“地王”现象对房地产业的影响效应分析

胡剑

摘 要：在土地市场激烈的竞争中“地王”频出，它一方面体现着房地产企业对于土地资源的珍视，同时也影响着土地市场的正常运行，加大了政府的宏观调控难度。土地价格不断的被刷新，牵动着政府、房地产企业以及普通百姓的心，它不仅对房地产价格的涨幅有很大影响，而且对整个房地产业的生存与发展也存在重要影响。本文从“地王”引发的一系列现象入手，分析其产生的原因以及对房地产业各方面的影响，并提出一些建议，以期了解“地王”现状，保障房地产业健康快速发展。

关键词：“地王”；房价；土地出让制

房地产业对我国经济的快速发展起着至关重要的作用，已经成为我国经济发展不可缺少的行业，房地产业既是资本密集型产业又是关乎社会民生的基础型产业，要给予高度的重视，“地王”现象是近几年随着房地产业的蓬勃发展逐渐兴起的现象，它的出现不仅对房价有很大影响，对整个房地产业也存在很大影响。

一、“地王”的本质及发展现状

1.“地王”的本质

“地王”一般是指社会舆论对房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的简称。根据上述地王的概念可以了解到，地王的核心本质就是土地交易价格的居高不下。

2.“地王”发展现状

一线城市经济发展迅速，基础设施完善，人口流动性大，土地供应更是十分紧俏，开发商为了获得更高的利润价值，开始了对土地的争夺，因而“地王”频繁出现。

二、“地王”现象产生的原因

城市化是我国走向现代化的重要标志，城市化发展会带动房地产业的发展，同时，房地产业的发展也为城市化健康稳步的发展提供了基石。城市化的进程使城市的规模扩大，越来越多的人口流向城市，城市人口数量不断增加。技术、产业等各种要素集聚，这就使房地产业用地数量增加，对土地资源也产生了极大的压力。尤其是我国城市化水平发展不均衡。由于地区经济的高速发展，交通、通讯、教育等配套设施的完善以及大量的就业机会使得大量人口涌入其中，对于住房等需求逐渐加大，在城市内部地段良好的区位，供给弹性小，更是寸土寸金，进而出现“地王”。

三、“地王”现象对房地产业的影响

1.“地王”现象促使房地产价格上涨

房价与地价的关系紧密相连，二者相互作用，地价的不断升高使房地产开发成本加大，必然会将成本转移到产品终端—房价的身上，最终也转嫁到了购房者的身上，而热度不减的房地产市场，发展迅猛，为了满足市场需求就必须进行更多的土地储备，进一步抬升了土地价格。

2.房地产市场的风险加大

土地开发成本加大，使企业要通过多种方式筹集资金，导致企业的资产负债率的增高，企业经营风险加大，如果对于拍得的土地后续资金不能跟上，就会面临巨额的土地闲置费，对房地产企业是一个严峻的考验。随着“地王”的不断出现，政府必然会采取一系列的宏观调控措施来抑制地价和房价的上涨，企业为了收回资金，不得不通过低价销售的方式来回笼资金，这也可能导致企业销售利润的下降以及资金链断裂。

3.促使国家加大宏观调控力度

我国“地王”现象频出是多种因素造成的，在市场化的竞争态势下，取得公平、公正以及土地最大化利用的同时，市场化的弊端业逐渐显现，市场调节的盲目性导致大量企业因为一块优良地块竞相追逐，抬高价格，而自发性则导致由于现在房地产市场被看好，各种投资都投向房地产业，行业之间发展失衡，不利于资源配置。

四、对目前“地王”现象的思考与建议

1.完善土地出让制度

政府对土地市场的垄断应该由土地多方面直接进入市场转变为政府的统一集中管理，所有土地在进入市场时都由政府管理和监控，有利于政府对土地市场的宏观调控，改变现有的直接从原来的土地使用者手中出让土地到开发商手中的方式，要通过对土地进行统一管理、开发，评估其价值之后再进入土地市场进行流转，有效解决土地流转中出现的问题。

2.加大土地储备，保障土地市场可持续发展

土地市场的稳健对房地产市场健康运行提供基本保障，要稳住土地出让价格，减少“地王”的出现，最有效的方式就是实现土地的供求平衡，土地的储备量对于土地市场的合理运行有着很大的作用。由于政府对土地的垄断机制，政府对于土地的储备、开发情况、开发规模和开发进程等都影响着土地供应的规模，进而影响着土地的价格。政府只有保持灵活性以及高度的敏锐性，在土地供应紧缺或者土地价格虚高时，能够利用土地储备来进行干预和调节。因此政府要加大对土地储备的管理力度，提高土地供应能力，稳定对于土地的供求预期，降低房地产企业的购地需求，从而平抑土地价格，减少“地王”出现情况，保障土地市场可持续发展。

五、结束语

“地王”现象的发生并不是一个孤立的存在，它是由多种因素综合而成的，对于它所反映的现象不仅表现在土地市场也表现在房地产市场，“地王”的出现带动土地出让价格的上升，也由于盲目的竞争造成土地资源的严重浪费，不利于土地的资源配置，“地王”现象对房地产市场的影响也是方方面面，它不仅催生了房价的上涨，扰乱了房地产市场的秩序，同时也加大了政府对于房地产市场的调控难度。对于“地王”所带来的问题也要积极解决，通过完善土地出让方式、加大政府调控力度、提高土地利用效率等方式，保障房地产市场的良好运行。

参考文献：

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[2]王葳.许金莲.“地王”频出的深层原因分析[J].新视野，2010（3）20-32.

[3]房林.我国房地产价值趋势的研究[J].价格理论与实践，2009（9）50-64.

（作者单位：内蒙古财经大学）