房地产开发项目的融资成本及风险防范

郭欣

摘 要：房地产业由于其行业的特殊性，一个项目从开发到施工再到最终销售完成，所需要的资金动辄上亿，大部分的企业都不可能依靠自有资金实现资金流转，因此，融资成为了房地产企业首先需要考虑的问题。现在大部分的房地产企业会在开发项目的投标、设计、施工、营销阶段都花费大量的资金和人力，但是对一开始的融资阶段却并没有足够的重视。现实中的很多房地产企业的例子证明，一个良好的融资计划会对整个房地产企业产生举足轻重的作用。通过对现在房地产开发项目融资中的借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题进行分析，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的策略。

关键词：房地产；融资成本；风险防范

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地产业的发展早于金融业，但是却在金融业发展之后才得到迅猛发展。近年来，房地产业与金融业更是密切相关，房地产业的发展已经离不开金融业，甚至成为了金融投资中另类投资组合的一部分，牵一发而动全身，都随着经济周期的波动而波动。房地产业行情好，说明货币政策宽松，投资资金充足，投资机会相应增多，证券业、银行业、基金和保险等金融行业也可以得到很多发展机会，资金流动性增强，可以保证资源的有效分配，把有限的资源分配到无限的投资机会中的最高效的机会上去，从而发挥资源的最大效用。

管理高效的房地产企业会利用与金融业联系紧密的优势，抓住发展机会，从金融资本市场获取资金，发展壮大自己的企业。但是对于大部分房地产企业来说，对于开发项目应该融资多少、如何融资、采取不同的融资方式会有什么融资风险、对于融资风险应该如何防范等问题都并没有一个清晰的认识。大部分企业都存在处于借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题，对这些问题进行分析探讨，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的措施。

一、房地产开发项目融资成本现状

（一）借贷中处于不利地位

银行作为借贷方要考虑的因素很多，如贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营情况，担保人信息等。目前大部分房地产企业不是上市企业，企业的经营者和所有者都是同一个人。这种情况下，当企业获得项目开发贷款资金时，如果企业所有者不将资金用于项目开发而是用于其他高风险投资，就会形成违约成本低、违约机会多、违约风险大的局面。同时，由于经营情况和资金使用情况等信息披露不充分、企业经营情况不稳定、管理者信用备案不全面等原因，企业向银行申请贷款的时候，银行会因为这种严重的信息不对称承担更多的风险，在对企业发放贷款时就会有更多顾虑，同时会对企业进行多方面的限制，而且还会提高贷款的利率，也就会导致房地产企业的融资成本增加。

（二）融资渠道单一

银行贷款、商品房预售和施工垫资占了目前房地产企业项目开发总资金的80%，其中银行贷款占了房地产企业项目开发总资金的60%，这种单一的融资渠道显然有很大的融资风险。当企业周期性经营效益不好、资金流动受限，贷款还款不及时，就会导致企业在银行的贷款信用降低，给以后的贷款带来更多的限制。如果企业在银行规定时间内都不能还款，银行就会强行使企业进入破产清算程序。商品房预售依托于市场环境，行情好预售情况就好，预售额就多；行情不好预售情况就不好，预售额就少。资金的这种不确定性会给融资带来很大风险。同时，国家有关部门近年来依次公布多项禁令，明令禁止建筑企业垫资施工。以上种种，都给企业的融资带来很大风险。

（三）自有资金不足

目前，大部分房地产企业的资本金投入普遍小于总投资的20%，平均的资产负债率在85%左右。这样的资本结构并不是企业有意为之，而是迫于无奈。每个项目的开发到施工再到销售完成，都必须匹配相应的预算开支，企业的资金基本没有闲置状态。当为新的项目开发融资时，企业自身能够投入的资金自然没有太大额度。

根据融资顺序的理论，任何企业都会首选内部融资，当内部融资不能满足融资额度要求时才会选择外部融资，而外部融资中的债务融资和股权融资又首选债务融资，因为债务融资不会稀释企业的股权，而且债务融资的手续相比股权融资更简单，因此，大部分房地产企业都放弃了股权融资的方式，导致自有资金不足。

（四）融资成本管理不完善

我国目前各房地产企业虽然规模不同，但是管理机制类似，管理能力也相似。管理者们在融资成本管理方面的表现都不尽如人意。融资结构的不合理、融资成本过高、资金融入与支出的不配合还有代理成本等原因，都说明融资成本管理系统漏洞百出，融资成本管理人员的不专业、企业融资管理的不完善，加剧房地产企业项目融资风险，无法为后续的项目开发提供保障。

（一）提高经营效益

房地产企业想要融资，无非是为了发展壮大企业；而发展壮大的前提是目前经营情况十分可观，否则企业就没有融资的必要。企业想要实现经营利润的提高，首先就要保证企业的经营利润率高于成本率，两者之间的差距越大，说明的企业的经营情况越好，企业的经营情况好，在向银行申请贷款时就可以提高自身的信用额度，从而可以提高贷款的资金额度，减少贷款限制。

拉大经营利润率与成本率之间的差距，一种方法是降低成本率，但是随着土地价格的公开和透明，企业想要在成本控制上着手越来越难；另一种方法就是提高经营利润率，不同的房地产企业可以根据自身的特点各显神通。有的企业由于有其自身的资源，可以拿到低于平均地价水平的资源，就可以实现可观的成本降低。有的企业在产品营销方面很有竞争力，完全掌握消费者的需求，市场推广全面，从产品的各个方面都给消费者制造很大的吸引力。例如，中粮置地有限公司在成都的中粮鸿云项目，把握住了攀成钢区域消费者对生活的高品质要求，宣传产品时强调项目处于高端商业区，周围住宅都是高端商品房，配套全方位的幼儿园到大学的名校环境，还有非常大的绿化面积，较低的容积率等；还在楼盘预售期间请国外团队在售楼部打造了一个城市雨屋，邀请很多看房的人免费体验。这些都吸引了大量的年轻白领来看房，楼盘在预售期就已经取得非常好的成绩。

（二）融资方式多元化

我国的房地产企业必须打破对于股权融资的偏见，认识到一个企业想要发展壮大，股权融资是必须得走的一步。随着我国房地产业的发展，国家政策对行业的要求也会越来越严格。我国目前规定房地产业的平均自有资金比率的最低限值是35%，这个比率是符合发达国家的平均水平的，既可以实现财务杠杆的作用，又能够保证资金的安全性。但是想通过银行贷款实现大量融资的情况下还能保持35%的自有资金比率是不现实的。

一个企业的原股东想要确保企业的所有权不落入其他人手里，只要保证自己的股份处于企业的绝对控股权地位就可以。从长远来看，即使企业不上市，只要扩大股东权益、企业资金来源更广泛、投资者对企业更有信心，对于企业的经营也会带来附加的良性影响。随着企业的经营状况越来愈好，企业给原股东创造的利益只会越来越多。

随着金融市场的不断发展，金融产品的不断丰富，企业对于股权融资方式的选择也越来越多，除了直接扩股、股票上市等传统方式外，企业还可以选择投资信托、投资基金等新兴的融资方式。

（三）改善融资条件

房地产企业之间可以选择相互之间有业务关联、资产质量相似、经营状况相近的房地产企业结成融资联盟。联盟中的企业仍可以保证自身经营上的独立性，关键是要相互之间实现资源共享，使企业之间能够实现资金盈余的企业可以借调资金给资金短缺的企业，缓解暂时的资金问题。同时，融资联盟中的房地产企业可以互相担保或抵押，这要可以增强彼此在银行的贷款信用额度，改善在银行贷款中所处的不利地位。

房地产企业在银行贷款的信用调查中主要是出现信息不对称问题，因此，企业可以主动披露自己的经营状况等信息，通过适宜的社会活动，建立负责任的企业形象，收集全面的市场信息，了解消费者的需求，结合自身企业特点，树立独特的企业品牌，使企业深入人心。这不仅对企业融资能够带来便利，也是企业营销宣传时的无形的财富。例如，重庆的龙湖地产，其起家于山城重庆，抓住了重庆人民热情仗义的特点，在全国各个地方开发项目时都强调这个特点，不仅吸引了当地的重庆人民，就连本地百姓也被这种热情和仗义所打动，这种独具特色的企业形象为公众所接受，且深入人心，形成了其他企业无法比拟的优势。

（四）加强融资成本管理

房地产企业的融资成本可以分为两部分，一部分是可以控制的，一部分是不可控制的。加强融资成本的管理主要是加强可以控制的部分。

可以控制的部分一方面是预售成本。预售的情况对于现售有很重要的影响。预售前企业就应该对市场价格进行准确的预测，从而制定合理的预售价格。预售价格过低，会使企业预售成本过高；预售价格过高，会影响预售进程。所以，房地产企业不仅要选择合适的时机开始预售，更重要的是制定合理的预售价格，从而控制预售成本。

另一方面是资金融入与支出的配比。房地产企业在经营活动过程中，一定会有资金盈余和短缺的情况发生，企业应实施对资金的动态管理，提高对项目计划的精度，减少会产生利息负担的闲置资金，更要减少资金缺口产生的融资需求，将企业的资金余额控制在一个合理的水平。

目前，房地产企业融资中存在的借贷中处于不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题，如果房地产企业管理者们能够采取提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等措施对现状加以改善，一定可以降低企业的融资成本，防范融资风险，实现企业的资本结构最优化，为企业创造更大的利益。

参考文献：

[1] 张朝阳.房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].房地产导刊，2015，（3）.

[2] 张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事务资产与财务，2014，（23）.