高房价根源在住宅用地少又贵

与其他商品价格一样，仅从价格高低不能判断出价格是否合理。高房价背后，有合理因素支撑的一面，也可能有不合理因素支撑的一面。这里要做的是找到高房价背后的不合理因素支撑的一面，才找到了需要归咎的原因。

房价背后同样是供给和需求两方面的作用。

需求方面，最好的代表性指标是广义货币增长，因为广义货币增长比较完整地覆盖了潜在购买力增长。至少从中国过去十多年的经验看，每有房价大幅上涨，总能找到宽松的货币条件与之匹配。宽松的货币条件带来了对房屋更高的支付能力，货币增长可说是房价上涨温床，不仅是中国如此，其他国家也多是如此。

供给方面有诸多要素，土地、开放商、建筑成本等等，中长期而言最好的代表性指标是土地供应。土地价格是大城市商品房价当中最重要的组成部分。

出于分析的方便，我们对于房价做出以下区分：合理房价、没有泡沫但不合理的房价、存在泡沫且不合理的房价。

存在泡沫且不合理的房价与宽松的货币政策有关，但不必然归咎于货币过于宽松。当且仅当房价泡沫非常严重以至于带来系统性金融危机的时候，才能将房价泡沫归咎于货币政策。为什么呢？价格泡沫在市场上普遍存在，不是所有价格泡沫都归咎于过多的货币。

中国一线城市如此高的房价当中，究竟有多大泡沫成分呢？迄今为止，研究界难以对房地产价格泡沫给出有说服力的证据。中国一线城市的房价收入比接近20，仅从这个指标来看房价确实超出了多数居民的购买能力，但考虑到一线城市每年非常低的新房供给增量和高收入者的流入，房价虽高但并不意味着房价存在严重泡沫。

更好度量房价泡沫的指标是杠杆率。如果购房过程中使用了过度高的杠杆，或者全国购房抵押贷款与GDP之比过高，则意味着透支购房情况或者购房债务负担比较严重，高房价难以持续的可能性越大。

高房价中的不合理成分很难在需求端的货币增长上找到证据，很容易在供给端找到证据。梁红的报告指出，中国城镇住宅建设用地供应量过少。中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。

城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中更加突出，且近年内进一步恶化。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米；而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨，成为高房价的根本推手。

遏制一线城市土地供应有多种解释但缺少合理依据。遏制土地供应增加卖地收入显然不是个正当理由。遏制土地供应推高房价并以此减少人口流入和缓解城市病也不是正当理由。中国一线城市中心城区的人口密度远低于纽约、东京、香港，而这些城市的城市病远低于中国一线城市。不着力于改善城市公共管理和公共基础设施建设，而通过遏制土地供应和高房价解决城市病是在扼杀城市的生命力，更不能成为合理理由。（感谢新浪财经·意见领袖供稿，本文作者张斌为中国金融四十人论坛高级研究员、中国社科院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室原主任）