保利房地产筹资风险与防范研究

吴雪琴

摘 要：近几年来，我国经济处于加速发展阶段，土地有偿使用、城乡建设、房屋制度改革等相关政策不断完善，将我国房地产推向了高峰。近年来，由于受全球经济环境和国内房地产政策的影响，房屋成交量下降，导致许多房地产企业筹集资金出现困难，企业筹资风险呈严重化趋势。因此，需求有利于房地产业发展，降低筹资风险的举措迫在眉睫。文章详细阐述分析了保利地产存在的筹资风险及出现此风险的原因，结合当前国情、房地产开发经营等实际情况，提出了具有针对性的防范对策，希望能够为未来保利房地产寻求一个更好的发展。

关键词：保利房地产；筹资风险；防范对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企业筹资的方式与渠道

1.1 筹资的方式

房地产业筹资活动主要倾向于几种：利用商业信用、发行公司债券、向银行借款、发行股票等方式。在选择筹资方式的同时我们必须考虑：筹资方式的规范和限制；筹资方式成本的高低；可利用筹资方式的类型。

1.2 筹资的渠道

房地产业的筹资主要来源于自有资金、银行贷款、发行股票等渠道。这些渠道是房地产企业的主要资金来源，对于这些筹资渠道我们应该考虑的是：该筹资渠道和筹资方式是否适合企业未来的发展方向；筹资渠道和筹资方式是否与企业现在的发展相匹配或者相适应。

2 保利房地产的筹资风险及风险产生的原因分析

2.1 保利房地产概况

保利房地产是中国保利集团旗下控股的国有大型上市公司，属于国家一级房地产开发企业，连续5年登上国有房地产企业综合实力榜首，连续2年荣获中国房地产行业领导品牌。2006年7月，保利房地产在上交所上市，2009年获得房地产上市公司综合价值评估第一名。截止2011年，公司总资产已突破2 000亿元。保利集团资金实力雄厚，财务管理体系较为完善，有很好的抵抗风险的能力。

2.2 保利房地产筹资产生的风险

2.2.1 偿债风险

房地产行业在国民经济发展中具有耗资多，见效慢，存货时间长，供应周期长，发展范围广，资金变现能力低等特点，完全靠其自身现有资金维持正常的长期发展是不可能的，因此，对外借债，进行筹资活动是维持长远正常发展的必要选择。从21世纪初至今，我国的房地产的资产负债率平均额已经达到了75%，高于了最高警戒标准60%。

房地产行业虽然是一个资金密集型产业，但房地产企业投入的自有资金却不多，大部分的开发资金都来源于银行贷款，银行贷款势必增加企业负债。此种情况下，一旦房地产企业进行的开发建设不能按时取得预期收益，那么企业很可能不能准时偿还债务，自然增加偿债压力。作为龙头企业，保利集团也不例外，也会对外举债导致负债规模增加，从而使利息支出增加。与风险收益一样，财务风险与负债规模成正比。在企业整个筹集资金的过程中，负债结构的合理安排也是一个必须引起重视的问题。

2.2.2 房地产政策调控风险

近年来，部分城市房价上涨过快，各种炒房和投机性购房现象严重，为了遏制房价过快上涨和投机现象并调整住房供应结构，国家为加大对房地产市场的监测控制力度相继出台了许多有针对性的政策，调控房地产市场，使房地产在筹资、筹资的道路上受到了阻碍。

在银行贷款方面，央行多次上调存款准备金率，导致银行资金供不应求，房地产企业贷款融资也受到阻碍，一些中小企业出现融资困难，资金链断裂。在债券方面，由于对发债主体的要求严格和债券市场的发展不佳，债券融资这条道路也走得比较艰难。在股票筹资方面，房地产稳定性不强，受市场影响大，周期性长等不利因素，加之，政府对房地产的严格调控和干预，通过发行股票的方式筹资受到了自身和外界限制的因素很多。

在相应筹资途径受到限制的情况下，加大了企业筹资的难度，一旦企业所需资金得不到及时的供给保障，企业将无法正常开发建设，甚至面临更严重的危机。

2.2.3 利率和汇率风险

由于房地产市场中商品房按揭贷款、首套房贷款现象较多，直接导致房地产开发价格的变动和利率、汇率的变化相关，使得利率和汇率对房地产行业产生着重要影响。从房地产开发的惯例来看，企业很少完全以自有资金投入，多以银行贷款为主，使得房地产行业的开发、建设、销售都和银行贷款息息相关。

2.2.4 市场风险

在特有制度环境下，中国房地产业借助于按揭贷款、首套房贷款、预售制度，造就了中国房地产市场在短期内迅速蓬勃发展的繁荣景象，也形成了中国房地产行业的暴利。行业暴利的产生势必会导致各种资源盲目涌入市场，造成市场一片火热，房价飚升以及形成房地产泡沫。房地产企业的不断涌入，导致房地产市场住房的供给量迅速增加，房价也迅速上升，不仅会形成房地产泡沫，更会使得房地产市场的购买者减少，观望情绪增加，因为购买者的经济实力已经不能承担过高的房价，导致市场购房率降低，房子出现滞销现象，从而影响企业的资金回收。

2.3 风险产生的原因

2.3.1 筹集资金时效性慢

由于房地产的开发建设需要占用大量的土地资源、人力资源以及其他各种资源，而社会经济的发展、土地资源的稀缺性以及市场需求又导致房地产开发的成本上升，从而影响房地产的销售。如果房地产企业仅依靠自有资金来实现开发，不仅易发生财务风险，也不太现实。如果在某一环节上出现了资金的短缺，就会使得资金的流动受到阻碍，影响开发建设的进行，使得筹措资金力度加大，风险也就相应增加。房地产从开发到建设完工所用时间较长，一般是一年以上，甚至更长时间。从建设完工、收尾工作处理完毕到出售又需要很多时间，完工后马上出售，如果一次性回笼资金，则现金回收和周转速度较快，前提是必须提前了解市场需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回资金，资金占用量虽可以越来越少，但全部收回资金却要很长时间。

2.3.2 资金受地区影响显著

房地产行业相比于其他行业较特殊，它的开发具有固定性，消费分地域性，这样使得房地产筹资受到区域范围的影响较大，局限于某一城市或某一区域。如北京、天津、上海等区域。由于地区经济发展速度和消费水平的差距，易出现房地产行业的区域态势，房地产融资最早从周边开始，并逐渐向外扩张。房地产行业的特殊性要求房地产行业要做就必须有所为，因为土地属于不可再生稀缺资源，一旦被占用就要使用很长时间不能改变，所以土地的合理开发和利用十分重要。

2.3.3 市场前景不容乐观

保利地产与其他房地产公司相比较来看，2014年上半年全国城市住房平均价格已经达到了12 000元/m2，与2013年相比下降了0.5%。建房面积达1.5亿m2，比其他房地产公司相比下降了6%。在建设和土地购置速度放缓的情况下，上半年房地产行业开发投资累计金额达4.2万亿元，创下2009年9月以来的新低。自2013年来，房地产市场经历了重大的调整时期，住房价格有稍微的下降趋势，使许多购房消费者处于犹豫期。购房者观望情绪提高，使实际购买能力也降低，住房的成交量也处于下滑趋势，导致房产业资金回笼少而且慢，资金周转难度加大。房地产行业的资金都处于紧张、短缺状态，使投资活动受阻，筹资也面临困境。

3 保利房地产筹资风险的防范措施

3.1 合理安排筹资，注重资产质量

房地产企业在安排筹集资金时，必须结合自身开发经营情况，反复权衡收益和风险。企业选择合理的投资方式，应首先考虑长期负债和所有者权益是否能满足企业流动资产和固定资产的需求。合理决策既能降低企业筹资风险，又能将资源合理利用。企业在合理安排流动资产结构时，注意要确定理想的现金余额，同时要注重资产质量，以期达到减小偿债压力的目的。

3.2 及时有效地应对市场及政策变动

房地产在我国国民经济的发展中占有重要地位，其容易受到市场调控的影响，又受到政策的限制。因此，房地产企业在筹集资金时，也要关注国家房地产市场变化和相符合的相关政策。此外，房地产企业也要不断洞察金融行业的政策变动，选择更适合自己发展的筹资方式和筹资活动。有效应对因金融市场变动、银行贷款困难、贷款利率上升等问题。金融市场不是一成不变的，出现波动的情形屡见不鲜，因此，房地产企业在此时要有良好的决策应对困境，权衡得失，避免企业遭受不必要的损失。

3.3 预测市场变化，降低利汇率的风险

积极认真研究房地产市场的供需状况，预测利率、汇率未来市场走势，防范因不断变化带来的风险，采取合理的科学的应对措施。对于外币汇率带来的风险，应从预测汇率变动的趋势入手，制定出汇率的管理战略，通过其内在规律找出汇率变动趋势，有针对性地采取相应措施来防范汇率风险。

3.4 加大置业优惠力度，提供房产交易量

受国际经济发展的大环境影响，国内各种因素的制约，全国各地多数城市房屋出售成功率出现大幅下滑现象。如今的楼市，开发商不再唱主角，购房者才是市场的核心，市场也转变为买方市场，由于购房者观望情绪增多，而房地产企业“让利跑量”的心理渐占上风。在楼盘滞销的情况下，打折促销是诱使购房者购房的重要手段。企业主动制定大幅度优惠策略，同时加大宣传力度吸引置业者眼球来摆脱商品房滞销的局面。

4 结 语

综上所述，筹资是房地产企业的一项重要财务活动， 一个房地产企业要维持正常的开发经营活动，必然需要一定的资金支持，资金支持自然少不了筹资。对保利房地产集团筹资现状来说，企业应在挖掘自身潜力，在适应市场经济需要的基础采取多种方式来优化企业资本和负债结构，将企业筹资风险降到最低，企业的经济运行效益达到最佳化。在市场环境的激烈竞争之下，因为多方面因素的作用，导致企业筹资风险的产生是不可避免的。因此，保利地产在日常经营管理活动中，必须将风险防范工作放在第一位，有效地将风险降到最低化，这样才能在长远的房地产行业发展中占据优势。

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