老旧住房安全隐患处置工程基本造价分析

■ 刘群星 代红超



老旧住房安全隐患处置工程基本造价分析

■ 刘群星 代红超

【摘 要】老旧住房安全隐患处置工程需要对结构安全隐患进行加固处理，作为房屋修缮的一个特殊类型，其基本造价的研究在资金测算、资金补贴和费用准备等方面有重要作用。文章通过对搜集到的典型安全隐患处置工程加固费用的分析，并考虑到时处理措施，得到安全隐患处置项目综合单价。然后，根据《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》中的相应技术要求，对老旧住房安全隐患处置工程中一般修缮项目的综合单价进行测算。最后，在汇总分析基础上，考虑二类费用后，获得上海市老旧住房安全隐患处置工程的基本造价，并给出该类项目在预算时的综合单价建议值。

【关键词】老旧住房；安全隐患处置；基本造价

原上海市住房保障和房屋管理局2015年科研课题“上海市房屋修缮工程施工费用标准研究”基金项目，编号：FG201505。

刘群星，工学硕士，上海市房地产科学研究院高级工程师；代红超，上海市房地产科学研究院工程师。

0　前言

2014年4月4日，浙江宁波奉化市一幢居民住宅楼发生坍塌，造成人民生命财产损失和恶劣社会影响。国务院领导十分重视，多次作出重要批示，要求采取坚决措施防止坍塌事故发生。为此，建设部印发《关于组织开展全国老楼危楼安全排查工作的通知》（建办电[2014]7号）；结合市委、市政府领导有关批示精神，市住房保障和房屋管理局马上研究落实，下发了《关于迅速开展本市老旧住房安全排查工作的紧急通知》，并动员部署了本市老旧住房的安全排查工作。

根据排查结果，上海市老旧住房安全隐患处置工程总体可控，但也存在工程量大、任务艰巨等难点。不同于一般的修缮工程，安全隐患处置工程应首先进行地基基础和上部结构危险点的加固处理，其次对房屋进行常规修缮和正常使用功能的恢复。工程内容的不同造成老旧住房安全隐患处置工程所需费用更高，为便于安全隐患处置前的资金测算、资金补贴和费用准备，很有必要确定能够反映当前老旧住房安全隐患处置工程造价水平的基本造价。

由于涉及到结构安全，老旧住房安全隐患处置工程更注重房屋危险构件或结构整体的加固修复，且上海市老旧住房量大面广，其基本造价存在以下特点：①安全隐患处置工程既包括上部结构和地基基础的加固，又包含一般的修缮及正常使用功能的恢复，解危费用高于一般的修缮项目；②需要解危的老旧住房类型繁多，包括简屋、职工住宅、旧式里弄、新式里弄、联列住宅、花园住宅和公寓住宅等（图1、2），危险点类型亦多种多样，情况复杂；③相对于既有房屋的一般修缮，安全隐患处置工程数量相对较少，且安全隐患处置工程具有较强的自身特殊性，可供参考借鉴的历史资料较少，难度较高；④目前的费用标准主要针对一般修缮工程，在老旧住房安全隐患处置工程方面，缺乏成熟的既定费用标准。综上，需要对上海市老旧住房安全隐患处置工程基本造价进行分析研究。

图2　黑石公寓

1　安全隐患处置工程的工作对象

根据上海市住房保障和房屋管理局下发的《关于迅速开展本市老旧住房安全排查工作的紧急通知》，本市的老旧住房是指房龄在20年以上（1994年前建成）的居住类房屋和房龄20年以内但存在安全隐患，以及近年多次接到报修、有查抢险记录、居民对房屋安全有投诉或反映的居住类房屋。安全隐患处置工程的工作对象是指在老旧住房排查中发现的疑似严重损坏房屋和疑似危房。

本市老旧住房建筑结构类型包括砖木结构、砖混结构、立帖结构、框架结构、建议搭建等多种类型，为便于分析，对搜集到的疑似严重损坏房屋和疑似危房数据进一步统计分析。结果表明，在发现的疑似严重损坏房屋中，砖混结构房屋占总量的64.7%；在发现的疑似危房中，砖混结构房屋占总量的52.1%。可见本次老旧住房安全隐患处置工作对象中，砖混结构房屋比例占大多数，因此，本次安全隐患处置工程基本造价分析以砖混结构为主要分析对象。

2　安全隐患处置工程的工作目标

安全隐患处置工程的工作目标是通过临时解危、结构加固和常规修缮，解除房屋危险点，消除安全隐患，切实解决房屋的安全和使用功能的问题，使其达到《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》中相应的技术要求。

3　安全隐患处置工程基本造价分析

老旧住房安全隐患处置工程包括一般修缮项目和安全隐患处置项目（含临时解危、结构加固）两部分内容，为研究其基本造价，分别从一般项目修缮清单工程综合单价和安全隐患处置项目综合单价两方面进行分析，在此基础上经过汇总，并考虑二类费用后，即可得到老旧住房安全隐患处置工程基本造价。

3.1一般修缮项目清单工程综合单价

根据《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》，对老旧住房安全隐患处置工程涉及到的一般修缮项目进行梳理。按照当前本市房屋修缮、加固行业的平均消耗量水平，根据《上海市房屋修缮工程预算定额》（2000版）和2014年的上海市人工、机械、材料造价信息，计算出各修缮科目的修缮单价。在此基础上，对一般修缮项目的损坏比例进行调研，并把外立面面积、卫生间及公共部位等面积与房屋建筑面积的比例分别进行统计，经换算后，最终获得一般修缮项目清单工程综合单价（表1）。

表1　一般修缮项目清单工程综合单价分析表

3.2安全隐患处置项目综合单价

通过对搜集到的工程案例的安全隐患类型、安全隐患处置方法、结构加固量进行统计分析，按照《上海市房屋修缮工程预算定额》（2000）版计算出相应的结构加固费用，从而分别得到了各工程案例的结构加固费用综合单价，其综合单价平均值为294元/m2（表2）。

安全隐患处置包括临时解危和结构加固两部分内容，考虑到安全隐患处置过程中采取的临时支撑、加固、隔离等措施，安全隐患处置项目综合单价应在结构加固费用综合单价的基础上有所增加，约为441元/m2。

3.3安全隐患处置工程基本造价综合分析

根据一般修缮项目清单工程综合单价、安全隐患处置项目综合单价的分析结果，考虑二类费用后，本市老旧住房安全隐患处置工程综合单价为1267元/m2（表3）。

4　结语

老旧住房安全隐患处置工程首先应通过临时解危、结构加固，解除房屋危险点，消除安全隐患，然后根据《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》的规定进行一般项目的修缮，解决使用功能的问题，其基本造价在修缮对象、修缮内容等方面具有特殊性。

本市发现的疑似严重损坏房屋中，砖混结构房屋总量的64.7%；在发现的疑似危房中，砖混结构房屋占总量的52.1%。因此，砖混结构房屋可以作为安全隐患处置工程基本造价分析的主要对象。

老旧住房安全隐患处置工程基本造价包含一般修缮项目清单工程综合单价、安全隐患处置项目综合单价两部分内容，本市老旧住房临时解危、结构加固项目与一般修缮项目施工费用单项累加的综合单价为1136元/m2，包含二类费用的工程投资费用综合单价为1267元/m2。建议对本市由市财政资金补贴的老旧住房安全隐患处置工程在预算时综合单价取1200元/m2（含二类费用，不包括安全隐患处置中可能发生的居民安置、现场协调等事项的费用）。对其他老旧住房安全隐患处置工程预算应结合项目实际情况，按照查勘情况、设计方案进行计算综合单价和施工费用。

表2　结构加固费用计算分析表

表3　本市老旧住房安全隐患处置工程综合单价分析表

参考文献：

[1]房屋质量检测报告[沪房鉴（001）证字第2015-037号] [R].上海房屋质量检测站,2015.

[2]房屋质量检测报告[沪房鉴（001）证字第2015-038号] [R].上海房屋质量检测站,2015.

[3]房屋质量检测报告[沪房鉴（001）证字第2015-047号] [R].上海房屋质量检测站,2015.

Analysis of Basic Construction Cost of Potential Safety Hazard Disposal Project for Old Housing

Liu Qunxing Dai Hongchao

【Abstract】Potential safety hazard disposal project for old housing requires reinforcement to potential structural safety hazards. As a special type of house repairing, study of basic construction cost plays important role in budgeting, fund allowance and fund preparation. By analyzing reinforcement cost of typical potential safety hazard disposal projects and considering disposal measures, we obtained comprehensive unit price of potential safety hazard disposal project. And then, comprehensive unit price of general repair items in potential safety hazard disposal project for old house is estimated according to technical requirements in Technical Guideline for Three Types of Old House Comprehensive Remolding Project of Shanghai. Finally, on the basis of summarizing and analysis and after considering two types of cost, we obtained basic construction cost of potential safety hazard disposal project for old house of Shanghai and gave recommended comprehensive unit price of such type of project at the time budgeting.

【Keywords】old housing, disposal of potential safety hazard, basic construction cost

收稿日期：（2015-12-14）