嘉兴市楼宇经济发展现状研究

姚钊炜　陈宇梦　王舟

摘 要：楼宇经济的发展是区域经济发展的重要指标。从嘉兴楼宇经济这一方面入手，从嘉兴楼宇经济发展的概况出发，分析得到整个嘉兴市在楼宇经济发展方面存在的问题，并且以此为依据，结合整个楼宇经济发展的客观规律和嘉兴市经济发展现状，提出促进嘉兴楼宇经济发展的实际方法。

关键词：楼宇经济；城市发展；区域经济

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）13-0123-02

一、嘉兴楼宇经济发展现状

嘉兴位于杭嘉湖平原腹地，毗邻我国的经济中心——上海，浙江省省会城市——杭州。在地理位置方面，嘉兴有着得天独厚的地理优势。平原地形给嘉兴发展经济带来一个良好的客观条件，并且平坦的平原地形给嘉兴的楼宇经济发展奠定了一个良好的基础。正是在这样的背景下，本文以嘉兴市区（南湖区，越秀区）为调查范围，对嘉兴两区辖内进行研究。其中，具有一定规模的商务楼写字楼共有47处，具有一定规模的工厂上百处。

嘉兴不仅有着良好的经济发展环境，嘉兴的经济发展历史同样极为悠久。楼宇经济作为一种CBD的进一步发展。在嘉兴楼宇经济发展之中，起初以华庭街为中心，其次又逐渐从华庭街逐渐转移到江南大厦、戴梦得大厦、旭辉广场商圈、到现如今万达广场、八佰伴购物中心等多核心商圈发展模式的形成，嘉兴楼宇经济一直在迅速发展。

嘉兴的人文环境一直都是作为一种对嘉兴楼宇经济的促进因素而存在的，人文环境在另一个方面体现出来的就是一个城市的文化软实力。楼宇经济的形成和发展并不仅仅只是大量的建造广场、写字楼等，还应包括在之中举行的各种经济活动。

嘉兴有着良好的地理位置和长期优秀的历史积淀。嘉兴第二、三产业的比重的逐步上升，给楼宇经济发展带来了良好的机遇。

二、嘉兴楼宇经济发展问题

虽然嘉兴楼宇经济的发展有着良好的背景和趋势，但是，依旧存在着许多问题。这些问题之中最具代表性的有以下几种：

（一）楼宇经济发展不均衡

在我们的调查中，嘉兴市区的楼宇经济发展的代表——商业广场的分布具有极其的不对称性，从中我们可以看出楼宇经济发展具有不均衡的弊端。

调查的数据显示，其中万达广场商铺数量为179个，入住率接近95%，八佰伴购物中心有商铺数量210个，入住率接近98%。这样的两个拥有明确发展定位的中心，相比同行都有着比较好的入住率和商铺数量。另一方面，由于在建设之初并没有一个明确定位，嘉兴写字楼商务楼等入住率普遍不高。面对这些问题，以乐天玛特为例，该区域的建设之初由于并没有清晰的目标定位以及整体的区域发展的不平衡，导致其经济效益不佳。

（二）楼宇发展规划布局不合理

在楼宇经济发展之初，规划是其必不可少的一个步骤。而这样的规划在嘉兴楼宇经济发展的态势之中却并不完善：（1）在嘉兴楼宇经济的纵向规划上，缺乏对楼宇经济长期发展的思考规划；（2）横向上的规划的缺乏，使得整个嘉兴楼宇经济发展当中缺乏区域的平衡发展；（3）整体规划不佳，使得整个嘉兴楼宇经济发展节奏紊乱。

规划布局的不合理，导致整个嘉兴楼宇经济出现许多“意外”因素，阻碍了发展。

（三）楼宇经济发展的管理人才缺乏

楼宇经济的发展表面上看去是产业、产品之间的竞争，但其深层次的竞争是科技和人才的竞争。而人才资源之中，又以高级管理人才资源最为重要。这样的高级管理人才对整个楼宇经济的发展是巨大的，从建设之初到建设完成后，都对整个楼宇运营发展起着巨大的影响。

楼宇经济的发展是一个长期的过程。因此，在楼宇经济发展的后续阶段，也就是在建筑之中发生的那些经济交易，对楼宇经济发展的高级管理人才有着极高的需要和要求。以万达为例，万达的模式成功在很大程度上都受其对管理的重视上，万达的收入中，物业管理方面占据着90%左右的比例。从这样一个极高比例的利益比可以看出，管理在樓宇经济的发展之中的重要程度。而万达能够如此重视管理，又与它的众多管理人才分不开，每一座万达广场在其建设之初就会有一个相对应的专业管理团队进行管理。这样的“一座万达广场一支管理队伍”模式，使得整个广场在建成之后的运行之中尽量减少了问题的发生，发生状况时也能够凭借这样的模式迅速解决问题。

而与之相反的广场就是在万达附近的中港城，它与万达有着近乎一样的地理位置、交通条件，但正是由于其在管理上的问题导致了现在整个中港城的发展困境，由于缺乏科学的管理人员和正确的管理模式，使得整个中港城的消费体验、核心竞争力等都在持续下降。因此，在楼宇经济发展过程当中，缺乏相应的管理人才是嘉兴楼宇经济发展的又一短板。

（四）楼宇发展缺乏完善的配套设施

楼宇经济是一个经济综合体，发展过程当中，基础配套设施的完善是其发展的必要条件。

但是，在嘉兴楼宇经济发展的过程当中，类似于八佰伴购物中心这样的配套设施齐全的楼宇是占极少比重的。嘉兴绝大部分的广场都面临着基础设施不完善的问题。除此之外，嘉兴的写字楼商务楼附近配套设施就更加缺乏。由于商务楼写字楼这样的楼宇有着高度的人员集中率，滞留时间也长，因此对基础设施的要求也就更高。

三、促进楼宇经济良好发展的对策

本文根据这样的问题，制定出以下几条针对性的对策和措施。

（一）政府实施开发商“准入机制”，保证建设的精品率

在楼宇经济发展日趋迅速的大环境下，针对之前所发现的那些问题，政府必须要实施“准入机制”，即在进行招商引资时，特别关注该开发商的开发能力、资金储备等信息，确保整个开发过程当中，不会出现“烂尾楼”。在建成的经营过程当中，避免由于开发商自身的原因，例如缺乏经验、缺乏人才等因素造成的楼宇发展困境。

要提升开发商准入水平，开发过程当中，政府要严格把关，坚持“宁缺毋滥”原则。提升整个楼宇经济开发商水平，从而促进楼宇经济发展。

（二）制定配套的楼宇经济发展规划

樓宇经济的发展并不是一个单独的经济单元的发展，更多的是一个经济发展综合体的发展，在楼宇发展之初应制订详细的发展计划。

以中港城及其附近的万达广场为例，万达广场总共为四层，第一层为以服装为主的楼层，主要是中高端服饰；三层是以各种餐馆为主的楼层等等，这样的楼层设计在广场的发展规划中是极其重要的。另一方面，在中港城方面，由于前期的发展规划制定不充分、不全面，从而导致了整个中港城的每一层的发展和定位不清晰。在实际的调查当中发现，由于没有合理地规划每一个楼层所对应的潜在客户以及每一个楼层所承担的功能特征，中港城的消费体验与万达相比要逊色很多。因此，要想促进整个楼宇经济的发展，前期的合理规划必不可少，而一个合理的发展规划是从该广场或者是该商务楼的经营目的出发，并且在制定的过程当中要结合该楼宇的实际环境。

（三）调整人才策略，加强人才投资和培养

首先，在嘉兴的楼宇经济发展过程当中，类似于中港城、乐天玛特等商场因为自身发展而导致的人才缺口，应该采取以培养或招募的方式来弥补。其次，在楼宇经济发展的过程当中，由于楼宇经济的迅速发展，人们对于楼宇经济发展的管理要求也更高。因此，在这样的情况下，对于楼宇经济发展的管理人才的需求，在质量上也逐渐体现出来。最后，在大环境之下看待整个楼宇经济的发展，更加要注意整个城市人才素质的提升。只有整体人才素质的提升，才会促进楼宇经济发展相关人才的素质的提升，基数的增加必定能促进高端人才数量的提升。

（四）完善基础配套设施

在楼宇经济发展之中，由于是整个经济综合体的发展，因此要促进这样的经济的发展，就必定要做好整个楼宇经济相关的基础设施的建设，特别是商务楼、写字楼等楼宇，因为这样的楼宇经济的发展由于有着多方面的影响因素，并且人员长时间集中。这样的一个特征对基础设施方面就有很高的要求，特别是安全方面的基础设施。与此同时，在这样的楼宇经济发展过程当中，相关员工会选择就近定居下来，这对于教育、交通、医疗等基础设施的要求又是一个考验。所以，在发展楼宇经济当中，要保证楼宇经济周围的基础设施能够跟上。另一方面，基础设施的完善也不仅是企业单方面的要求，政府也应该在基础设施方面提供政策上的支持，从而促进该地区楼宇经济发展。

四、总结

嘉兴楼宇经济的发展有其自身特点和局限性。因此，想要促进嘉兴楼宇经济的发展就必须从多方面入手，多方协作，共同努力。并且在解决问题的过程当中，关注嘉兴楼宇经济的发展趋势，确保楼宇经济又好又快发展。

参考文献：

[1] 夏效鸿.楼宇经济发展研究[M].北京：经济日报出版社，2010.

[2] 顾朝林.城市空间结构新论[M].南京：东南大学出版社，1998.

[3] 王朝晖，李秋实.现代国外城市中心商务区研究与规划[M].北京：中国建筑工业出版社，2002.

[责任编辑 吴明宇]