理性對待 換位思考 房屋新政惹糾紛 諗熟律法慎應對

謝宗明 史繼紅

案例重現

年初以來，大陸房地產政策前鬆後緊，導致法律諮詢與訴訟案件徒然上升。

筆者整理一些典型的糾紛案例及司法實踐中的處理原則，希望糾紛已發生的當事者能夠理性地對待，多換位思考，盡力協商息訟；也使擬交易者得到提示，未來在物色交易對象，切磋房屋買賣合同條款時多留幾個心眼，多加幾層法律防範。

今年初，大陸出台一系列力度頗大的房地產政策，首付款調低、契稅營業稅雙降、補貼農民購房、加大棚改貨幣安置化比例等政策接踵而至。其他地方政府用這些政策手段來大張旗鼓的「去庫存」之時，也使北上廣深區域的房價遏制不住地上漲，讓政府焦慮萬分。於是這些地方紛紛出台了限購令、提高首付比例等限制性政策，從我們法律工作者微觀角度看，這短時間内的一松一緊，導致法律諮詢與訴訟案件陡然上升，「生意」是更好了，但畢竟增加了房屋交易者的壓力與負擔，浪費社會資源，與社會和諧是背道而馳的。

限於篇幅，筆者整理一些典型的糾紛案例及司法實踐中的處理原則，希望糾紛已發生的當事者能夠理性地對待，多換位思考，盡力協商息訟；也使擬交易者得到提示，未來在物色交易對象，切磋房屋買賣合同條款時多留幾個心眼，多加幾層法律防範。

寧願多賠你點房子也不賣了？

倪姓客戶諮詢筆者，他與買家簽訂在上海某套房屋的房屋買賣合同後，房價眾所周知地「三級跳」了，與買家加價協商未果，他不想賣房了，合同中對賣方單方違約處理的條款是這樣規定的（大意）：賣方未按合同約定期限交接房產的，雙方同意按下列第三款內容辦理：

（一）買方有權要求賣方繼續履行合同，並支付逾期違約金。

（二）買方可對賣方催告，催告後賣方仍未交付房產的，買方有權單方解除合同，賣方應返還已收款和利息，支付已收款20%的違約金；若給買方造成經濟損失超過約定違約金的，差額由賣方據實賠償。

（三）買方有權解除合同，賣方除向買方返還已收款及利息外，還應按房價款的20%向買方支付違約金。因此倪某認為：雙方約定時未選（一）、（二），選的是（三），證明雙方對賣方違約處理規則是協商一致的：即不用繼續履行合同，也不用補20%以外的差價；若買方在訴訟中請求繼續履行合同或賠償20%以外的差價，是得不到支持的，而在瘋狂的一季度，他的房子漲價逾50%。

但筆者認為恐怕並非如此，因為從（三）的語句表述來看，乙方是有選擇權的，可以選擇解除合同，也可以不選擇。

更重要的是，畢竟按合同全面履行是大陸合同法的基本原則，除合同另有約定或出現賣方可單方解除合同的法定情形外，對於違約方的違約，守約方堅決要求繼續履行的，雙方應當繼續履行。如果確實不能繼續履行的，違約方應當賠償違約給對方造成的損失，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價，或通過專業機構評估確定漲跌損失，認定損失的時間點可結合合同約定的履行期屆滿之日，違約方的違約行為確定之日及審理中房屋的漲跌情況合理確定。所以，筆者勸倪某還是好好和對方協商，試圖勸說對方多少站在賣方的角度去體諒，看是否能夠加價，但對結果不能預期太高，一旦涉訴，倪某的敗訴風險是比較大的。

是貸款貸不下來不能怪我違約？

買家羅小姐與賣家謝先生簽訂的房屋買賣合同約定：羅小姐在支付首付款後通過銀行貸款支付其餘180萬元（人民幣，下同）房款；如貸款申請未獲通過或數額不足，應在過戶當日以現金補足。結果，羅小姐未能在規定時間前辦妥銀行貸款，且經謝先生應書面催告，仍未辦妥。謝先生有權根據合同單方面解除合同並追究羅小姐的違約責任。雖然羅小姐認為自己並非惡意違約，銀行貸款辦不下來是自己不可控制的範圍不屬於自己的責任。但謝先生認為及時辦理貸款是買主的義務，而且從合同條款來看，貸款並不是房款的唯一來源，即然羅小姐答應貸款不足應以現金補足，對自己的履行能力具有相當的了解，故為明確的付款保證之表示，在約定時間沒有辦妥貸款又沒以自有資金補足的，理應承擔違約責任。這種案例應沒什麼爭議，實踐中，如果雙方沒有貸款不足現金補足的條款設定，發生了貸款成數不足（比如，上海為嚴控過熱交易，增加首付比例）能否成為買家不能繼續履行合同且無需承擔違約責任的抗辯理由？筆者認為：貸款成數的變化不會當然導致買方不能繼續履行合同，買方也可以通過其他途徑籌措資金履行付款義務。因此，在無特別約定的情況下，買方一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同，除非買方能舉證貸款不足確實嚴重影響其履約能力，合同事實上已不可能繼續履行，在這種情況下，符合情勢變更原因買方可以要求解除合同。還有一種情況，如果是買方因信用低的個人原因導致貸款批不下來，屬於歸責於買方的過錯導致貸款不能，因此買方仍應承擔違約責任。但是這種種上述買方的風險，可以通過在合同中設置一個條款：「若在約定期限內，自己無法申辦貸款，買方有權解除合同，先期支付的首付款應予退還，且無需承擔違約責任。」來規避，不過在房源緊俏，跳價厲害的賣方市場，一般賣方不會接受這樣的條款。

被限購也就算了還能不能保住我原來的房子了？

與貸款不能還有別的補救方式相比，被限購那真的是叫天不應，叫地不靈了。2016年3月25日被稱為上海樓史上最嚴調控政策之規定——非滬籍貫社保要求從滿2年變連續5年。將多少人突然一腳踢出合格購房者的大門，給熾熱的樓市潑了一大瓢冷水。

根據法律規定與以往的司法判例來看，簽訂房屋買賣合同後遭遇限購令的，買方可以不可抗力的處理依據及合同法第110條「法律上不能履行」的規定要求解除合同，且不需承擔違約責任（PS：限購令在網簽後頒佈的，則交易不受影響）；但是若賣方由於房價暴漲不想賣拖拖拉拉導致延遲簽約遭遇限購，賣方需承擔相應的違約賠償責任；反之，買方因延遲簽約致限購合同不能履行的，買方應承擔適當的違約賠償責任。

但有一種情況就很尷尬了：王先生是為了房屋置換而買房，簽訂了房屋購買協議的同時又將自己原有的一套房賣給別人。就算他因限購的客觀原因導致他不能買房也不用承擔違約責任，那他原來想賣的那套房還能保住嗎？筆者想想，好象這種情況對於王先生和其買家來說，套不上合同解除約定及法律解除規定。合同中他的買家也不可能去接受諸如「另一交易受政策影響不能完成則王先生有權解除這一交易的合同」此類的條款，若買家執意合同繼續履行的話，王先生真的很頭痛，他需要去固定證據，如注意將置換交易的實情事先或及時向下家披露，固定相應的證據證明其並不具備過錯，且該房是其唯一的家庭住宅，短時間內無可行替代方案，或許會受到法庭的酌情處理。