一宗北五味子资产征收补偿的评估

李广富　马永涛

【摘 要】本评估为北五味子资产征收补偿的认证，由专业资产评估机构完成及评估师，采用收益现值法，从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

【关键词】北五味子；资产；评估

[Abstract] This evaluation is an asset acquisition for certification of fructus schisandrae chinensis， performed by professional asset appraisal institution and appraisers， using the income present value method， from the perspective of property buyers， the price to pay to buy an asset shall not be higher than the asset or the similar assets with similar risk factors present value of future earnings.

[Key words] fructus schisandrae； asset； evaluation

收益现值法，又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

1 资产概况

2004年11月13日，陈杰取得沈东农地承包权（曹仲）第0022224号《中华人民共和国农村土地承包经营权证》，发包方为沈阳市东陵区（沈阳市调整行政区划后为和平区）浑河站西街道办事处曹仲村村民委员会，承包总面积3.6亩（在同一地块），承包期限从1999年1月1日至2029年1月1日。2008年，陈杰在承包土地上栽培五味子，以中药材为生产经营目的。经我公司评估小组现场核查，其栽培的北五味子资产长势良好，管护得当，已取得良好的经济效益。

1.1 土地资源

2015年12月30日，经核查小组对其承包的土地面积用GPS进行核查，核实总面积为 0.28公顷。需要说明的是，土地承包所有权证确权面积为0.24公顷，核实面积大于土地承包所有权证的权属面积，其原因是核查过程中GPS确认的点位里包含有部分原大棚、田间池埂和作业道路，所以核定經营面积要大于土地承包所有权证面积，多出14%部分面积在本次评估中不予考虑，核查小组认定权属面积准确有效。

1.2 土地承包期

沈阳市东陵区人民政府签发的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》中土地承包期从1999年1月1日至2029年1月1日止，承包期限为30年，核查认定预期补偿时限为14年。

2 评估价值类型及定义

根据评估目的及现场资产状况，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。

市场价值内涵：由于林木资产有一个相对成熟、完善的市场，可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格。

3 评估方法

3.1 选取的方法：收益现值倒算法。

3.2 选取方法的理由：北五味子价格评估属于经济林价格评估，其盛果期和衰果期（尚可获益期间）应按照该期间的收益现值之和选取收益现值倒算法进行计算。

3.3 技术路线：运用收益现值倒算法对北五味子园进行价格评估，首先应搜集北五味子各生长发育阶段的产量资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，选用适宜的计算公式求出收益价格。即利用基本公式：收益价格=周期收益期内各期收益现值之和进行计算。

北五味子5824株，6年生，3.6亩，（0.24公顷）合同承包期30年，用了16年，剩余14年，赔偿期30-16=14年。栽植1618株/亩，苗木价格0.3元 /株，产品市场价格平均5.17元/斤。栽培6年以上为盛果期，16年以上产量下降处于衰果期。该园6年生，为盛果期。认定综合价为10.33元/㎏。所以采用周期收益现值倒算法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

周期收益现值倒算法：

Au×（1+P）u-n-1

公式：En= ∑——————/u*n

P×（1+P）u-n

式中：

En——价格评估值

∑——各产期之和

Au——各产期内平均单株纯收益值

u——经济寿命期

n——当前林木年龄

P——产量调整系数

P=待评经济林生命周期/生产周期。

4 评估结果

价格评估总值：壹佰陆拾柒万壹仟壹佰玖拾贰元整（￥：1，671，192.00元）。