房地产项目开发运营管理探讨

厉保全

【摘 要】在市场竞争持续加剧的情况下，房产企业所能获得的利润空间正在被逐渐压缩。在这种情况下，房地产项目管理只有实现精细化、规范化，才能进一步降低运营成本，从而获得稳定的效益，为自身持续发展打下基础。基于此，本文对房地产项目开发运营管理进行了综合性阐述，并提出了相关完善对策，以供参考。

【关键词】房地产；项目开发；运营管理

一、房地产项目开发运营管理内容概述

在房地产企业发展过程中，最关键的环节便是做好房地产项目开发运营管理工作。房地产项目是房地产企业获利的直接来源，只有做好项目运营管理，房地产企业才能赢得可靠的经济效益，方可为其发展建立基础。通常情况下，房地产项目运营管理涉及范围较大，部门跨度大、时间周期较长，易受到各类风险因素影响。以往房地产运营管理偏重于计划管理，强调各职能部门按照最初制定的项目关键节点来完成任务，但计划经理却得不到应有的职权。特别是在跨部门协调工作当中，由于计划经理缺乏实权，无法给出专业意见，所以计划管理显得粗放，影响了整体运营效果。从本质上来看，运营管理的核心目标是实现资源效率最大化。因此，在运行管理过程中，要从项目进度、质量、成本及现金流方向入手，实现全面精细化管理。在关注项目整体运作的同时，也要重视资金运作、经济效益产出及投资收益率，并不断对管理流程进行优化，这样才能让房地产项目开发运营管理工作真正意义上发挥成效。

二、房地产项目开发运营模式比较分析

职能式管理模式与强矩阵式管理模式是当前房地产项目开发运营过程中的两种主要管理模式。职能式组织架构应用于项目管理当中，其主要的问题是跨部门项目计划无法在其他部门中有效执行。部门负责人一般只受制于分管副总或总经理，计划经理对项目计划执行并无足够的权责。房地产行业发展至今，跨区域、多项目发展已经屡见不鲜。由于受限于空间距离、工作方式等因素，集团公司与城市公司的纵向协同管理存在一定的困难。一旦出现多项目并联开发，职能部门横向协同管理效率就将急剧下降，导致管理质量骤降。

强矩阵式管理模式实施过程中，房地产集团企业会成立集团运营管理部，对某区域或一线项目整体运营状况全权负责，其核心在于建立合理的进度管理体系。通过落实维护工作与监控工作，让实际管理工作按照计划管理流程实施。换句话说，在项目运营过程中，集团的主要职责体现为建立规章制度体系及执行监督，并且对运营关键节点进行管控。区域运营中心的主要职责在于控制项目运营关键节点，并对相关运营指标进行监控，促使业务工作质量达到预期要求。

三、增强房地产项目开发运营管理的有效举措

1.加强投资收益管理

对于不同类型的房地产企业而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差异，所对应的经营策略及发展战略也会有所不同。因此，在投资收益管理工作实施过程中，应根据实际情况进行动态调整。但无论何种房地产开发项目，都应该遵从以下关键性原则：（1）任何投资收益指标都要具备明确的管理价值，核心指标数目不能过多（多于4个），这样才能让价值聚焦，从而将指标对企业不同项目的适用性反映出来，以便于横向比较。（2）必须保证投资收益管理相关数据的真实性与准确性，以此来反映出项目真实的运营情况。（3）在保证数据可靠性的同时，还要便于跟踪，且指标要具备可靠的计算模型。另外，指标的更新时间不得超过一个季度，以保证数据的时效性。

2.加强项目计划管理

在项目计划管理过程中，要重视关键节点控制。首先，结合企业发展方向、资源情况，制定出科学的经营目标，并将目标分解至各个项目。再结合企业标准工期倒排出项目建设的主要节点。其次，确认主要节点后，由项目团队对已经排定的节点给予意见反馈，由公司批准后形成关键节点。确认关键节点后，要重视关键节点的动态监控。再者，要将关键节点计划单整合为专门的报告，并根据报告内容提前配置资源，充分做好准备工作，以规避风险。另外，在计划执行过程中，若实际情况与计划出现偏差，便要对项目计划进行合理调整。

3.加强项目成本管理

在项目成本管理期间，可遵循成本策划→成本管理→成本控制→合同管理→成本核算的实施路线。在成本策划过程中，需站在投资者的立场，根据投资管理者与客户的双重需求实施具体策划。管理者要将成本策划与企业经营战略关联起来，并根据项目定位与成本总控目标，细致分析在设计、工程、营销等各个环节的成本配置。特别是在不变成本、可变成本与成本投放侧重点等方面制定出针对性的控制策略，确认成本目标，再落实相关成本合同管理。成本策划要基于客户价值，做好范围内管控，并制定出精细的投资效率计划。成本管理期间则要对成本目标进行动态优化，通过预算管理及成本盘点，以指导后期经营性现金流管理。成本管理后期阶段，要加强责任成本、动态成本监控，达到成本可知、可控的目标。

四、结语

房地产项目开发运营管理与项目收益密切相关。在具体管理工作实施过程中，要善于作出动态调整，根据实际环境、市场变化等作出有效应对，让管理工作充分发挥效用，以实现项目效益最大化。

参考文献：

[1]马铁军.国有房地产开发企业运营管理[J].科技资讯，2015（23）：118-120.

[2]施俊玲.房地產项目开发及经营管理的探讨[J].经营管理者，2010（16）：181-182.

[3]苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.