企业土地使用权会计核算问题的探讨

梁萍

摘要：目前，我国针对土地使用权所使用的核算制度上存在一定的问题，在相关的核算制度实际使用过程中给企业带来一定程度上的麻烦和障碍，如果我们把土地使用权当作无形资产来进行核算，那样就会减少一些不必要的麻烦，有利于推进企业工作的顺利进行。

关键词：土地使用权；核算；无形资产；企业

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-02

随着国家的发展，土地管理是我们国家的主要管理项目之一，与此同时，土地也是各个企业中最重要的生产要素和资产。现阶段，国家将土地使用权作为资产划分到市场范围内，在此之前，企业使用土地都是无偿划拨的，并不出具任何的资金。但是，目前企业对土地的使用都是支付相应的土地出让金，因此，土地使用权的会计核算制度成为目前比较棘手的问题。2001年，国家财政部颁发了 《企业会计制度》对我国土地使用权的会计核算问题作了规定，其中明确提到如果企业利用土地建造自己企业使用的项目过程时，就必须把土地使用权的账面价值全部转入在建的工程成本。

一、土地使用权作为“无形资产”核算存在的问题

（一）缺乏对土地的重要性认识。土地的重要性在国家内部主要是指政府、企事业单位和其他单位的固定安置功能和商业化的增值功能。一是固定安置功能。任何一个企事业单位如果没有自己的土地，将不会健康、长远的发展下去。二是商业化的增值功能。附着在土地上的房屋、建筑物是存在残值的，但是众所周知，土地本身是没有残值的，或者其残值一般情况下都大于原值。在我国，近年来受环境及房产行业的影响，土地使用权不断地增值，很少有跌价或者贬值的情况发生。然而土地使用权在企业或者政府中的重视程度远远不够，监管的也不到位，导致其成为一些企业或个人从中获利的突破口。

（二）缺乏对土地的管理。近年来，虽然从中央到地方，已经加强了对土地的重要性认识。但是从管理的角度来看，还是比较混乱，缺乏系统的对口管理部门，也没有专业的管理人员，从而导致管理不正规、不行形。其原因主要是由于企业不通过生产经营，随着土地的不断增值，企业从中也得到较多的收益，成为提高经济效益的渠道之一。即使让土地暂时闲置，投入购入资金，但该项投入资产比生产经营的效益也会相对要高。由于利益的驱使，使得一些企业想方设法、绞尽脑汁取得土地使用权。

（三）将土地使用权确认为一项资产进行会计资产管理存在极大不足。从会计角度看，将土地使用权确认为“无形资产”对会计的重要性原则产生了一定的影响。一方面，作为土地或者土地使用权，它是一种有形的东西，是人肉眼可见、可以摸得到的实物。另一方面，其收益稳定。作为城镇（农村集体）土地，伴随着社的发展及多种因素的变化，土地使用权只有增值的可能，跌价和贬值的机率是非常小的，这与会计上所有资产的定义有着截然不同的内涵。三是它能独立发挥作用，无须与其他资产一起使用。

（四）土地的传承性认识不够。在企业核算中，只有房屋、铁路和桥梁水库是不计年限的，除此以外都会有年限限制。而土地一旦占有或者控制，基本上可以在法律的框架以外寻找继续占有和使用的资源和理由，具有无限递延性（城市中个人的宅基地、企业的房地产、社会各种组织房地产最为明显）。目前城市发展、城市规划和布局无不打上了土地使用权的烙印，从此方面来看，土地的属性不受政治和制度的影响而具有延续性，是其属性使然。

二、目前会计处理方法所存在的弊端

目前，既定会计处理方法也存在自身的一系列问题，主要包括几个方面：

（一）成本、花费及其收入三者之间存在严重的不匹配，主要表现为企业在相关的项目进行会计核算的过程中，各项成本与收入之间应该保持匹配，主要应该在同一会计期间进行费用的核算确认。但是，假设企业利用土地建造自己企业使用的工程，就必须把土地使用权的实际价值，转移到在建项目的的成本，随后其中的土地使用权的账面价值就会在企业项目完成后转为固定的资产。在通常的情况下，固定资产的折旧年限与土地资产的折旧年限两者之间的时间是不相同的，土地使用权的使用年限远远超出折旧年限。因此，实际上的土地使用权的表面价值已经随着固定资产折旧到成本费用中去，但是土地的剩余使用年限却依然发挥着自身的使用价值，所以，成本、花费及其收入三者之间存在严重的不匹配也会导致一些类问题的发生。

（二）造成会计期间的成本与费用实际账面不够真实。我们都知道，在国家《企业会计制度》对我国土地使用权的会计核算问题做出的规定，我们需要把企业土地使用权的所有账面价值，转移到正在建设的工程成本，但是很多情况下，企业的工程项目并不能按时完成，总是超过预期的时间范围，因此土地使用权在这一段的时间内的耗费，反而没有通过无形资产的形式算入到项目的成本费用中，也没有通过固定的资产折旧计入到成本和费用中，因此导致我们的成本费用的账面出现不真实的情况。

（三）土地使用权价值折旧完前后固定资产的价值内容构成不一致。实际上的土地使用权的账面价值早就已经随着固定资产折旧到成本费用中去，但是土地的剩余使用年限却依然发挥着自身对企业的贡献作用，所以，如果企业利用之前的项目所折旧的土地使用价值，重新构建新的工程项目，那样的话会使得土地使用权的价值与固定资产的价值内容不一致，必然也会导致最终的不公平性。

（四）企业资产中土地使用权的原有价值失去意义。随着我国企业的公司制改革，现在我国企业都是以支付土地出让金的形式来购买土地使用权，但是，在土地使用权价值与其他资产价值混合核算的过程中，从而影响了土地使用权的市场规范化运作。总而言之，既定会计处理方法所存在的各种问题会影响土地使用权的实际运营和操作，会为企业带来不必要的麻烦。

三、土地使用权会计核算的研究

（一）根据我国相关的法律规定，合法的土地使用者，在相关法律允许的范围内可以对法律、法规进行土地的开发、利用和经营。而企业对土地使用权的取得主要以土地使用出让或者是转让，在整个会计核算的过程中都能够完美地体现出了。但是，相违背的是我国现行的会计制度中并没有完整体现，因此，土地使用权暂时不能够实现在企业的资产中进行独立的核算。

（二）目前，我国土地使用权经常作为商品进行交易，同时常常作为资产进行核算的外部条件。2001年，我国一些地方性法规的实施，初步建立完善了建设用地供应总量控制、城市土地 集中供应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新与公布、土地登记公开查询和集体决策制度。因此，我们认为在中国土地制度不断完善的前提条件下，我们应该将土地的使用权完全可以作为单独的一项资产，在市场竞争机制的条件下，科学合理的制定其价格，并且在企业会计进行核算的过程中，能够单独体现出来。

（三）实际核算过程中，土地使用权应该作为一种无形资产，与地上的建筑物分别进行核算，不要混为一谈。在根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定 “土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”我们完全可以将土地使用权作为一种无形资产，与地上的各种建筑分开计算，不要互相牵扯，如果把它们作为固定资产，这样的分开核算的方式更加有利于企业会计工作的核算准确性。

（四）土地所使用的年限与企业经营年限出现差异时，我们应该将土地使用权按其相应的价格进行计算。我们都知道，在实际的生活中，土地的使用年限通常比较长，都是几十年左右，但是，企业实际经营的年限并不能达到企业的土地使用年限，由此，在企业经营不善而倒闭时，常常无法将土地使用权作为资产进行转让，从而在会计核算时出现各种问题。因此，如果企业经营的时间比较短暂，而土地使用年限却超出企业经营的时间时，企业完全可以将土地作为一种资产与企业内部的其他资产一起进行相应的价格处理，这样更加有利于企业，与此同时，各个企业会在清理自己的企业财产的过程中加大对土地使用权的重视。

综上所述，根据我们的分析，现阶段我国土地使用权的核算制度依然存在一系列的问题，我们必须加快找出土地使用权核算制度出现的问题，然后本着科学性、合理性、准确性、公平性的原则对我国土地使用权的核算制度进行改善和完善，解决其为企业带来的各种问题，争取为企业的发展做出贡献。

参考文献：

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