房地产去库存要因城施策

刘旌

房地产市场今后健康发展，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。

从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，政策环境日趋宽松，尤其是央行五次降息、六次降准，地方出台税费减免举措，从短期看，房地产市场将迎来一轮景气行情；从长期看，受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响，房地产行业的潜在风险不容忽视。

此轮行情远小于上两次景气周期

无论是从销售还是投资看，此次房地产市场的行情远不如2008至2009年和2012至2013年，尤其是二三四线城市市场表现远逊一线城市。中国指数研究院的统计数字显示，2015年北上广深四个一线城市房价上涨17.2%，以东部沿海重要城市为主的二线城市和以其他省会城市为主的三线城市房价分别下跌0.53%和1.09%。

究其原因，首先是宏观经济下行并陷入周期性“低谷”，影响房地产行业的资金筹措和投资热情。随着宏观经济增速从2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消费价格指数（CPI）从2014年8月降至2%以下区间达18个月，直到2016年2月才刚刚恢复到2%以上。房地产行业也一并下行，房地产企业资金来源增速从2013年的接近30%急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至负增长。

债务负担较重，债务风险不断爆发，也严重削弱了房地产复苏之后的购买潜力。据财新网披露，2015年，以P2P、私募基金、股权众筹为名的非法集资案件，在金额、波及人数和辐射范围等方面均超过往年。

同时，全国购房人群总量已在2014年出现拐点，开始由增转减。国泰君安的研究表明，如果将20至50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少，因此房地产销售增速再像上两次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。特别值得注意的是，从2014年5月至12月，全国房地产竣工面积增速在6%至8%，商品房销售面积增速在-8%左右，积累了大量库存。尽管2015年竣工面积始终为负增长，但销售面积在2015年6月才开始由负转正，此后一直增速较缓。因此，全国商品房待售面积从2014年年初的5.1万平方米持续增加至2015年年末的7.2万平方米。

库存量大的一个突出特点，是优质房地产资源日渐稀少，而低品质产品大量涌现，形成规模较大的过剩局面。一方面，位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。优质产品越来越少、越来越贵，将过度“吞噬”有效需求，抑制全行业景气度继续和普遍提升。另一方面，部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。安信证券发布的研究报告显示，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

思考与建议

北京、上海、深圳等地房价快速上涨，引发了全社会的关注，也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。房地产市场今后能够获得健康发展，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。

自从2014年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省（区、市）供地计划以来，各地在供地进度上倾向于“以越来越少的供地获得较多土地出让金”，如北京等一线城市。但有的地方由于此前多年供地规模过大，尽管也尝试上述“地少钱多”策略，但目前仍深陷困境，如辽宁等地。我们认为，供给方面迫切需要以明确规则约束地方政府供地进度，使其既不能过快，也不能过慢，一个地方供地进度要以人口增长潜力为基础，结合房价涨幅予以适度调整，避免供求失衡。

此外，需要顺应城市化趋势，深化户籍制度改革，提升房地产市场长期发展潜力。无论从城市景观、人文环境还是创业氛围，北上广深这些一线城市对各类人群特别是年轻人的吸引力都是二三线城市不可比拟的。城市的发展、城市化的进程，归根到底是人的发展、人群的聚集。因此，深化户籍制度改革，消除人力资源自由流动障碍，不仅会给房地产业带来巨大发展机遇，也会给中国未来经济增长带来迄今为止可能是最大规模的改革红利。

提升城市规划水平也是促进房地产行业长期稳步发展的重要保障。2016年2月6日，国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，尽管其中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”引发热议，但该意见标志着房地产政策思路开始从行业本身转向行业生存环境。由于高水平的城市规划可以提升当地房地产附加价值，该政策无疑构成今后行业发展重大利好。反之，低水平和短视的城市规划严重阻碍城市运行和房产升值。

未来房地产前景较好的城市，一般有与城市化趋势相符、人口大量流入、城市规划水平高、人文积淀深厚、政府供地行为理性等五大特征。以2015年末房地产开发投资增速和房价涨幅分别作为对未来形势的判断标准，我们认为应当制定差异化的区域政策，防范各个区域所面临的特殊潜在风险，可以把全国各省区市大致分成风险等级由低到高的四类地区，有关部门可对这四类地区制定差异化的风险管控政策。