高端写字楼管理探索和实践

杨磊

摘 要：近年来，随着我国经济的迅猛发展，越来越多的城市建起了高端大气的写字楼，一座座矗立在城市中央的写字楼成为代表城市形象高低的一个标志，它越来越能代表着一个城市的经济发展水平。从目前这些写字楼的发展趋势来看，写字楼越来越朝着外观宏伟、管理精尖、内部完善的方向发展，而这些高端写字楼的管理水平直接影响着写字楼的租售价格和租售难易，成为衡量这些写字楼的一个重要指标。本文结合个人多年实践工作经验，对高端写字楼的管理进行一个简单的分析和探究，希望能起到抛砖引玉的作用。

关键词：高端写字楼 租售 管理水平

一、写字楼在城市发展中的重要作用

1.提升城市形象。写字楼作为城市建设中的一部分，对于塑造城市形象有着重要作用。同时，写字楼一般都位于一个城市的中心区域，拥有着最完美的地理位置、最完善的硬件设施和最高程度的管理水平，因此往往为成为这个城市的地标性建筑。写字楼本身品牌的价值高低，对于能否提升这个城市的外部形象有着决定性的影响。

2.带动城市发展。因为写字楼可以有效提高城市形象，所以对写字楼品牌的培育可以为城市带来新的经济增长点，有利于带动城市的经济发展，对这些高端写字楼进行合理租售，可以提高城市的经济效益。另外，因为写字楼本身的高端影响，自然就会吸引到很多高层次、高能力的人才在此办公，从这一方面来讲，高端写字楼不仅利用自己本身的硬件为城市带来效益，也因为自身的软实力汇集了更多的人流和资金流，有力地带动了城市发展。

3.改善城市的投资环境。对写字楼进行有效管理与发展，对改善城市的投资环境也有很大幫助。它可以提高城市的品味，外观大气上档次、附近交通便利、内部管理水平精尖、硬件设施完善，这些鲜明的条件可以吸引到很多大企业的管理层和一些高端的科技研究所，他们也会选择在这里建立他们的办公中心，这样一来，就为本地企业带来了交流发展的机会，利用他们的辐射作用，可以吸引到更多的投资人，提升城市的地位和对外知名度，进而促进城市的对外开放，加速人才的培养和聚集，改善城市的投资环境，加快城市的国际化进程。

4.提高城市的商务交际能力。写字楼的主要功能就是聚集商务活动，现代商务活动的主要特点就是越来越呈现出一种合作、交流、沟通一体化的状态，同时还会衍生出其他的品牌行业，比如汽车维修、餐饮等活动，使得写字楼逐渐向着功能综合化的方向发展，与城市发展的理念有着相似的步伐。写字楼功能与城市资源的相互结合，使得城市的商务活动变得更加容易，同时商务活动的成本也会降低，进而使得城市商务活动的能力增强。

二、如何提高高端写字楼的管理水平

1.对写字楼的管理这一概念有科学的定位。写字楼的管理指的是以写字楼这个系统为对象，通过一系列计划、组织、决策的机制，采用法律、技术等手段来围绕写字楼的运行和发展进行引导和规范。广义的写字楼管理指对写字楼内的一切活动进行管理，包括政治、经济等方面的活动，狭义的写字楼管理指对写字楼内部的人员统筹、硬件设施、内部环境等一些琐碎事物的管理。

2.分析当前管理现状，提出解决措施。写字楼的管理是一个大的概念，是一项系统的工程，而其中主要的管理方面分为两个部分，分别是物业管理和人文管理。接下来我们就针对这两个方面的现状以及其中存在的问题应该如何解决进行分析。

2.1物业管理。写字楼物业方面管理的现状：因为写字楼一般都位于城市中央繁华地带，而由于我国经济的迅猛发展，所以物业管理的难点之一就是写字楼的车辆管理。写字楼附近车辆多，管理难度大；使用人员对物业管理的要求高；楼内机电设备多，大型设施多，技术含量高，比如最普遍的中央空调、水电暖设备、楼宇自动化控制系统和楼宇办公自动化系统等；写字楼内商务活动多，社交活动频繁，写字楼的使用人员多而杂，社会关系混乱，对物业管理有很高的要求；写字楼内财产多，人流量大，安全隐患不容忽视。解决措施：物业管理人员要对业主及外来办公人员的车辆进行有效管理，确保车辆的安全整齐停放；对楼内大型设备的管理要注意经常对它们进行安全隐患排查，及时发现问题，解决问题，确保楼内设备的正常运行，为办公人员的工作保驾护航；物业应该定时定期对楼内用户的使用设备进行维护，对写字楼的楼面、楼道等公共场所进行清洁，保证垃圾不堆放，使写字楼保持清洁、美观的外部形象，提高写字楼的使用价值；对楼内安全的管理要安排固定保安和流动保安分别进行站岗和查岗，对有嫌疑的外来人员要进行安全检查，确保写字楼内的人员人身安全；消防管理方面，要经常检查一些隐秘地方是否存在安全隐患，对楼内的灭火器等进行定期检查，保证安全通道的安全通行，以保护写字楼内的财产安全。

2.人员管理。部分物业管理人员存在的问题：因为物业管理在我国尚处于一个发展的阶段，还没有形成一个固定的流水线式的人才培养模式，所以管理人员水平参差不齐，而随着这些高端写字楼的不断出现，对物业管理人员的水平要求会越来越高。管理人员水平的高低，不单单会影响物业管理的水平，而且会对整个写字楼所能带来的经济效益造成很大的影响。当前物业管理人员中存在的主要问题是管理人员的服务理念不强，对楼内一些先进设备的管理不到位，甚至根本不知道该如何去管理；管理人员的知识面太窄，能力范围有限等。

解决措施：对管理人员进行有针对性的培训是最有效的提高他们管理水平的措施，可以从三个方面来进行：一是以服务理念为中心，培养他们与人交流和服务的能力，这样在提升他们的服务水平以后，对企业的形象会有很大帮助。二是要着重提高他们的实际技能，高端写字楼内大型设备多，科技含量高，对他们进行培训，让他们掌握一些实际操作和管理的方法，能为业主解决一些实际性的问题。三是要拓宽他们的知识面，以建立复合型管理人才为目标对他们进行培训。高档物业市场的发展需求要求物业管理人员不再是以前那样只会打扫卫生就能胜任，他们需要那些专业知识能力过硬、知识面广、业务能力强的复合型人才，这样的人才对树立写字楼的外部形象、拓宽写字楼的发展前景来说都有很重要的作用。

三、结语

高端写字楼近年来在城市中的不断涌现，使得城市的形象和发展空间都有了很大的提升，对提高城市的经济效益也有极大的帮助。但高端写字楼的管理难度大，对管理人员的要求较高，本文就当前城市中高端写字楼在城市发展中所起到的作用，和写字楼内的管理现状以及对应的解决措施进行了简要阐述，但由于本人知识层面的局限性，尚不能做到面面俱到，希望本文能给同行和社会相关人士带来一些帮助。

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