城乡规划对土地价值的影响

摘要：规划是政府对土地进行管理的法律手段，不同的规划对土地的利用价值有着直接的影响，村庄规划和城镇规划因为土地性质和功能的不同，所体现出的作用也不尽相。因此，城乡规划应当科学合理，才能充分利用土地，体现土地的真实价值。

关键词：城镇；乡村；规划；土地；价值

中图分类号： TU984 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.06.049

1 城乡规划的具体意义

城乡规划是政府协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的重要手段，城乡规划包括城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。所有规划的实现最终都落实在土地上，土地是珍贵的自然资源和人类赖以生存的基础，是人类一切活动的载体。不同的规划导致土地具有不同的价值和作用。

乡规划和村庄规划主要是对乡村道路系统、村民住宅、公共设施、市政基础设施、环境卫生、景观环境等建设和改造的计划。乡村道路普遍偏窄，村内小巷狭窄弯曲，比较凌乱，除过境道路外，村内其他道路为质量较差的水泥路或者泥土路，道路附属设施差或者根本没有。村民住宅布局散乱，建筑质量参差不齐，环境脏乱，卫生状况差。在公共设施方面，学校规模小，教学设施比较差，没有幼儿园，大多数没有医疗设施，商业网点混乱。在基础设施方面，排水不成系统，生活污水無处理。在环境卫生方面，生活垃圾缺乏管理，闲置空地和排水明沟垃圾较多，居民家庭多露天或简易厕所，卫生条件差。

通过对乡村制定规划，合理布局村庄发展用地，理顺村内道路交通，改善村庄生活环境，完善基础设施和公共设施建设，因地制宜付诸实施，使乡村土地得到有效利用，节约集约利用土地。通过规划，不但使土地具有经济价值，更体现土地的社会价值和环境价值。在社会价值方面，改善了村民的居住条件和交通条件，乡村社会更加和谐。在环境价值方面，改变了以往脏乱差的局面，村庄面貌更加整洁。

与乡规划和村庄规划不同，城镇规划在体现土地利用的社会价值和环境价值的基础上，更加突出体现土地利用的经济价值。

城镇规划是建设城市和管理城镇的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，实现城市经济和社会发展目标。城镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。我国城镇国有建设用地实行有偿使用制度，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。可见，控制性详细规划是城镇土地综合开发、土地有偿使用的依据。

2 城乡规划具体措施

土地价格与城镇规划密不可分。受土地市场供求的影响，地价是不断变化的。就城市内某一宗地而言，决定地价高低的关健因素是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施状况等因素，而这些因素是城镇规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地经济价值予以统筹考虑，使土地的价值达到合理化、最大化。

以往城镇规划是以土地利用控制为主要内容的规划，多对工程技术合理利用，追求社会、环境效益方面考虑，未能充分重视土地经济效益。随着城市房地产市场的迅速发展，城市规划越来越注重土地资源的经济效益。

为了合理确定城镇国有土地使用价格，政府定期公布基准地价。在制定基准地价过程中，途径之一便是按土地质量的优劣划分不同的级别，然后确定每一级别的基准地价。而土地级别的划分，其根据就是城镇规划的用地规划内容。例如葫芦岛市在开展城市土地定级工作过程中，其依据之一就是葫芦岛市城市总体规划。

城镇规划应当考虑土地利用的边际效益。土地利用的边际效益递增递减原理对城镇规划有指导作用。当对土地资本投入逐渐增加，土地利用强度逐步提高，土地收益会出现逐渐递增递减的比例关系。当地块的容积率与环境容量协调时，土地投资报酬递，地价同步上升；但当地块容积率提高到一定程度，使土地利用强度超过所在区域环境容量时，就会出现交通拥挤、环境污染、生活环境质量下降等现象，土地投资报酬递减，致使地价下降。

城镇控制性详细规划所确定的用地规模、建筑结构、容积率等各项要求，决定了对土地投入资本的数量，如果城市规划不合理，就会出现两种情况，一种是不能达到土地投资报酬最大化，另一种是土地投资过大而报酬降低的情况，关于如何科学确定土地利用边际效益，很值得深入研究和探讨。

城镇规划应当考虑土地市场的供应关系。土地价格的高低受土地市场供求关系的影响，不同用途的土地供应的多少，将会影响该用途土地的价格。同一用途不同档次用地性质，也会影响土地价格。例如对于商业、住宅、工业用地，如果哪一用途的土地供应的多，在其他条件不变的情况下，土地价格自然下降，相反就会导致土地价格上升。同样是住宅用地，高档住宅和普通住宅用地供应比例变化，就会导致土地价格变化。而各种用途土地供应多少，每种用途内部不同档次具体用途土地供应比例，均是由城镇规划确定的，因此在制定城镇规划时，应当对土地市场进行分析和供求预测，在满足人们日常生产生活对土地需求的同时，也要照顾到土地市场的供求关系，使土地价格保持平稳和体现政府政策，例如对于高档住宅用地，就应控制供地数量，可以采取高地价，尽量增加普通住宅用地的供应，满足广大普通民众对住房的需求。

作者简介：娄俊启，本科学历，葫芦岛市国土资源局，中级工程师，研究方向：土地价格评估。