浅析农村房屋执行难问题

钟云芸

摘 要：法院尤其是基层法院在执行过程中涉及农村房屋执行时，往往因为农村房屋产权不明晰、农村宅基地使用权限制转让以及生存保障性导致债权劣后等多重原因陷入困境。本文试通过对农村房屋执行背景现在予以概括，对当前农村房屋执行过程中遇到的客观障碍予以分析，试提出进一步解决该问题的建议，以期促进农村房屋的规范执行，保障此类案件申请执行人权利，维护司法权威。

关键词：农村房屋；宅基地；限制流转；变通执行；

多年以来，“执行难”问题一直是我国司法界的一大困扰。法院生效法律文书得不到履行，申请执行人已得到司法机构支持的合法利益也得不到保护。“执行难”问题能否得到有效解决，对我国社会的长远发展意义深远。

本文试从农村房屋执行角度出发浅析执行难问题。

一、背景

在基层法院的众多执行案件中，多数被执行人为农民，而涉农案件的执结率一向偏低。究其原因，是农民可供执行财产较少，以执行农村居民现金收入实现申请执行人债权难度较大。

农民家庭财产中唯有房屋目标明显，无法藏匿、转移，并且价值可观，因此农村房屋执行案件占到了涉农执行案件的较大比例。以义乌法院为例，农村房屋执行案件占其执行案件总数的67.5%①。然而农村房屋执行难度远超对一般商品房的处置，在法院程序终结的执行案件中，不少被执行人在农村都有房屋，但都未能执行。

在司法实践中，由于房屋和宅基地的法律性质冲突，法律法规缺少明确规定等原因，农村房屋的执行困难重重。再加之农村房屋的权属不清、宅基地使用权限制转让以及农民生存性保障等诸多原因，农村房屋执行问题滞阻难行，生效法律文书大多成为了一纸空文。

二、存在问题

1、农村房屋产权不明晰

尽管我国《房屋登记办法》明确规定了农村房屋的登记程序②，但现实生活中很多农村房屋都没有办理登记手续。在遵行不动产物权登记生效主义模式之下，被执行人的责任财产无法发现，也就成了当前农村房屋执行难的重要原因。

按照执行处置房产的相关规定，房产与土地使用权应同时查封，在绝大部分农村房产仅有土地使用权证、没有房产证的情况下，法院只能到土管部门进行查封。但是由于宅基地使用权登记制度不完善和档案管理的落后，法院执行过程中往往难以完整查询村民集体土地使用权的情况。

此外，农村审批宅基地建房一般以户为单位，房产虽处于家庭成员共同共有的状态，但大多数登记于户主一人名下。但一旦依照法律程序执行户主房屋时，由于共有权属难以界定，势必会影响其他家庭成员的权益。

2、农村宅基地使用权限制转让

我国房地产立法和实践中一贯坚持“房地权利主体相一致”原则，即房屋和土地在交易中必须共同作为交易标的，但在实践中，房屋和土地分属不同的行政机关管理，并受不同的法律调整，各有其不同的登记簿和权利证书（实行房地合一管理体制的地方除外），在客观上造成了两者相互分离的现象。

在现行规则之下，虽然农村房屋的交易没有限制，但是宅基地使用权却是“限制流通物”。宅基地使用权的限制转让直接导致了农村房屋难以执行。实务中，有的执行法院直接对农村房屋进行拍卖，但却遇到了买受人难以办理相关过户手续的问题。部分地区的国土资源、房屋管理部门认为房屋所有权的转移将导致宅基地使用权的转移，违背了我国有关宅基地使用权不能转移的政策规定，所以不允许转移房屋所有权。③

依照现行规则，部分农村房屋虽然存在可执行情况，但受让人范围却受到了极大的限制。第一，农村房屋不能向城镇居民转让；第二，农村房屋不能向本集体经济组织之外的农村村民转让；第三，农村房屋不能向本集体经济组织的有房村民转让。以上对农村房屋受让范围的限制，让执行人员非常棘手：第一，难以变现，变卖、拍卖农村房屋过程中，找不到适格的买受人；第二，难以抵偿，申请执行人属于同一集体经济组织，且无住房者，非常少见。④

3、生存保障性导致债权劣后

依我国《民事诉讼法》的规定，被执行人及其扶养的家属就“生活必需费用”和“生活必需用品”享有执行豁免权，这是生存权高于债权理念在执行制度中的具体体现＼+⑤。

根据相关规定，对农村房屋的执行受到以下限制：第一，对于属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；第二，对于属被执行人及其所扶养家属必需但已设定抵押的房屋，在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后，可以拍卖、变卖或抵债。这些规定都使得部分债权劣后，无法实现。

三、出路

1、完善对农村房屋及宅基地的法律法规

现行法律法规及相关政策对于宅基地流转等方面规定存在着不协调和冲突，其中有相互冲突亦有空白，导致法院对农村房屋的执行困难重重。这些困难单靠司法实践无法解决，更应从立法角度来进一步规范，对农村宅基地、农村房屋的产权归属以及产权流转做出明确规定，例如在农村宅基地集体所有的基础之上，放宽对流转方式的限制，允许符合条件的农村房屋与城市商品房一样，合法上市转让。

此外，还可提请最高院完善《拍卖规定》的司法解释，明确规定国土资源管理部门、建设部门有配合办理农村房屋权属转移登记手续的义务。地方法院也可协同当地房管、土地、建设等部门形成会议纪要等文件，明确各部门协助内容，以减少买受人对农村房屋过户障碍的顾虑，提高拍卖成功率。

2、健全农村房屋及宅基地权属登记制度

农村房屋的执行以调查房屋登记为前提，因此有必要尽早建立统一的登记系统，明确登记机关登记程序、登记内容以及登记效力。针对农村建房审批时以户为主，但登记的所有权人仅为户主一人的现象，有关部门在登记权利人时应将其他家庭成员（尤其是子女或者父母）的共有权登记录入。如发生农村房屋所有权变更，应要求相关人员根据物权法的规定及时到管理部门进行变更登记，否则将不产生对外抗辩权力。

3、法院变通执行方式

法院应当根据实际执行情况，变通执行方式，采取较为妥善的方式来处理农村房屋执行难问题，而非简单地以农村房屋不得流转为由裁定程序终结。例如在处置被执行人房屋存在困难时，或存在无法拍卖、拍卖不成交等情况下，将被执行人房屋进行出租，执行租金、或直接将被执行人房屋使用权通过协议一致或下裁定的方式交给申请人等方法。在不转移房屋的所有权的前提下，转移房屋使用权以达到执行案件的效果。

此外，在不违背现有法律精神的前提下，法院可与农村集体、房管、土管等部门协调，适当扩大房屋受让范围，允许同（县）区或者同镇范围内农业户籍人员、本村就地农转非人员、嫁入本村或入赘本村但户口未迁入的人员、村集体组织成员与非集体组织成员共同购买农村房屋等。在经济条件许可的地区，也可商请村集体组织将农村房屋回购，将回购所得资金支付给申请执行人，从而达到执行案件的目的。

[注释]

①《农村房产执行难》载金华时报， www.jhnews.com.cn， 2015年4月28日访问。

②《房屋登记办法》第82条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”

③王伟，《论宅基地使用权及其上属房屋的执行问题》，最高人民法院执行工作办公室.执行工作指导（总第21辑）.北京：人民法院出版社，2007年版。

④吴萍，《农村房产执行的法律障碍及其出路》，法学论坛，2007年第6期。

⑤葛行军，《论民事执行顺序；沈德咏.强制执行法起草与论证（第一册）》，北京：中国法制出版社，2002年版248页。

（作者单位：浙江省温岭市人民法院，浙江 温岭 317500）