房地产市场去库存形势和策略分析

熊方军

1999-2015年间，我国房地产市场共出现了三次下行，分别在2008年、2012年和2014年，具体表现为商品房销售面积和销售额均出现持续负增长，形成了较高的房地产库存。在政府的政策刺激下，前两轮的库存都得到了有效释放，市场交易额快速反弹，并未形成实质风险。但本轮房地产市场的周期性低迷却未能得到快速调整，使得库存不断积累，对房市和整个宏观经济的发展带来了极大的风险。因此，“去库存”成为我国2016年的五大经济工作之一。

截止目前，在中央政府政策的引导下，有超过150个城市因地制宜的出台了具体的去库存策略，主要手段有以下五类：一是活用公积金杠杆，在贷款额度、年限、首付比例、提取条件、异地贷款、覆盖范围等方面进行了调整；二是放宽信贷、降低税费，如降低首付比例和贷款利率等；三是推进农民工市民化，如给予补贴贷款利息和物业费，减免契税等；四是加快棚户区改造，提高货币化补贴，通过回购商品房作为保障房等，如山西要求在商品房库存较大的市保障房货币化安置占比要达到80%以上五是实施供给侧改革，一方面是减少或停止库存严重地区的土地供应，另一方面是实施存量改革，如山东、宁夏、海南等省鼓励企业将存量住房改造为旅游、养老、创新等地产。

在多种手段作用下，我国房地产市场的库存总量并未明显缓解。据万德（wind）数据库的统计数据显示，截止2016年3月末，我国商品房待售面积为73516万平方米，比2月下降了0.56%，但比2015年末上升了2.3%。其中待售住宅的面积为45983万平方米，占总量的62.55%，比2015年年末上升了1.624%。与此同时，我国房地产市场出现了明显的两极分化。根据易居研究院监测的35个城市数据，截至2016年3月底，一二三线城市新建商品住宅库-存总量环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。由此可见，一二线城市的房地产库存有明显下降，但三四线城市区库存不减反增，压力巨大。究其分化的原因，主要在于大城市的虹吸效应加剧，成为人口流入中心，而三四线城市则因为土地存量供给太多，且产业基础薄弱，人口出现净流出，导致去库存缺乏有效需求支撑。在楼市冰火两重天的背景下，政府的相关政策也应该实现差异化，达到因城施策、定向调控的目的。

第一，应慎重使用广泛宽松的信贷政策，因为被释放资金会自动流向上涨预期更高的一二线城市，而不是被期望的三四线城市。反之，应实施定向定点的宽松政策，明确支持高库存区域的购房需求。

第二，对于目前过热的一线城市和环一线城市，应着力于降低其价格泡沫。除了以往经常使用的需求侧调控，如限购、限贷、加息等以平抑短期需求为目的的手段外，更应该注意的是供给侧调控，应加大一二线城市的土地供应量，在短期内稳定市场预期，在长期内增加住房供给，达到供需均衡。

第三，对于三四线等库存压力依然巨大的城市，目前许多地方政府已经减少甚至停止了新增土地供给，但是由于存量土地供给太多，所以待售、在建和待建库存量依然巨大。与此同时，政策刺激所产生的购房需求却并未流向三四线城市，而是流向了一二线城市。

究原因有三，一是一二线城市的住房升值需求较大，三四线城市不具备升值预期；二是三四线城市目前大多处于人口净流出状态，住房需求不具有有效支撑；三是新增购房目标人群，即农村转移人口，有客观的购房需求，但其落户意愿不在三四线城市，同时其购买力有限。《2015年四川进城务工人员市民化现状调查报告》显示，有53.8%的务工人员不愿意转移户口，只有14.8%明确表示愿意在城镇落户；而在愿意落户的人口中，接近80%的人选择在大中型城市市区落户。二是其收入水平较低，目前四川省60%以上的农民工月收入不足3000元，但平均房价却达到5500左右。因此，要提升三四线城市的购房需求，着重点在于如何吸引人口回流，提升新市民的落户意愿以及提升其购买力。

首先，转变人口净流出现状，提升转移人口的落户意愿。这一方面需要进一步加快户籍制度改革，全面放开三四线城市的落户条件。另一方面需要缩小一二线城市和三四线城市在基础设施、产业发展、就业机会、社会保障等方面的差距，加快三四线城市的产业转移、资源转移，并积极完善转移人口的公共服务保障机制，使其获得市民化的均等公共服务。

其次，提升转移人口的购买力。由于转移人口的收入普遍较低，在购房时需要政府给与其相对于普通城镇户籍居民更多的优惠条件。如对于在中小城镇购房的农民工，进一步降低其购房的首付比例，通过财政补贴的方式降低其贷款利率，并对其进行税收减免：依托農业发展银行或建立专门的金融机构，为农民工购房提供金融支持。

第四，房地产企业应转变经营模式，主动去库存。在房地产业高速发展时期，房地产企业的经营模式主要是以开发和销售为主。但在市场需求增速持续下降，销售规模难以突破的背景下，房地产企业的经营模式应该进行创新和转型，应该转向房地产开发+销售+运营模式。

首先，对于资金实力雄厚的大型房企，可以参考万科的“长租公寓”模式，利用自身所开发的公寓以及购置存量房地产，提供规模化的长租服务；也可以使用“租售联动”模式，采用重庆万科的“租金抵房款”的营销模式来锁定潜在购房者，提高客户的粘性。这两种模式对于开发企业的融资能力和资金管理能力有较高的要求。

其次，对于中小型房地产企业，其自身开发楼盘较少，融资能力较弱，很难复制万科模式，在兼并重组之外，建议他们采取“租售联盟”的模式来实现“以租促售”。具体来讲，就是同—城市或不同城市的中小型房企将其楼盘资源进行整合，在联盟内推广万科的“租售联动”模式。即无论租客租赁哪一家公司的楼盘，其已付租金可以抵扣其购买任一楼盘的房款，其所支付租金可以跨时间和跨地域进行累积。联盟的企业越多，其吸引的潜在客户越多，可以和大型房企形成竞争。