房产“年限”不了局

郑智维

如同一颗 “地雷”，住宅土地使用权到期如何续期让很多业主深感忧虑。作为此次事件的主角，温州方面的回应与做法备受各方关注。

“如果是70年产权，起码还有40年。”中原地产首席分析师张大伟说，“年限”问题对房产交易环节目前还没有太大影响，但已经有少量的人有恐慌。

近期，温州等地住宅土地使用权到期后的续期问题引发持续热议。实际上，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，”早在2007年就被写入《物权法》。但在执行环节，如何“自动续期”却没有明确规定。

续期要不要续交费用？如果交费，交多少费用？

时隔9年，这些问题仍未等来答案。在全国层面实施细则出台之前，住宅土地年限续期问题依然还是个不了局。

年限“缩水”

2012年10月，业主王女士在温州市区横河北新村买了一套75平方米的二手房，总房款超过100万元。不过，今年准备卖房时，却发现土地使用权在3月4日已经到期。实际上，王女士的这套房屋，土地使用年限仅有20年。

在温州，除王女士外，遭遇土地使用年限问题的还有不少。

据温州市国土资源局初步摸排证实，仅在温州市区，土地使用权在2017年12月31日前到期的房产有600多套，至2019年底到期的有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区，为特定区域、特殊时期的特定房屋。

就全国而言，住宅建设用地使用权到期问题，温州并非孤例。《民生周刊》记者检索媒体报道发现，深圳、济南、青岛、重庆、克拉玛依等地都存在类似情况。

通常而言，房屋使用年限分两个概念：房屋本身的使用年限和土地使用年限。房屋是私人财产，享有永久的所有权和使用权；但土地是国家的，有一定的使用年限。

在我国，不同用途的土地，土地使用年限也不相同。这在1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中就有了明确的规定。

按照该条例第12条规定，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

温州等地的住宅土地使用年限“缩水”，实际上是特殊时期的产物。

据悉，上世纪90年代初期，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金额。

续期引发争议

按照2007年出台的《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。然而，如何“自动续期”，业界依然存在着不小的争议。

最大的争议点在于，要不要续交费用，交多少费用。

谈及《物权法》出台时的背景，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，当时没有顾及20年、30年住宅土地年限问题，为了使法律尽快出台，在这条规定上没有做过多纠缠，留作以后再来解决或解读。

时隔9年，对于这个问题的看法依然还有分歧。目前，关于如何续期，主要有三种观点：免费自动续期、补出让金差价和费改税。

“‘自动续期让民众有一种免费的期待。”谈及个人看法，中国人民大学商法研究所所长刘俊海认为，既然没有规定自动续期的条件，就应当理解为无条件，应当免费将利益让给业主。

在刘俊海看来，如果将来追加费用，势必导致现有商品房价格的不确定性，影响房地产交易的稳定性。从尊重商品房的商品属性来看，稳定物权既是各国的通行做法，也是以民为本、造福群众的体现，同时也避免了因实际操作困难而助长新的不公。

以税收的形式取代土地出让金，也被视为是一种可探讨的方式。“我国宪法规定土地国有，体制也决定土地不可能私有。”顾云昌分析说，“十三五”规划提出房地产税的概念，而之前是房产税。“由于土地不归个人所有，如果对土地征税，在法理上还有些矛盾需要进一步理顺。”

“业界的看法是，肯定得收，但不知收多少。”谈及预期，张大伟说。

购房者买下存量二手房，实际上买的是剩余年限的土地使用权。有些楼盘在销售之初，就“缩水”十几年，甚至更多。“若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反应，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。”张大伟说。

不了局

如同一颗 “地雷”，住宅土地使用权到期如何续期，让很多业主深感忧虑。作为此次事件的主角，温州方面的回应与做法备受各方关注。

此前，温州当地媒体报道，温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武称，如果王女士的土地证还没过期，在转让时续期享受“优惠价”（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，取得70年土地使用权。如果过期后续期，需缴纳的土地出让金为全额的土地款。

此后，温州市国土局又回应称，收取几十万元出让金才能续期是媒体误读。

为了避免引发争议，深圳市规划和国土资源委员会近日也发文称，1995年9月18日前出让的土地，使用权可免费顺延至国家法定最高年期。

除了地方的“应急”方案外，全国层面目前尚无土地年限续期如何执行的实施细则。

地方最多只有建议权，没有政策的制定权。刘俊海说，迫在眉睫的是，全国人大法工委需对《物权法》第149条进行法律解释，即“释法”。

4月20日上午，国土资源部官方微博“国土之声”发布消息称：20日当天，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

不过，此番引发的住宅土地续期问题迄今尚无定论。

“按法律办事是最终的准则。”顾云昌建议，应抓紧立法或释法，因为住宅土地年限问题事关国计民生；而对于温州等地已经发生的问题则要妥善解决，不可贸然出台收费政策，地方也无权出台收费政策。