戴德梁行：商业地产的新思路

冯京津

随着商业环境不断变化，电商冲击及消费者购物行为的改变，很多商业项目都试图通过升级改造、品牌重新定位或转型等方式来适应市场的发展。

北京银泰中心类REITs起标杆性金融创新作用

戴德梁行估价及顾问服务团队成功助力恒泰证券和银泰集团，推出北京银泰中心资产支持专项计划（简称“北京银泰中心类RElTs”），项目规模达75亿元，成为国内首单抵押型类RElTs和国内单只规模最大的类RElTs项目。

北京银泰中心类RElTs的基础资产为单一资金信托受益权，目标资产为位于国贸CBD核心区域“北京银泰中心”写字楼、商业裙楼、北京柏悦酒店以及车位合计约17.29万平方米的物业。项目地理位置优越，建筑品质高，租金收入高，增值空间大，得到了市场投资人的高度认可。

优质房地产项目在交通位置上有着绝对优势，且在过往运营中有着稳定的净现金流。具有发行价格低、流动性强、额度较大、资金运用灵活等优点的类RElTs产品使得这些长期“固定”的资产通过证券化在市场上流动起来，而且大大降低了投资门槛，中小投资者不仅获得投资大宗优质房地产的机会，还能分散风险保持稳定收入。戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生表示：“通过审慎完善的物业尽职调查筛选出具有潜力、高素质物业作为RElTs的基础资产是风险控制的重要手段之一。如何选择优质的物业作为RElTs入池项目，以写字楼和购物中心业态为例：物业定位、品质和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上体现了未来是否具升值潜力：酒店则更重视星级档次、平均房价、入住率、各项收入占比、支出成本和收益期限等影响因素”。

对于市场的发展前景，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“我们从2007年开始探索RElTs领域近十余载，通过参与众多国际RElTs、国内类RElTs产品的估值、市场分析等工作，一直在该领域内保持行业领先地位。中国的RElTs还有很长一段路要走，随之也将带动优质房地产向更高的水平迈进，戴德梁行作为一家全球领先的房地产服务运营商，将一贯保持行业的灵敏度，继续致力于房地产金融领域的研究，不断为更多金融机构及优质企业提供专业化的咨询服务工作。”

零售市场核心商圈项目升级改造此起彼伏

2016年第三季度，位于北京大兴新城核心区域的龙湖一时代天街和位于丰台区的北京银座和谐广场购物中心正式开业，为北京零售物业市场带来约2g万平方米的新增供应。至此，全市优质商铺存量上升至1154万平方米，其中，购物中心约942万平方米，占到82%左右；今年上半年十里堡西单商场和大兴华堂商场陆续关店，全市百货存量减少至212万平方米左右，仅占约18%。

龙湖·时代天街是龙湖在北京的第二个“天街”项目，开业整体出租率达gg%，品牌同步开业率达到g5%。在品牌招商方面，聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌，上影国际lMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。另外，基于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近14000平方面。北京银座和谐广场是鲁商集团旗下在京第一个集合购物、休闲、餐饮、娱乐及商务功能为一体的商业综合体项目，商业从地下一层到地上七层，汇集了银座商城、银座超市、迪卡依、优衣库、MUJI、C&A、OLD Navy、金逸影城、银座健身、等多家主力店。

世贸天阶就在今年对其购物中心进行了一系列的改革升级，从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验等方面进行了全面的升级改造。另外，王府井商圈的in88购物中心近期也对品牌做了重新定位及调整，引入了一些体验型品牌。新品牌的调整令in88首层和二层客流有所改善，而三四层的商品种类较庞杂。在王府井商圈如何把握高端定位与旅游客流之间的平衡是该项目在进行业态调整上的挑战。

第三季度的租赁活动中，不乏大面积的租赁案例，并且体验式消费占比明显加大。如，文化空间言几又书店在西红门荟聚购物中心租赁了3600平方米的面积；华联万柳购物中心通过升级改造引入橙天嘉禾影城，营业面积近3000平方米：本季度新开业的龙湖一时代天街引入的喜悦滑冰场面积也达2200平方米。

2016年第四季度，北京商业市场将迎来年底供应高峰期，大兴绿地缤纷城2期、丰台及槐房万达广场、长阳京投港等多个项目计划开业，这些项目均位于非核心商圈的大兴、丰台等区域。目前北京仍有多个商业项目在建，在地域分布上以城南的丰台区和大兴区项目数量为最多。而核心商圈受政府规划及供应空间限制，项目多以存量商业改造升级为主。写字楼市场悄然开启租赁新格局

2016年第三季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼季度净吸纳量高达39.7万平方米，同比增长32.4%。旺盛的市场需求拉动本季度各商圈租金均出现不同程度的上调。整体市场按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币383.7元，环比上涨1.5%，五大核心商圈按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币403.2元，环比上涨1.4%。

市供应方面，天润财富中心、卫通大厦、利星行二期A座和恩菲科技大厦如期入市，为市场带来约28万平方米的新增供应。得益于自身较高的预租率和上季度已入市项目卓越的去化能力，新项目的入市并未对市场空置造成影响，本季度全市空置率仅为5.8%，较上季度下降1.5个百分点，五大核心商圈空置率为4.5%，与上季度基本持平。而成交租赁方面，几个大单成交仍以互联网行业为主，如掌趣科技新签奥北科技园约1 5000平方米，美菜网新签新华阳光大厦约1 0000平方米，东方网络科技新签国航世纪大厦约10000平方米。

核心商：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村

新兴商圈：亚奥、望京一酒仙桥等

写字楼市场租赁新格局已悄然开启。自去年年初，李克强总理在国务院常务会议上提出“大众创业、万众创新”的理念后，部分大业主开始考虑创新做“众创空间”，在提供共享资源的基础上满足租户的短期租赁需求。不仅开发商们可以通過此产品提高自身的空间使用率，迎来更多的租金收益，同时租户也可以节约成本和享受到灵活的租赁周期。

截止2017年底，核心商圈新增供应仅为全市新增供应的38.7%，由于目前市场成交租赁表现活跃，且尚未出现任何需求放缓的迹象，预计未来一年核心商圈租金将继续保持上涨潜力。北中国区研究部主管魏东表示：“望京、亦庄、丽泽等新兴商圈已成为市场新宠，凭借较低的租金以及逐渐完善的交通和商业配套，预计未来会有越来越多对租金敏感度高的企业在搬迁选址时将新兴商圈作为他们的首选。”当商业地产遇见文化旅游

近些年，住宅市场竞争日渐激烈，政府政策调控力度也不断加强，地产行业中呈现纷纷转向文化旅游地产领域的潮流。据国家统计局发布的2015年数据显示，全年国内游客突破40亿人次，比上年增长10.5%；全国旅游总收入约34200亿元，比上年增长13.1%。

2015年全国10亿元以上的在建旅游项目有2057个，50亿元以上的在建旅游项目404个，投资额100亿元以上的旅游项目185个。万达作为商业地产巨头，近几年着力于文化旅游地产的开发，代表项目有哈尔滨文化旅游城，总建筑面积360万平方米，预计2017年开业，年客流量2000万人次；合肥文化旅游城，總建筑面积90万平方米，2016年g月24日正式开业，预计年客流量2000万人次。

中国商业市场随着消费者需求的变化而不断的升级，目前市场消费客群以90后、00后为主力，该消费客群特点有：巨大的消费潜力；较强的独立购买能力以及极大的影响力。其消费特点包括：强调与众不同，追求体验及新奇，缺乏品牌忠诚度喜爱互联网消费更了解西方文化和生活方式，也尊重中国传统文化。

孟中国区商业地产服务部高级助理董事祚认为可以通过以下策略吸引这类消费客群：

打造属于专属项目的独特标签及元素

实施更加精细人性化的服务和高标准硬件设施

融合文化元素以及跨界的业态体验

应用线上营销及020渠道

那么，如何提升文化旅游地产商业价值：

1.延长消费者停留时间。孟认为，最重要的是分析清楚不同时段消费者构成及消费需求特征，从而有针对性的给予消费客群不一样的商业街区体验，增强街区集客能力，同时也带动其他业态消费，有效延长消费者停驻时间。

2.避免北方天气对开放式街区的影响。北方的气候对于开放式街区商业项目影响较大，淡季旺季相对较明显。一般来说，小长假、寒暑假是游客集中出游的时间。另外，北京全年约43%的雾霾污染天气等也都大大降低消费者户外活动的意愿。孟女士认为可通过设计来增加开放式街区的聚客能力，例如通过对商业项目进行穹顶加盖，增加节点保暖设施以及利用曲线平面布局等。3.提升文化旅游商业的盈利能力。

各类地产项目内部收益率对比显示，文旅类项目的收益率最低，回收周期最长，因此孟祚女士建议通过多种金融手段、开发其他物业实现溢价等方式增加内部收益。例如商铺销售、多元化金融产品和资产证券化等。

戴德梁行商业地产部作为文化旅游与商业地产融合的探索者，于近年来操作了环球影城城市大道、华谊兄弟电影文化小镇等多个项目。孟祚表示，“过去的项目经验让我深刻认识到，文化旅游每个项目都是一次全新的探索与尝试，都会被赋予完全不同的项目主题与lP，商业部分则是项目整体的保障及升华。随着文化旅游产业的井喷，其商业地产也必将迎来新一轮的提档升级。”