“凶宅”买卖案的法律适用研究

焦海霞

【摘要】：近些年来，随着二手房买卖市场有不断扩大，二手房买卖问题不断突出，其中因二手房屋信息不了解事后主张房屋买卖合同无效的情形也不在少数，其中典型的就是“凶宅”买卖合同的纠纷，司法实践及学界对处理此类纠纷提出了不一样的判断标准。目前我国的法律没有关于此类纠纷的相关规定。本文主要探讨关于“凶宅买卖合同中的一些法律适用问题”

【关键词】：凶宅;诚实信用;个人隐

（一）“凶宅”是否影响房屋的使用权

1、凶宅避讳是“陋习”or“良俗”

"凶宅“是指房屋内发生人为或意外因素致人非正常死亡这一事件，它与该房屋的合法权利人密切相关。民间的鬼屋、鬼街等迷信说法以及发生正常死亡、意外事件和不可抗力的房屋，排除在法律调整视野之外。陋习是原始人类残留下来的一种落后愚昧的盲目信仰，它利用人们对于死亡的恐惧、对生存的渴望，突出因果联系的命运，以致在无知和神秘的迷信氛围中，邪恶战胜正义，残忍毁灭善良。良俗却不同，它指的是在特定社会里个人或集体的传统风尚、礼节、习性，是民众长期生活实践的产物，反映了特定社会民众的生活习惯，它本身不为法律所禁止。某些信仰习俗在产生之初，确实因文明程度不高而带有迷信色彩，但是历经传承，已经成为了被民众普遍接受的民族文化“民众对凶宅的避讳正是这样的一种民俗“这种忌讳并不违反我国现行法律的禁止性规定，不违背社会公德，应属于我国民法中的良俗。根据现实生活中人们的观念和当地的风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的恶性事件感到恐惧，是一种客观存在的普遍现象"避讳凶宅是人们趋吉避凶祈福祛灾的正常心理，是广大民众最起码的价值取向和善良追求，这属于一种善良无害的人文习俗，应当受到民法调整。

而民事习惯在一定条件下具有法的效力，即可成为习惯法。所谓习惯法是指那些已经成为具有法律性质的规则或者安排的习惯，我国相关法律、法规并未对“凶宅”问题作出规定，因此民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。又由于这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。所以，违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益.

（二）“凶宅”出卖人的隐瞒是否違背诚实信用原则。

1、“凶宅”是否属于个人隐私

个人隐私，是指一种与公共利益、群体利益无关的，当事人不愿他人知道入侵或他人不便知道入侵的个人信息按照我国法学界的通说，隐私权又称个人生活秘密权，是指公民不愿公开或让他人知悉个人秘密的权利"公民为了维持正常的生活和精神的安宁，往往希望保护生活中的秘密，世界许多国家将隐私权作为一项宪法权利加以保护"我国的民法通则第一百四十条将宣扬他人隐私认定为侵犯名誉权的行为，“凶宅”与房屋的合法权利人密切相关"这种信息的公开伤害的不仅仅是购房者或承租人，而且还包括合法权利人本身。在房屋交易过程中，“凶宅”信息的披露十分必要，不幸的非正常死亡事件会造成房屋居住者的不安情绪和恐惧信息，基于市场价格的状况，“凶宅”的交易价格也会低于正常房屋价格，对于购房者是否购买这一决策起到了关键性的影响作用。因此它属于个人隐私，但是这种个人隐私的范围并不是完全的，因为他谁到相对人的权益，所以这种隐私应该在一定范围内被公布（让相对人）知晓。这才是公平原则的体现。这也是为了交易的安全。

2、诚实信用原则在合同中的适用

诚实信用这一民法基本原则，对于合同法，尤其是买卖合同有着非同一般的意义。梁慧星教授认为：诚实信用原则与善良风俗均属于一种道德准则，但二者存在和发生作用的领域不同，诚实信用原则一般是市场交易中的道德准则，而善良风俗则是家庭关系中的道德准则。诚实信用这一道德准则在市场交易中应该得到特别的关注。

诚实信用原则既是一项道德准则，又是被《民法通则》和《合同法》视为法律规范的法律条文，通过将道德法律技术化，适用诚实信用原则更具有弹性。当前中国并没有法律法规规定出售房屋时必须披露房屋是否发生死亡，所以在纠纷解决中，有很多“凶宅”出卖人认为对于约定的事项已经尽到诚实信用，符合一般货物买卖的道德标准，而披露非正常死亡不属于交易中的诚实信用范畴。

（三）凶宅买卖合同的效力

对于买房人隐瞒“凶宅”的事实所引起的合同纠纷，不同的法官会有不同的认识在司法实践中主要有以下几种判决：

1、有效

购房合同有效、驳回原告起诉。认为“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律所保护。

2、无效

购房合同为无效，合同无效论观点认为，我国相关法律虽然没有对凶宅问题作出规定，但是凶宅是民间的习俗，这种习俗，其在精神与社会公德是想通的。违反这种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以依照《合同法》第五十二条第四款的规定合同无效。

3、可撤销

购房合同认为可撤销合同。此说认为“凶宅”是一种民间习俗，因人们的管你呢和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件忌讳，是客观存在的普遍现象，卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销合同。

本篇论文认为，“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵，但在普通人的心理上，人们购买房屋的目的是平安、舒适，“凶宅”显然会影响人们的居住心理，也正是这一原因，使得房屋的价值在客观上受到了影响。 因而，作为卖房者，如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为就构成了欺诈。应当说明的是，房屋出购者的欺诈行为虽然违反了诚实信用原则和社会的善良风俗，但并没有损害社会公共利益。所谓的社会公共利益是指广大公民所能享受到的利益，是一种集合性词汇，主要包括社会公共道德、社会经济秩序、政治秩序和生活秩序等。由此可以知道，对于因受欺诈而签订的房屋买卖合同，只是损害了买房人的利益，达不到公共利益的范畴。因此，对于因欺诈而购买“凶宅”的合同，不应当依照《合同法》第五十二条第四项的规定以损害社会公共利益为理由确认合同无效，而应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定确认合同为可撤销的合同。

第四章：结论

本篇论文认为“凶宅”买卖合同中，“凶宅”信息关系出卖人个人利益，当属于个人隐私，但是这种隐私的范围受到一定的局限，当出现相对人时这种隐私应当给相对人知晓，保护相对人的合法权益，同时也是为了当事人在真实自愿的意思表示下签订合同，所以这种隐私相对于合同相对人说应该不应当被保护，如果隐瞒就有欺诈行为，合同的成立就存在问题。关于合同的定性，要根据当事人具体的诉讼请求来认定，可以是无效也可以是可撤销，本文不赞同有效的观点，这种观点没有考慮到长期社会生活中形成的善良风俗对人们的影响。这种观点不可取。

参考文献：

[1] 王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社 2001 年版

[2] 念一：《购买“凶宅”引发的官司》，公民导刊.2010 年第 4 期

[3] 吕丽香：《“凶宅”买卖纠纷的法律救济》，暨南大学 2011 届硕士学位论文

[4] 颜艳：《关于成都首例凶宅买卖合同纠纷案的分析》，兰州大学 2011 届专业学位研究生学位论文