样本稀疏情景下的县域乡镇基准地价评估方法

胡驰强,胡石元，2，3*,唐　旭，2，3,耿　红，2

(1.武汉大学 资源与环境科学学院,湖北 武汉 430079;2.地理信息系统教育部重点实验室(武汉大学),湖北 武汉 430079;3.数字制图与国土信息应用工程国家地理信息局重点实验室(武汉大学),湖北 武汉 430079)



样本稀疏情景下的县域乡镇基准地价评估方法

胡驰强1,胡石元1，2，3*,唐旭1，2，3,耿红1，2

(1.武汉大学 资源与环境科学学院,湖北 武汉 430079;2.地理信息系统教育部重点实验室(武汉大学),湖北 武汉 430079;3.数字制图与国土信息应用工程国家地理信息局重点实验室(武汉大学),湖北 武汉 430079)

摘要：研究目的：构建针对县域乡镇基准地价评估的方法流程，以解决土地市场交易样本稀疏对传统方法应用的限制问题.研究方法：基于乡镇间等、乡镇内部级和乡镇末级土地价格三个方面影响地价的关系特征，构建与之对应的“等别-地价”关系模型和“级别-地价”关系模型；通过前者确定各乡镇的最高地价Pmax，应用成本逼近法集成征地税费、开发成本及土地增值等变量估算各乡镇最低地价Pmin；然后在所求地价区间[Pmin,Pmax]内利用已知样本构建最高地价Pmax和最低地价Pmin约束下的“级别-地价”关系模型；或对比各乡镇内部土地级别的衰减特征，分析级别变化梯度相近的乡镇测算模型，利用最高地价Pmax和最低地价Pmin的约束对其进行修正得到待测算乡镇的“级别-地价”关系模型；通过上述两种方法建立样本稀疏情景下的地价模型，进而内插得到乡镇内部的基准地价.研究结果：设计了上述思路的技术流程和指标处理方法，以百色市隆林各族自治县为研究区域对方法进行了验证，结果符合当地实际情况.研究结论：提出的方法具有充足的理论依据，从多个角度来降低样本缺失对地价评估结果的影响，克服了传统方法模型应用于县域乡镇基准地价评估的不足，可以丰富和完善我国基准地价评估的方法体系.

关键词：乡镇；基准地价；样本稀疏；统计模型

基准地价作为土地市场的指导性价格，不仅是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基础，还是政府宏观调控土地市场和制定土地政策的重要依据[1].近年来在我国新农村建设、城乡一体化、新型工业化和重大工程建设等区域政策的推动下，县域经济水平不断提高，带动了乡镇土地市场的发育，特别是土地交易日趋活跃和毗邻农村建设用地流转也逐步增长.因此，建立科学、合理的乡镇基准地价体系显得尤为重要和迫切.

针对县域乡镇类似小城镇的基准地价评估，诸多学者从样点评估方法选择分析[2-3]、地价变化驱动力[4]、基准地价修正体系[5]和成果合理性分析[6-7]等多方面进行了研究探讨.但我国《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)规定的三种基准地价评估方法[8]都是建立在市场交易样本符合抽样统计原则基础上的.而由于地理区位差、人口数量和密度小、土地市场欠发育[9-10]，县域乡镇每年的土地出让、房屋买卖及租赁等交易样本少[11-12]且空间分布不均[13]，难以满足传统基准地价评估方法的建模要求.获取多层次的地价比较参照成为当前学者研究解决小城镇基准地价评估中样本稀疏影响限制的主要途径.较为典型的如：针对城镇边缘无样本的末级土地，以对土地征用采用成本逼近法计算的地价[14-16]或通过样本充足区域的级价关系外推测算的地价[17]作为的其级别地价；针对样本数少的工业用地，基于地类对比思想采用与住宅用地的收益差异比例直接修正[18-19]、级差系数之比分级修正或进行历史地价调整的方法推算工业用地基准地价[20-22]；考虑乡镇地价水平与其综合等别相关性，建立地价与分等指数的关系模型推算样本不足乡镇的基准地价[23].尽管这些研究从多个角度来降低样本缺失对地价评估结果的影响，但相关的方法尚需进行关系的系统化分析、层次梳理和业务流的框架集成以便应用于实践.

因此，本文将基于县域乡镇土地价格和多层次关联特征的系统关系构建乡镇基准地价评估的流程框架，系统化集成并补充完善相关的计算方法，实现样本稀疏情景下的县域乡镇科学的、合理的基准地价评估评估，并以百色市隆林各族自治县所辖的15个乡镇为研究区进行实例验证.

1原理与方法

1.1基本原理分析

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率的条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格[24].地价与反映区位条件优劣的级别之间关系的定量化描述是基准地价评估的核心，因此，确定级别地价关系模型的曲线特征：最低地价Pmin、最高地价Pmax和反映地价随级别递增变化趋势的曲线f(X)形态成为基准地价评估的基本思路.由于一些乡镇内部地价样本稀疏的客观限制，现有的基准地价评估建模方法不能很好地进行上述关系的模拟.因此，本文将从如图1所示乡镇之间地价宏观区位差异、乡镇内部区位梯度变化、乡镇边缘土地征用经济关系等三个方面，讨论确定基准地价评估关系模型建立方法的补充参照.原理分析如下：

1)基于乡镇之间宏观区位差异的关系补充.乡镇区域经济发展水平、综合服务能力、土地供应潜力和地理区位，乡镇内部人口产业的集聚规模、城镇基础设施、城市用地投入产出水平等指标综合反映了乡镇之间城镇土地条件的整体差异，评价时用土地等进行描述.而利用首级基准地价检验城镇之间等别结果进行验证[24]则是《城镇土地分等定级规程》(GBT 18507-2014)规定的主要方法之一.这也说明了乡镇的最高基准地价Pmax与乡镇等别之间具有正相关的特征.据此，本文将以乡镇分等结果和最高基准地价Pmax的补充关系辅助乡镇基准地价评估模型的建立，如图1中关系1所示.

2)基于乡镇边缘土地征用经济关系的补充.一般情况下，乡镇边缘的城镇土地区位条件最差、地价最低.因此，城市边缘的熟地价格作为城市最低级别的土地价格(毕宝德, 1994)[25]或进行城市末级地基准地价水平合理性检验的标准 (唐旭,2011)[1].由于乡镇边缘建设用地一般是在乡镇规划扩张过程中通过征用农村集体土地转换而来.因此，本文将在土地征用过程中所产生的土地取得费、安置补助以及开发增值等经济关系作为确定最低基准地价Pmin的补充关系辅助乡镇基准地价评估模型的建立，如图1中关系2所示.

图1　乡镇基准地价评估方法的关系补充Fig.1　Supplemental relationship for evaluating methods of Town Land′s Benchmark Prices

3)基于乡镇内部区位梯度变化的关系补充.级差地租理论从本质上诠释了城镇内部地价和区位条件关系的相关性特征，这也是《城镇土地估价规程》关于利用样点地价与土地级别分值建立关系模型推导基准地价的理论基础.基于这种相关性，从乡镇中心向边缘，地价和级别分值的具有相同的空间衰减梯度特征，如图1中关系三.同样我们可以推论对于具有相似的级别分值空间衰减变化梯度的乡镇，它们的地价空间衰减变化梯度形态也相似.因此，本文将基于乡镇之间级别分值空间衰减变化梯度的形态相似性来辅助通过类似乡镇的基准地价模型f(x)实现样本不足乡镇的基准地价关系模型曲线f(x)形态特征推导.

1.2方法流程设计

基于1.1基本原理分析，样本稀疏情景下的乡镇基准地价评估总共包括资料调查、乡镇之间土地分等、乡镇内部土地定级、最低地价测算、最高地价测算、乡镇评估方法选择、乡镇地价模型建立和乡镇基准地价计算等8个步骤.总体方法流程如图2所示.其中，关键等环节的技术思路说明如下：

图2　样本稀疏情景下的乡镇基准地价测算方法流程Fig.2　Method flowchart of evaluating land benchmark prices of towns under the scenario of insufficient samples

1)最低地价Pmin测算.最低地价Pmin通过农村集体土地的征用价格确定，农用土地的征用价格构成包括土地取得费用，土地开发费用，土地所有权收益等，而乡镇边缘的农用土地征用费用标准是基于当地农业生产力水平统一年产值标准确定的.因此，可运用成本逼近法计算农用土地的征用价格水平，从而确定最低地价Pmin.根据成本逼近法：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益.

2)最高地价Pmax测算.一般情况下，在乡镇比较繁华的一两条道路沿路可以收集到各乡镇的最高地价样本，但是在样本数量极少的乡镇，其最高地价可能不具代表性，一些没有样本的乡镇也无法收集到最高地价样本.根据前面对最高地价Pmax和乡镇分等指数关系的描述，可以在乡镇分等的基础上，设分等指数为变量X，乡镇高级别样本地价为变量Y，建立等别-价格模型测算各乡镇最高地价Pmax.

3)方法Ⅰ—回归分析建模.该方法适用于样本数量满足传统建模方法数理统计要求的乡镇.设样本区位分值为X，样本地价为Y，通过对X和Y进行回归分析建立地价模型f1(X).

4)方法Ⅱ—曲线逼近建模.该方法适用于样本不满足传统建模方法数理统计要求，但是有一定数量可用样本的乡镇.具体建模方法如下.①在定级的基础上，设区位分值为X，地价为Y，以模型需经过最高地价Pmax和最低地价Pmin拟合对应的区位分值作为约束条件.②曲线逼近建模：在上述约束条件下，让样点地价的原始值偏离模型的和最小，通过迭代求解函数Min Sum(Abs(Y[i]-F(X[i])))让样点尽量逼近模型的方法建立地价模型f2(X).

5)方法Ⅲ—曲线校正建模.该方法适用于完全收集不到样本或者样本数量极少的乡镇.具体建模方法如下.①利用单位面积占比和区位分值变化来度量级别变化梯度，选择与待评估乡镇梯度变化最为相似的乡镇作为待评估乡镇的类比乡镇.②曲线校正建模：提取类比乡镇的基准地价模型和待评估乡镇的最高地价Pmax和最低地价Pmin，以最高地价Pmax和最低地价Pmin作为约束条件，采用对X轴和Y轴同时做归一化处理的方法来调整类比乡镇基准地价模型参数校正得到待评估乡镇的基准地价模型f3(X).

2实例应用

2.1实验区概况

百色市隆林各族自治县位于广西西北部，地处滇、黔、桂三省(区)交界处.隆林各族自治县地处云贵高原的东南边缘，是个海拔较高，以中山为主，无平原的山区县.隆林各族自治县下辖16个乡(镇)179个行政村(街)，总面积3 551 km2.2013年末，总人口为39.2万人，人口密度为110.3人/km2.隆林各族自治县的乡镇土地市场整体欠发育，土地交易少，各乡镇基准地价评估样本稀疏现象较为普遍.

2.2评估方法选择

在各乡镇调查地价样本的基础上，通过分析各乡镇地价样本的数量及分布情况确定各乡镇所选择的评估方法如表1所示，其中县城区新州镇样本充足，实验中不做过多说明.

表1　各乡镇样本数量和适用评估方法统计

2.3基准地价评估

2.3.1乡镇分等及土地级别评定分别利用派生特尔菲法确定权重，对各因素标准化后采用加权求和的方法得到各乡镇分等指数及各乡镇评价单元定级分值.乡镇分等指数和定级分值结果如表2所示.

表2　乡镇分等指数和商业用地级别分值结果

2.3.2最低地价Pmin测算依据百政发〔2013〕12号、广西壮族自治区人民政府令第46号及桂财建[2009]254号文件确定征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和征地管理费等税费标准.根据隆林各族自治县当地的实际情况，与当地国土资源局协商制定乡镇五通一平土地开发费用为55元/m2、商业用地土地开发利润率均为20%.乡镇商业用地土地增值收益率根据乡镇土地收益不同划分为3个层次，平班镇、德峨镇、天生桥镇、隆或镇为30%，克长乡、岩茶乡、者保乡、者浪乡、沙梨乡、蛇场乡、桠杈镇、猪场乡为20%，介廷乡、革步乡、金钟山乡为12%.假设开发周期为两年，土地取得费和税费为开发初期一次性投入，土地开发费用在开发期间均匀投入，根据中国人民银行2014年11月12号发布的贷款利率，一到三年贷款利率为6%，根据成本逼近法确定的核算最低地价结果如表3所示.

最高地价Pmax测算在乡镇分等的基础上，利用各乡镇分等指数与高级别样本地价采用回归分析的方法建立等别-价格模型Y=743.9*e0.01249*X，其中R2=0.8524.将各乡镇分等指数代入模型得到各乡镇的模型最高地价Pmax结果如表3所示.

表3　乡镇最低地价Pmin和最高地价Pmax结果

2.3.3地价变化梯度G测算根据各乡镇级别面积占比和级别分值测算级别变化梯度G，测算结果如表4所示.

表4　级别变化梯度G测算结果

克长乡和猪场乡适用于方法Ⅲ测算基准地价，与其他乡镇进行对比，各级别变化梯度之差的平方和最小乡镇分别为者保乡和革步乡，分别为0.0006和0.1673，因此将者保乡和革步乡分别作为克长乡和猪场乡的类比乡镇.

2.3.4基准地价测算结果根据各乡镇确定的测算方法，按照对应的方法测算各乡镇商业用地基准地价，结果如表5所示.

表5　乡镇商业用地基准地价测算

2.4分析讨论

对本文方法参数、基准地价结果以及应用前景进行讨论如下：

1)关于方法参数的讨论.本文根据样本数量将乡镇基准地价评估分为三种情况，针对其中样本稀疏的两种情况，本文分别设计了评估方法Ⅱ和Ⅲ.在方法Ⅱ的情景下，直接通过不足量的样本建模得到的函数关系f(X)，并不能保证关系模型真实反映级别与价格的关系，而通过固定最高地价Pmax、最低地价Pmin两个特征点约束函数关系f(X)，能在很大程度上减少甚至消除样本稀疏带来的不确定性.在方法Ⅲ中，在选择类比乡镇时设置了参数级别变化梯度G，通过乡镇之间级别变化梯度之差的平方和最小来选择类比乡镇，实现了定量化选择类比乡镇，但是仅按照级别个数来设置级别变化梯度，不够细化.本文对X轴和Y轴同时做归一化处理的方法来校正类比乡镇的测算模型，经过校正的模型符合设置的约束条件，并且在形态上能与类比乡镇保持相似性，说明了此校正模型正确有效.

2)关于评估结果的讨论.隆林各族自治县除县城区新州镇外，其他乡镇的样本均不满足《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)对样本的数量要求.前面以本文设计的方法对隆林各族自治县除商业用地基准地价测算过程进行了说明，与当地国土部门讨论，基准地价测算结果符合当地的实际情况，说明该方法可以适用于乡镇基准地价的评估.

3)关于应用前景的讨论.本文针对乡镇基准地价评估样本数量的三种情况，设计了不同的基准地价测算方法，对样本要求低，十分适用于样本稀疏情景下的基准地价评估.因此，此方法在实际基准地价评估工作中具有广泛的适用性，特别在经济欠发达的县域，具有良好的适用性.

3结论

科学合理地确定乡镇基准地价，有利于规范培育乡镇土地交易市场，促进乡镇土地有偿使用合理化、科学化，促进乡镇土地节约、集约利用和乡镇经济的持续发展[23，26].因样本稀疏问题，应用传统基准地价评估方法评估乡镇基准地价有很大的局限性.本文在分析乡镇之间地价宏观区位差异、乡镇内部区位梯度变化、乡镇边缘土地征用经济关系等三个方面的基础上，设计了样本稀疏情景下乡镇基准地价的测算方法流程和模型，并以此方法对隆林各族自治县各乡镇商业基准地价进行了评估，实验结果合理.本文方法的理论依据充分，从多个角度降低了样本缺失对地价评估结果的影响，克服了乡镇基准地价评估中的样本稀疏问题，可以丰富和完善我国基准地价评估的方法体系.

本文研究方法有如下特点：

1)本文提出的测算方法与技术流程，是以乡镇基准地价样本稀疏为前提，在深入分析基准地价经济关系并总结出乡镇等别与地价、级别与地价、级别变化梯度与地价的关系上提出的；

2)充分利用了包括分等资料、定级资料、样本资料等调查原始数据，以大量原始资料作为数据支撑，使方法模型更加具有科学性；

3)针对不同的样本数量情况，设计了不同的乡镇基准地价测算方法流程，对样本要求较低，适用于乡镇各类用地均存在样本稀疏问题的乡镇基准地价评估，在实际工作中具有广泛的适用性；

4)目前国内县域乡镇基准地价研究尚处于发展阶段，本文提出的方法虽然具有广泛的适用性并且能较为准确的测算出乡镇基准地价，但是仍然存在一定的误差，如何进一步提高模型精度是今后研究应重点解决的问题.

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责任编辑：时凌

Approach for Evaluating Town Land′s Benchmark Prices with Sparse Land Transaction Samples

HU Chiqiang1，HU Shiyuan1,2,3*,TANG Xu1,2,3,GENG Hong1,2

(1.School of Resource and Environmental Sciences,Wuhan University,Wuhan 430079,China；2.Key Laboratory of Geographic Information System(Wuhan University),Ministry of Education,Wuhan 430079,China;3.Key Laboratory of Digital Mapping and Land Information Application Engineering(Wuhan University)，National Administration of Surveying,Mapping and Geoinformation，Wuhan 430079,China)

Abstract：Research purposes: We construct a new method flow for the evaluation of town land′s benchmark prices where samples are insufficient and traditional methods are restricted.Research methods:Based on the three aspects of relationship feature to affect land price (land classes between towns，land grades internal towns，the minimum land prices),two corresponding models,″land price-land class″ and ″land price-land grade″ relationship models were constructed. We used the first model to get the highest land price of all towns (Pmax),and compute the lowest land price of all towns (Pmin) by using cost approaching method which integrates variables of land expropriation costs,developing costs and land incremental values;Then use the existing samples to construct ″land price-land grade″ relationship model in the price range of [Pmin,Pmax] under the constraints of the highest land price Pmaxand the lowest land price PMin.Or by comparing the attenuation characteristics of land level internal town,and analyzing the town models which are similar in gradient change,we modified the ″land price-land grade″ model under the constraints of the highest land price Pmaxand the lowest land price Pmin;Based on the above two methods,town land′s benchmark price models in the case of sparse land transaction samples were constructed,and all town land′s benchmark prices can be interpolated based on these models.Research results:We designed the corresponding technical procedures and index processing methods,and took Multinational Autonomous County of Longlin as research area to verify them.The results are in accordance with the actual situation.Conclusions:The approach proposed in this paper has sufficient theoretical basis and reduces the impact of land price evaluation results in the situation of missing samples from different perspectives and overcomes the disadvantages of traditional methods in evaluating land benchmark price of towns. Furthermore,it will enrich and provove the method system of land benchmark price evaluation in China.

Key words：town;land Benchmark price; sparse samples; statistical model

收稿日期：2016-01-25.

基金项目：国家留学基金项目(201206275018)；数字制图与应用工程国家地理信息局重点实验室研究基金(GCWD201001).

作者简介：胡驰强(1992- ),男,硕士生，主要从事土地评估的研究；*通信作者：胡石元(1970- ),男,博士，教授，主要从事土地信息系统与土地信息工程、土地资源评价等的研究.

文章编号：1008-8423(2016)01-0093-06

DOI:10.13501/j.cnki.42-1569/n.2016.03.024

中图分类号：F301.2；F301.3；F224

文献标志码：A