抢地、抵押、接力赛“楼市的疯狂”上演连续剧

中国市场哪儿最热闹，最疯狂？

答案是“楼市”。5月11日，上海上演了房产新政后的“第一拍”，上海松江泗泾，婆泾河东边一片菜地附近的两块“双子星”宅地，相继拍出近4万元/平方米的楼板价，一举打破去年10月由同济地产创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录，溢价率均超过100%；一周后的5月18日，上海周浦镇西社区A-03-11地块拍卖，三分钟时间价格就喊到了40多亿，最终成交价54.5亿，楼板价每平方米4.3万元，是起拍价格的4倍多。

“疯了。”拍地失败后，一个走出土地交易中心的开发商心有不甘地甩下一句话，“不需要买地了，现在直接买周边的房子更便宜。”

举牌、撕咬

狼多肉少。没抢到“肉”的开发商们心情各不相同。5月11日下午3点半左右，走出上海土地交易中心12-01地块拍卖现场的杨科（化名）感觉自己刚从一个巨大的漩涡里逃脱出来。虽然没有拍到地，却如释重负，“不过这只是暂时的，因为地还是要拿”。

自从3·25上海楼市新政出台后，有的开发商已经快两个月没闻到“肉味”，有的至少“饿”了一年，有的甚至更久。还有一个事实加剧了杨科的不安。按照上海市规土局2016年年初发布的《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》，上海2020年之后不再新增建设用地。

闻到了“地”的味道，大家没有理由不猛扑上去。场外交易大厅的实时直播电子屏幕前，人头攒动，黑压压一片。

这一天共有四块土地出让，上午下午各两块。早上，以22625元/平方米楼板价成交的上海远郊奉贤南桥新城地块，已经让外界大为惊叹。这只是预热，当天参加拍卖的开发商都知道，高潮是下午松江泗泾两块宅地的出让。

虽然土拍在13点30分正式开始，但12点刚过，紧张气氛已经开始蔓延：有的紧紧抱着装着各类资质证书的公文袋，有的不断地以深呼吸来平复心情，有的则不停地向周围张望侧耳聆听。到了13点，前往五楼土拍大厅的电梯口已经围满人，大家生怕被抢了位置，错失通往五楼的通道，继而错失土拍资格。

两块地分两个场地同时竞拍，这让好几家开发商猝不及防。快进入闸门时，有的开发商忽然停住脚步，犹豫着到底应该做怎样的人员安排。“把蓝牙打开，咱们实时对话，尽量两块地都拿下。”杨科对他的团队成员说，和金地、龙湖、新城、金茂等竞买人一样，他们选择了双线操作。

一次次举牌。下午两点半左右，05地块的竞拍接近尾声，撕咬在30号格力地产、20号融创和27号同济之间展开。在报价进行到18.85亿时，主持人不得不提醒道，“竞价过程相当激烈，大家谨慎出价，也让主持人喝口水。”现场笑了，随即笑声就被掌声淹没，14时34分，19.65亿元，格力地产最后成交。

05地块结束后，01地块的拍卖还在继续，价格已经飙至28亿元。同济地产和融创的举牌进入白热化。15时，30.05亿的总价，01地块成为融创的盘中餐。05、01两块地的楼板价分别达到37675元/平方米和38291元/平方米的高价。

一次次的举牌，一次次的绝望。“到了后来只能看着融创和同济举牌，我不知道这是不是一个健康的局面。现在只要有地，就会有急于补仓的开发商争破头。拿不到的依旧拿不到。”杨科告诉记者。

而拿到地的开发商也有点无奈。在被问及为什么如此高价拿地时，融创方面给同行的解释是“上海项目已经做完了，没办法”。

面粉贵了，那面包呢？

今天的地王以后一定会是明天的楼王吗？目前没有肯定的答案。但对于地王周边的项目而言，春天却提前来了。

5月11日傍晚，“新地王”周边的金地自在城已经在提高自己的身价了。“别等了，人生与房价，再也回不到3字头”的广告语在微信朋友圈刷屏。

按照惯例，地王的出现往往被视为房价上涨的信号，随即而来的是普遍买涨的心态。业内人士分析，不排除有项目近期会加快入市换取现金流。当然，推迟开盘从而换取更高的价格也不无可能。

面粉贵了后，想吃面包的老百姓也在担心面包会继续变贵。不难发现，在痛斥高房价的同时，只要手上还有资金，人们还是在琢磨是不是要买套房子，“不买房，不然你告诉我到底买什么？”这几乎成了所有购房者的心理。

事实上，土地热了之后，开发商和地方政府对政策放松的幻想也逐渐被打破。不少开发商相信，未来价格会越来越高。

在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，政策的核心诉求是冷却房价，“但冷却是暂时的，房价只是在上台阶时歇歇脚，天热了，房价还会起来。”令他觉得可怕的是，当中国楼市成为一个永不降价的投资传奇后，引来的新一轮调控。一旦这样，调控和房价之间奇怪的赛跑，没有尽头。

对于地王而言，眼下有着更“好玩”的情况等着它。“仿佛在一夜之间，上海楼市重回计划经济”。杨科告诉记者，他所指的是上海市政府对高端项目预售证的发放，以调节楼市的供应和成交。诸多业内人士认为这一措施“人为地扭曲了商品房市场的供需关系”。

反映在数据上有了和上海土地热潮迥异的成交数据。上海链家市场研究部监控数据显示：4月上海市商品住宅成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交价格较前月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。成交量和成交价格均有下降。

实际的情况是，4月20日之前，凡能够拿到预售证的大都是位于外环以外的项目。4月20日之后，不少内环的项目才进行预售证的集中发放。

这就意味着，在3·25调控之后，拿到预售证的项目成为市场的抢跑者。与此同时，不少拿到预售证的项目也部分失去了对项目的定价权，按照杨科的形容，“政府能接受的价格是低于市场价格的，但这样其实没有解决供求关系的矛盾，只是延后需求的爆发。”

如何办理预售证，已经是不少房企的一道难题。拿到预售证的营销负责人王梦对记者称，春节前企业已经预感到政策会发生变化，加快办理了预售证，现在更头疼的是项目第二批的预售证愈发难以办理了，“长此以往，肯定会逼着开发商想出各种变通的歪 招。”

比春节火车票还难抢的抵押号

上海滩的房产商们上演了“新政后第一拍”，还因为预售证愁白了头，深圳的房产业主们也有着自己的“剧本”。

5月6日，深圳市房地产权登记中心（以下简称登记中心）三楼大厅的四个抵押窗口前，来来往往的人们正在等待叫号，他们已经通过网上预约或求助于“黄牛”，拿到了房产抵押登记的“抵押号”。此号现在在深圳“一号难求”，“比抢春节火车票还难”。

想在网上预约成功，首先要在早上6点50分坐在电脑前打开深圳房地产权登记中心的预约页面，填好资料，这样才能在7点放号时就马上抢号。“为了这个抵押号，我约了一个星期，好几次送孩子上学都迟到了。”一位30岁左右的女子边填资料边说。

如果不想费时费力，那就只能找黄牛，从事生物科技行业的王娟4月18日刚帮老板办理了一套房产抵押贷款，“我听一个朋友说，她花了7000块钱跟黄牛买的抵押号。”王娟告诉记者。

2015年，登记中心还实行线下排队约号，“有人凌晨两三点就来排队，大厅里里外外都是人”。为了避免凌晨排队的情况，从2015年下半年，登记中心将所有的号都通过网上预约的方式发放，因此，多数人只能跟抢春运火车票一样“拼人品、拼网速”了。

房产抵押的火爆，是伴随着深圳楼市暴涨出现的。

2015年，深圳在中国房地产历史上创造一个奇迹。按国家统计局的数据，深圳房价同比涨47.5%，领涨全国。在现实中，大多数深圳房产持有者手中的财富，都在一年之内翻了不止一倍。

直到深圳今年出台新政，将原来的一年社保买房资格变成连续三年，两年之内申请过房贷的首付从三成上升为四成，房市才有所降温。此外，政策还通过上调房产交易评估价等手段打击短期炒房。

强力限购政策使得烈火烹油的深圳楼市，速冻为有价无市的冰点市。人们才发现，楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”（房产证）抵押套现早已悄然兴起。

深圳某银行信贷经理告诉记者，“红本”抵押的“资金用途”，可用于企业资金周转、装修、买家具家电、旅游等，但实际上，套现出来的资金大都流向别的用途，比如买房、炒股、买理财产品等。买房是一大资金流向，但令人好奇的是，深圳本地楼市已遭限购政策“速冻”，那么抵押套现的钱流向哪里的楼市呢？

“捡笋盘”，炒周边

答案是，深圳周边。

业内人士把在新政之下，卖家因无力继续按揭供房而低价抛售出的房子，叫“笋盘”。很多人抵押套现就是为了去“捡笋盘”，多年研究深圳房地产市场的业内人士陈凤告诉记者，“4月以来，有一些人认为市场会有笋盘，他们对资金特别敏感，提前套现出来，一旦出现笋盘马上出手。”

5月7日，深圳南山区后海片区出现了一套“笋盘”房——市场价1100万，业主说只要买家一次性付款，就900万成交。结果出现了极其壮观的一幕：三百多名中介、客户排队看房，队伍从门口排到了小区外，“跟开盘似的”。随后，业主突然失联，房子至今也没卖。

可见，“笋盘”房并非那么好捡，炒周边就容易了许多。近两个月，主做惠州、东莞等周边城市的深圳房地产中介公司家家顺，业绩遥遥领先于同行。“3月份，他们有6亿佣金收入。”陈凤从朋友圈看到家家顺员工晒出这样的业绩表现。

一位家家顺内部人士告诉记者，这两个月他们的佣金收入都是同行中最高的，他个人一个月高峰时有七八单红本抵押业务，“惠州那边买房非常多，因为深圳房价高，又调控，很多在深圳买不起房的就去周边置业了”。

“之前你要买深圳之外的房产，是要被人笑话，会被认为是脑子进水。”陈凤说，“一般投资客会认为，在深圳本地买相当于是跟白富美恋爱；去东莞、惠州买，就好像是找不起眼的村姑。”

但经历了2007年、2011年、2015年三次深圳房价暴涨的黄生，总结出一条规律，每一轮深圳涨到最后的结局都是资金流向东莞、惠州等地，“只不过今年又多了一个中山。”

“去东莞、惠州买房的人有两种，一种是真的在深圳买不起，要自住去买房的；第二种是炒不起深圳的房子，但是看到别人炒房，也想跟风炒的人，他们就去惠州那边炒了。”深圳中原地产总经理郑叔伦说。

“赎楼”

房产抵押的火爆，带动了另一个中介行业——从事“赎楼”业务的担保公司。所谓“赎楼”，是指业主有银行住房按揭贷款没有还完，便先向担保公司等机构借款，将银行尾款还完，拿到红色房产证之后再将房产抵押给银行，获得抵押贷款。

专做“赎楼”生意的郑鑫认为，现在深圳急用钱的业主，会选择以稍低于市场价的价格卖掉房子；而一些资金链不紧张的业主，一般不会卖房，大部分会想办法把房产抵押套现。

后一种选择的好处在于，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主转嫁风险。

比如2012年之前在深圳买房的人，至今房价已经上涨了五倍以上，假设当初100万买的房，现在已经涨到700多万。按银行评估价七成的抵押贷款标准，可贷出来约500万贷款。即使房价下跌，大不了房子让银行收走，但业主抵押套现的钱，也大大超过当初的置业成本。

一边是楼市烈火烹油般的疯涨，一边是实体经济萧条不振。于是，也有很多做企业的老板选择把房产抵押套现后，解决自己生意上资金链紧张的燃眉之急。

2015年经过深圳楼市的暴涨，承包建筑工程的刘金全多年前买的房子已经升值了三百多万。如今“红本”在手，他决定抵押房子，变现增值的部分来缓解公司的资金链紧张，先给工人发工资。银行收取的红本抵押贷款年利息约为7.5%，这对于经营企业的人来说，也都在可承受范围之内，“民间融资的话，至少都是10%以上。”刘金全说。

5月6日，刘金全在登记中心的咨询台急吼吼地问：“现在抵押号约不到是怎么回事，目前公司资金紧张，如果要倒闭的话，工人就要闹事的。”近期他每天早上7点准时坐在100M带宽的电脑旁“刷”预约抵押号，约了10个工作日了，还没约到，“打开页面就是约满”。

从2015年10月开始，王娟就帮着老板办理房产抵押，用的就是赎楼再抵押的方式。“我们公司是做冬虫夏草的，现在生意不好，每月都亏。想着咬咬牙，红本抵押给银行，借个三四百万出来，挺过这一关。”

新“四小龙”来了

一线城市各自“精彩”，二三线城市也不甘寂寞。

国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格数据，首次出现上涨前列基本是二线城市的现象。其中，合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，加上70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅基本取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。

国家统计局5月18日发布的统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有5个，上涨的有65个。

事实上，从今年3月开始，二线城市就开始接力一线，持续上演楼市的疯狂。深圳的房价不再领涨，取而代之的是二线城市厦门、合肥。厦门新房价格以环比上涨5.4%的涨幅位列第一，挤掉了深圳；合肥二手房则以9.3%的涨幅傲视全国，完全超越了京沪。

这要多谢一线城市的溢出效应。“深圳等一线城市过去一年涨得太多了，掩盖了二线城市涨幅也很大的事实，”去年底在珠海买了房的陈华说，今年开年后珠海房价涨了不少，庆幸自己赶早买了房。

窝在深圳旁边的珠海楼市向来不温不火，但过去一年却火爆异常。珠海中原研究中心的数据显示，2016年伊始，珠海房价持续攀升，1月份住宅均价突破14000元/平方米大关，2月均价约为14668元/平方米，再创新高。厦门的房价更突破了2万元/平方米，超过了传统的一线城市广州；南京部分区域房价则高达4万元/平方米，引起了当地物价局的担忧。

在房价迅猛上涨的情况下，这些城市也存在重启限购的可能。

在不断拍出地王、房价连涨13个月的南京，有关部门已经坐不住了。3月28日，央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对“首付贷”，加强对个人住房贷款“首付贷”资金来源的审查；同时，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

“包括南京、苏州等二线城市纷纷出现地王，地价甚至超过在售周围房价，这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。”中原地产分析师张大伟称，整体看，各地房地产市场的风险均在明显增加。在调控出台前，或许“四小龙”会带着“小弟们”上演一次二线房市的“狂欢”。