魔方公寓：估值10亿美金，居然要覆盖全人群！

金艳璐

公共租赁的春天又到了。

犹记得去年这个时候，“雷布斯”两把火分别投向YOU+青年公寓和寓见公寓，将长租公寓推到了资本风口。4月12日，集中式公寓品牌魔方公寓正式对外公布了C轮融资信息，金额接近3亿美金。

魔方生活服务集团董事总经理  柳佳

本轮资本完成后，魔方公寓将全面开拓租赁领域的细分市场，试图通过新推出的“轻奢”和“企业公寓”两个新品牌，成为能够覆盖全人群的提供租住解决方案的公寓运营商。

如今，魔方公寓将拉高估值到10亿美金，从而成为长租公寓领域里的第一只“独角兽”。

魔方公寓于2008年9月成立，2009年在南京开出第一家门店。据创业邦（微信搜索：ichuangyebang）所知，魔方公寓已凭借首套公寓行业内的标准化产品模型和体系化管理方式在全国实现快速复制，如今已经布点15个大中型城市，包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、天津等。

区别于传统的民房租赁，魔方对公寓的房间进行了标准化、家庭化装修，并配备物业服务进行集中管理。一般来说，魔方公寓的房间会有多功能的公共客厅、独立私密的居住空间。

2015年，魔方公寓确定了“公寓+战略”思路，也就是把公寓定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，利用互联网技术，通过对生活服务、金融等各个行业进行资源整合来为住户提供全方位的配套生活服务，完成公寓生态圈的闭环。

现在，魔方公寓门店数量达150家，房量超过2.2万间，服务用户近4万。今年年底，魔方公寓门店总量将突破300家。

今年3月底，魔方公寓上线了新版网站，具有显著的平台化色彩。升级后的魔方公寓官网有这样一些变化：

1.网站画风有调整;

2.可按照价格搜房，可在线选房、预约看房，预约可以精准到房间号;

3.展示每一间公寓的实景拍摄照片，覆盖全国100余家门店。

多品牌落地，进军细分市场

在为青年白领市场提供了独立居住解决方案后，魔方公寓开始关注租赁人群的特殊性和租住需求的多样性。在完成3亿美金C轮融资后，魔方公寓将眼光投向精英人群和个性化人群，推出名为“轻奢”的中高端公寓品牌。创业邦（微信搜索：ichuangyebang）获知，目前这一新产品已有多家门店在建，分布在北京、上海、广州，预计在2016年下半年投放市场。

相较于侧重标准化、满足基本租赁需求的魔方公寓，中高端公寓产品代表了对个性和精神层面的更高追求，不仅更加关注租住环境的设计感和私密性，更能切合潜在客群的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，从而满足其社交、商务、时尚、休闲等生活需求。

“轻奢”主要瞄准企业中高层高管、海归、外籍人士等人群，租金范围在6000元/月?12000元/月，是介于几千元的白领市场和几万元的高档市场中间的一款产品。

除了“轻奢”品牌之外，魔方公寓还将试水首套企业公寓标准化产品，目前已经在上海推出两家门店。

据创业邦（微信搜索：ichuangyebang）了解，这款产品将有别于传统的员工宿舍，是魔方公寓专门为在城市中心区域工作和生活的专业技术人员和服务行业从业人员提供的集体租住方案。

政策利好，长租公寓才刚起来

长租公寓在行业内长期有这样的评价：模式重，盈利空间小，前期投资大，回报周期长。面对这样的行业看法，魔方公寓却率先宣布：“我们旗下的每栋公寓都能实现基本盈利。”

最近，一些政策的松动也表达出了官方对长租公寓发展的善意：首先是将长租公寓定性为“生活性服务行业”，算是为长租公寓正名;其次则是“营改增”;再有就是政府呼吁“去库存”。

魔方生活服务集团董事总经理柳佳表示：“在参照6%的增值税税率来执行后，相比以前以全额5%来缴纳营业税，我们身上的担子可谓是轻了不少。另外，这个政策也和我们上游的房东息息相关。如今房屋租赁费可以直接抵冲增值税，营改增绝对是大力地促进了公共租赁行业的发展。”

不久前，魔方受住建部的邀请参与了一系列租赁行业政策的调研，同万科、链家等企业一起讨论，并提交了很多方案。魔方感觉到，在租赁市场上，尤其是在办公和商业上，房产库存量压力很大。政府希望通过租赁或者推广长租房等方式来有效实现“去库存”，这对魔方来说是个不小的诱惑。

灰色地带，缺乏严谨的行业标准

随着长租公寓的发展，必要的风险也必须被注意到：

第一，针对流动性人口颁发的许可证目前大多应用在酒店行业，而短租行业、长租行业却没有。另外，就这类许可证而言，每个地方的政策法规也不一样。

第二，缺乏建设标准。目前，以魔方公寓为代表的长租公寓是参照酒店行业在消防、安全等方面的做法来制定建设标注和管理标准的，但这样做的成本非常高，单间客房的消防投入就在4000元左右。