

对《物权法》第一百八十三条规定的文义解释。法律解释必先由文义解释入手，且所作解释不能超过可能的文义。文义解释又称语义解释，指按照法律条文用语之文义及通常使用方式，以此阐释法律之意义内容。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的文义解释：一是只有乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权才可以抵押；二是除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，都可以与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。

对《物权法》第一百八十三条规定的当然解释。当然解释，指法律虽无明文规定，但依规范目的衡量。其事实较之法律所规定者更有适用理由，而径行适用法律规定之一种法律解释方法。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的当然解释：乡镇、村企业是社会主义市场经济的主体，从事生产经营活动的农民也是社会主义市场经济的主体，两相比较，在社会主义市场经济中，虽然农民的生产经营活动发挥的作用不如乡镇、村企业，但农民的生产经营活动与乡镇、村企业的生产经营活动功用相同，都是社会主义市场经济的有益补充，都为活跃市场和创造社会财富作贡献，“举重以明轻”，乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权尚且可以一并抵押，农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，也可以与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。

对《物权法》第一百八十三条规定的社会学解释。社会学解释须以文义解释为基础，在文义解释得出复数解释结果的情形下，才能进行社会学解释。即预测不同解释结果将产生的社会效果，选择其中产生有利于社会、经济、道德秩序和公序良俗的社会效果的解释结论，摈弃其中将产生不利于社会、经济、道德秩序和公序良俗的解释结论。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的社会学解释：各级政府鼓励、引导农民进行农村产业结构调整，就是对农业、农村工业和农村服务业之间及其各自内部不协调的地方进行调整，使结构趋于合理，促进经济的协调发展，以促进农民增收，维护农村的稳定，也有利于整个社会主义市场经济的繁荣。但是，参与产业结构调整的农民要正常生产经营，或要扩大生产经营规模，就必须获得资金支持，获得资金支持最有效、最可靠的途径就是向银行贷款，要向银行贷款就得有抵押物。目前情况下，房屋是农民最大的财产，非宅基地上建造的用于生产经营的房屋，房屋自身也有相当的经济价值，若允许其抵押，可以使农民获得必要的生产经营资金，有利于产业结构的调整，对农民正常的生产经营活动，或扩大生产经营规模，具有积极的支持作用。因此，允许农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押，与《物权法》第一百八十三条规定并不抵触。

另外，在司法实务中，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。据此可知，非宅基地上建造的用于生产经营的房屋，不是农民及其家人维持日常生活所需的唯一住房，在出现实现抵押权的情形时，可以作为人民法院执行的标的，使抵押权人的利益得到充分保护，同时，也不影响农村的稳定。

因此，允许农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押，符合《物权法》第一百八十三条规定，即农民名下非宅基地外的集体建设用地上的房屋可以抵押。

陈品禄/责任编辑