土地供应与房地产市场调控的关系探讨

摘要：近年来，在市场经济的推动下，我国房地产业也得到了蓬勃的发展，在推进社会现代化等方面起到了重要的作用，而在房地产市场的长期发展中，一些问题也随之出现，其中，市场失灵和非均衡问题成为了备受关注的问题，需要政府采用宏观调控手段、运用土地政策予以干预。文章就土地供应与房地产市场调控的关系进行了研究探讨。

关键词：土地供应；房地产市场；市场调控；关系

我国是土地资源大国，但同时也是人口大国，人均土地资源与世界水平相差较远，随着经济的不断发展和城市化进程的加快，土地资源合理供应机制的构建成为了现阶段迫切得到解决的问题，相关人员需要加强对土地供应与房地产市场调控关系的研究，不断完善房地产调控理论体系，为人们土地资源的合理运用提供进一步的实践指导依据。

一、土地供应与房地产市场调控相关概述

（一）土地供应与房地产市场调控内涵

土地供应即地球所能供应社会利用的各种生产和生活用地的数量。土地供应能够可以分为两种形式，一种是自然供应，就是天然可供人类使用的土地，另一种是经济供应，就是经过人类开发后能够进行利用的土地。为了保证土地合理供应，政府制定了一系列关于土地用途、价格、供应总量等方面的规章制度，以对房地产市场进行合理调控，而这些政策便是土地供应政策。

房地产市场调控是为了保证房地产市场持续、健康运行，而对其进行合理的调节控制的行为。整个房地产市场调控过程都需要国家依照与其相关的一系列规律，采用合理手段，保证市场有序发展，以促进我国经济社会的均衡发展。

（二）传导机制分析

由于经济因素、人为因素等方面的影响，在土地供应的某个时间段内，一些具有某种用途的土地会在这一时间段产生一定的弹性，使不同用途的土地能够相互转换，也使土地供应与房地产市场之间衍生出了一种传导机制。

传导机制主要是指从宏观调控手段实施到调控目标实现的中间过程。土地供应与房地产市场调控之间的传导机制，是土地供应政策在房地产市场调控中的间接调控过程。土地供应传导是一个长期的过程，需要经过一系列时滞，才能够最终对房地产市场产生影响，其中，土地供应政策时滞包括决策时滞、响应时滞、认识时滞等。同时，土地供应传导能够促进各经济主体之间的相互作用，例如土地所有者、土地投资者、土地需求者等，通过传导机制，能够使各主体的利益尽可能达到均衡状态。另外，土地供应传导也具有能够协调不同政策的特点，由于土地供应政策无法独立发挥作用，因此，需要传导机制促进其与货币政策、产业政策等的相互配合，充分起到调节市场的作用。

二、土地供应与房地产市场调控的关系分析

（一）土地供应价格与房地产市场调控关系分析

土地供应价格的主要影响因素是土地的需求量。由于土地自然供给方式并没有弹性，而经济供给方式也往往会因为自然供给的影响而逐渐丧失弹性，因而间接影响了人们对土地的需求情况，并导致土地供应价格随之波动。

一旦人们对房地产需求的暴增，便会导致房地产价格不断提升，并引起开发商对土地供应的新一轮需求，但是又受到土地供给缺乏弹性这一特点的限制，导致土地资源出现供不應求的情况，促使土地资源价格的不断提升。反之，一旦人们对房地产的需求呈下降趋势，就会导致房地产价格下降，开发商认为房地产市场已经无法再获得更多的利益，便会降低对土地资源的需求，导致土地资源价格也随之降低。由此可见，房地产市场与土地供应价格有着密切关系，两者能够相互作用，在进行房地产市场调控时，也应着重考虑这方面的关系，例如调节利税率等。

（二）土地供应方式与房地产市场调控关系分析

我国现有的土地供应方式主要包括拍卖、挂牌、协议、招标等。受土地供应协议的固有特征影响，通过这一方式获得的土地，具有价格低廉的特点，且由于这一方式缺乏竞争性、公平性、公开性，也使开发商所获得土地的价格与市场协议价格存在较大差距。而其他三种土地供应形式相对来说竞争性会更强，能够在政府的帮助下实行公平公正的竞争，并形成合理的土地价格。但是无论哪一种土地供应方式，对土地供求都不会产生太大的影响，也并不是土地价格的影响因素。

同时，房地产市场主要注重商品的利润，无论开发商通过哪一种土地供应方式获得土地，或是采用多少成本获得土地，只要房地产市场还处于供不应求的状态，开发商就会结合人们购买力情况，适当上涨房价以获取利润。由此可见，土地供应方式对房地产价格也并没有过多的影响，与房地产市场调控之间并没有实质上的关系。

（三）土地供应量与房地产市场调控关系分析

土地供应量与房地产价值之间存在着互动和反馈两种联系。土地供应量会引起房地产价格的波动，反之，房地产价格的波动也会引起土地供应量的变化，两者之间相互作用、相互影响，以保证土地市场和房地产市场的均衡。

土地供应量与房地市场调控关系可用经济学供求理论方面着手。国家为保证土地资源的合理配置，在土地类型方面进行了控制，一定程度上降低了土地供应量，再加上现阶段的房地产市场主要属于政策导向型市场，因此国家在政策方面的调整，也会引起房地产需求、价格方面的变化。例如在某一时期，国家调整政策控制土地供给量，将会导致房地产需求和价格有所提升。由此可见，土地供应量和政策调整都能够对房地产价格产生影响。

而两者对房地产产出量所造成的影响作用刚好相反，例如在土地供应量减少的情况下，房地产供应量也会随之减少，若是国家政策调整控制土地供应量，则会反而激起开发商和消费者的需求，从而导致房地产供给量提升。另外，这两种因素的影响强度，需要通过其相对作用强度来确定。

（四）土地供应结构与房地产市场调控关系分析

现阶段的房地产市场中，主要包含两种土地供应结构。一种是土地类型不同对应的房地产产品结构，另一种则是供应土地位置分布不同对应的房地产产品结构、前者包含住宅型用地、工矿业用地、综合型用地等，后者则需要按照房地产所处区位进行划分，且这一供应结构也是影响房地产开发商市场竞争力的重要因素。近年来，很多房地产价格已经超出了居民的购买能力，再加上一些保障房开发周期过长，导致了房地产结构失衡，为了对这一情况进行控制，国家也制定了相关政策，以保证房价的合理性。

由于社会收入分配不均、普通住宅利润较低等原因，目前，开发商并不愿意更多的开发普通住宅，导致房地产供应结构方面，高档商品房较多，普通住宅的数量相对较少。并且房地产具有固定性的特点，而不同位置空间的房地产，其周围环境配置和生活成本也存在一定的差异，能够直接影响消费者购买意向，因此，在房地产供给结构方面，不同的固定位置空间也成为了开发商竞争的要点。

为了保证房地产市场的健康运行，国家也制定了相关的调控政策，例如增加大中、小型保障房供给的政策、调整房地产供给结构的政策等，合理控制开发商对高档商品房的建设，平衡其获取利润，以实现对整体房地产市场的有效调控。

三、房地产市场调控建议

我国房地产市场发展速度较快，由于其中涉及的方面众多，且无法进行自我调节，因此，需要国家加大对房地产市场的宏观调控力度，在保证市场稳定运行的前提下，合理控制房价的上涨趋势。

土地市场与房地产市场存在着众多的内在联系，国家可以通过两者之间的不同关系，采取适当的调控政策。例如在土地市场缺乏弹性时，适当改变建筑容积率，使房地产产出量能够符合目前需求标准，由于土地供应量与房地产价格有一定联系，因此，国家也可以通过加大控制土地供应量，实现对房地产市场的合理调控。同时，土地供应结构也与房地产市场存在一定联系，因此，国家可以限制高檔商品房的建设，增加普通住宅供应量，使开发商获取利润保持均衡，充分满足居民住房需求，达到市场调控目的。另外，国家也可以通过加强对相关政策的制定进行房地产市场调控，例如明确界定土地产权，改善税费制度，要求各市制定完善的土地供应计划、城市规划体系和储备制度等，充分维护房地产市场的稳定运行。

四、结语

房地产市场的发展对我国社会经济发展、城市化进程的等方面具有重要影响。由于房地产市场缺乏自我调节能力，因此，需要政府加强对其的调控，通过对土地供给与房地产市场调控关系的分析，了解两者内在联系，制定有效调控策略，以促进我国房地产业的持续、健康发展。

参考文献

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作者简介：翟江霞（1972- ），女，河北大名人，本科，新乡市国土资源局，经济师，研究方向：房地产。