浅谈3S技术在不动产登记中的应用

潘月明

摘 要：不动产统一登记应适应当前市场经济发展的步伐，因而文章分析了当前不动产登记中存在的问题，进而提出3S技术对不动产登记的有利应用，最后提出未来应予以研究发展的方向。

关键词：“3S”技术；不动产登记；应用

2014 年 11 月 24 日，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，并提出在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的基础上，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、

法治保障的不动产统一登记体系，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变。在不动产统一登记中，建立健全不动产信息管理平台，使得不動产登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，是不动产统一登记改革的基础和重点。随着现代测绘技术的发展，以“3S”技术，即遥感（RS-remotesensing）、全球定位系统（GPS-global position sy-stem）、地理信息系统（GIS-geographic inform-ation system）为核心的数字化测绘，较好地适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息管理平台提供了技术支撑。

一、“3S”技术简介

“3S”技术即全球定位系统（GPS）、遥感（RS）、地理信息系统（GIS）的合称，）的统称，是空间技术、传感器技术、卫星定位与导航技术和计算机技术、通讯技术相结合，多学科高度集成的对空间信息进行采集、处理、管理、分析、表达、传播和应用。现在土地利用和管理研究中，为科学研究、政府管理、社会生产提供了新一代的观测手段、描述语言和思维工具。“3S”技术结合应用，取长补短，形成了“一个大脑，两只眼睛”的框架，即RS和GPS提供或更新区域信息以及空间定位，GIS进行相应的空间分析，从RS和GPS提供的浩如烟海的数据中提取有用信息，并进行综合集成，使之成为决策的科学依据。

二、不动产登记信息管理中存在的主要问题

（一）不动产登记登记部门多头工作

我国的土地、房屋等不动产在立法和管理上未统筹考虑、整体安排，造成目前我国不动产分散登记的现状，如，集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和土地抵押权等由国土资源部门登记，房屋所有权和抵押权由住房和城乡建设部门登记，耕地、草地承包经营权由农业部门登记，林地、林木所有权和承包经营权由林业部门登记等。这种分散登记的模式，已经不符合当前市场经济的发展情况。

（二）不动产登记信息技术标准差异大

长期以来，不动产登记信息在登记原则、登记机关、登记类型、登记程序、登记效力、登记簿和权利证书的设置等各方面皆不统一，易给权利人造成损害，如，我国许多城市实行房、地分开登记，国有建设用地使用权在土地管理部门登记，房屋则在房产管理部门登记，在抵押登记时，由于房产登记信息系统中并无宗地座标信息（只登记土地证号），房产、国土部门抵押登记工作难于实现互联互通，可能出现土地、房产重复抵押，或是在土地抵押期间房屋已交易，导致债权人（买房人）利益受损的情况。此外，耕地、林地、滩涂、海岛等在国土、农业、林业等部门中的登记程序、标准等也各有不同，各部门在登记过程中都有一套独立的技术标准，采用的坐标、精度等均不统一，在将土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合、建立关联关系时，工作量大、且存在各类数据不统一、存在偏差的情况，增加了成果转换和资源共享的难度。

（三）不动产登记信息缺乏共享平台

当前，我国各种不动产信息登记比较分散，没有形成网络共享，没有全国的信息共享平台。同时，各区域之间发展极不平衡，各级地方不动产管理部门在信息化建设方面也存在明显的差异性，这也为构建覆盖全国的不动产管理平台设置障碍。另一方面，与相关的部门，如银行、税务、审计等之间尚未形成较通畅的信息交流渠道，信息交换不及时、质量也不高，不利于行业整体信息化水平。

三、“3S”技术在不动产登记中的应用

首先，可以利用RS技术。利用遥感数据进行解译，可一次得到一定区域范围内房屋、耕地、林地等不动产现状数据，如，各地根据遥感数据，完成城区1︰500地籍调查，逐地块登记城区内部土地的权属、地类和面积，按照《宗地代码编码规则（试行）》，完成宗地统一代码编制工作，建立城镇地籍数据库，为不动产统一登记工作奠定基础；利用遥感技术对不动产地表变化进行动态监测，节省大量的人力、物力，并且有效及时更新数据库；最后，建立地理信息空间平台，以高分辨率的航测遥感影像为基础，叠加土地利用总体规划、土地利用现状、城镇地籍管理数据信息库、城镇建设规划信息数据库，建立地理空间信息平台，不仅提高了不动产登记的准确性，还实现了登记流程的信息化。

其次，利用 GPS 技术，可为不动产测绘中所需的各类土地及其地上建筑物、构筑物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为不动产登记的数据获取、数据处理、数据分析、数据共享和数据发布等各个环节提供全方位的技术支撑。可以有效地确定物权的归属、利用不动产交易、更能为国土、城市规划、市政建设、环境保护、园林绿化等提供基础资料和相关信息，还为政府决策提供数据支撑。

最后，GIS 是处理和利用地理信息的系统，是不动产数据的“管家”，由计算机系统、地理数据用户组成，通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析，生成并输出各种地理信息，从而为不动产数据库。利用GIS技术可以有效进行不动产数据库管理、不动产登记和建立户联防共享。

总之，“3S”技术在不动产登记中发挥了重要作用，有利于我国不动产信息管理，未来应进一步开发面向有关部门的定制化工具，这是“3S”技术值得更加深化研究的领域。

参考文献

[1] 曹晓雪.遥感技术的应用于发展[J].信息与电脑，2015 （05）：75-76.