北京市房价影响因素分析

吴兰德

[提要] 本文对京津冀一体化下北京房价的中长期因素进行分析，笔者认为北京市房价未来依旧保持一个较高的价格水平，且有中长期的高房价支撑动力。在城镇化快速推进的中国，城镇化水平提升后的结果是对房价保持高水平具有滞后性，且短期内的楼市下行压力及风险因素并不能长期影响房价在未来回归常态化的趋势。

关键词：京津冀一体化；城镇化；房价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年1月26日

一、引言

北京市的房价之高已不是一年两年的短期现象，相比较于中国70个大中型城市的房价走势，北京的房价一直居高不下。自2014年以来，各大城市相继取消限购，迎来了楼市小幅宽松的刺激信号，并且部分城市房源库存积压严重以及地产泡沫的破裂，已出现房价快速下滑甚至“鬼城”现象。而北京市的房价走势却有所不同，在城镇化水平已达到86%的情况下，日益攀升的房价丝毫没有进入房地产市场的显著下行通道，加之社会融资及信贷的大量资金流入，北京市高水平的房价为何持续坚挺，值得进一步探讨。

本文对北京市房价的影响因素进行分析，引入分布滞后模型，验证城镇化对房地产市场是否有滞后影响，从而说明城镇化的推进是否将在长时间内对房地产市场产生重要的作用。

二、文献综述

国内学者对于房地产价格市场走向的研究大多基于价格及土地供给、住宅供给、银行信贷、货币政策及经济指标考核之间的相关性研究。房地产市场的起步与发展起源于1998年取消福利分房制度之后的市场化，郑云峰（2013）对2004年以来我国出台的房地产调控政策进行了时间轴上的梳理，总结出2004年至2007年我国主要采取金融税收、行政规划、土地政策等经济、行政的手段对房地产市场进行调控，且行政手段在2008年以后频率增加且手段更为严厉，在调控期间主要调控对象为开发商和购买者。向为民等（2007）认为我国城市化和房地产投资两方面均处于上升的阶段，且房地产投资的速度快于城市化的发展速度，二者之间存在双向格兰杰因果关系。安辉（2013）通过供给和需求的脉冲响应进行分析，对土地供应量、房地产开发贷款、保障房投资额数、通货膨胀、货币供应量、存款准备金率对房地产的价格动态演进变化，从短期和长期两方面做了详细的解释，得出经济基本面对房地产价格的波动解释较小，而房地产的调控政策成为影响房地产价格的重要因素。

通过对相关文献的分析，可以清晰地认识到，已有对房地产价格因素影响的研究，主要从宏观经济指标和政策调控的有效性出发，研究其对房地产价格变化程度及其影响。但现实情况是，北京市商品房价格均价月度价格已从2012年2月至2014年4月连续22个月呈现快速上涨，国家采取的货币政策、银行信贷、房贷抵押等一系列措施和行政手段都没有对房价有显著的抑制作用，反而出现“越调控房价越涨”的局面。针对该现象，本文将从市场供给和需求、城镇化进程等因素出发，探讨北京市房地产市场价格和城镇化之间的关系。

三、实证分析

本文选取商品房销售额、房地产投资增速、城镇化率指标和商品房价格，着重考虑中长期城镇化水平对房价的变化，验证北京市城镇化率和北京市商品房平均销售价格的相互关系。

1、单位根检验。由表1同理我们可以得到，一阶差分的商品房销售价格和城镇化率是平稳序列。（表1）

2、协整检验。单位根检验临界值为-5.18，小于5%显著水平下的临界值，所以原序列为平稳序列。原方程残差时间序列为平稳序列，则可以得到北京市商品房平均销售价格与城镇化率存在协整关系，二者存在长期均衡关系。

3、格兰杰因果检验。假设城镇化率不是商品房销售价格的格兰杰原因，在对两个变量做格兰杰因果检验以后，发现应该拒绝原假设。所以，应该认为城镇化率是影响商品房平均销售价格的格兰杰原因。（表2）

4、回归分析。根据上述模型的判断，推断出城镇化率对商品房平均销售价格的影响着重于长期均衡状态下的影响。短期内商品房平均价格的上涨是基于短期内政策的作用及宏观调控政策的短期效应。城镇化率对商品房平均价格的影响存在滞后效应，为了验证这个猜想，本文将引入分布滞后模型说明问题。

方程引入对数化的城镇化率滞后一期、滞后三期、对数化的商品房销售额、对数化房地产投资增速滞后一期，剔除城镇化率滞后二期变量，使用OLS法估计参数，得到结果如表3所示。其中，变量CZHRATE表示城镇化率，FSALES表示商品房销售额，INV表示房地产投资增速。（表3）

由方程结果得到，商品房销售额每增加1%，北京市商品房平均销售价格平均增加0.38%；房地产投资增速增加1%，北京市商品房平均销售价格平均增加0.008%；模型可决系数0.9837，说明该模型拟合较好。城镇化率滞后一期和城镇化率滞后三期对商品房平均销售价格存在显著的影响。因此，可以证明城镇化率不仅在中长期对商品房平均销售价格存在正向关系，而且城镇化水平的不断提升是支撑北京市高房价水平的长期动力，具有显著的滞后性。

四、城镇化对北京市房价的影响

1、城市公共服务水平对北京市房价的影响。北京市作为京津冀地区的核心，发挥核心经济功能，其城市本身所拥有的社会保障、公共服务供给在全国都处于领先地位。据2015年国家统计局最新数据显示，北京市常住人口达到2，151.6万人，并且以年均30万至40万的增速上涨，严重失衡的土地和人口增长之间的矛盾使京津冀一体化成为合理的长期必然趋势。但更为重要的是，北京市在其医疗、社保、教育等民生保障领域的资源配置集聚，周围其他地区与其差距明显，吸引了来自各地区乃至全国的流动人口。外来常住人口的增加，以及高水平公共服务的吸引力，将成为我国在楼市调控主基调不变的基础上，房地产市场未来的巨大发展潜力。

2、人口流动的因素。中国宏观经济目前处于整体产能过剩的状态，钢铁、服装行业的产能过剩远远超过房地产业。钢铁行业作为房地产行业的关联行业，显示出房地产行业作为中国经济增长的支柱性产业的重要性。2014年GDP增速的下滑，很大程度上是因为宏观调控对房地产的打压，全国各大城市相继出现了库存积压的严重产能过剩。而北上广深作为一线城市，流动人口频繁，由于城镇化进程的加快，具有强大的“人力虹吸效应”。所谓“人力虹吸效应”，就是高技术的人才、普通的劳动力、消费市场向大城市转移。高人口密度的北京，其商业核心区域的强大吸引力，依然是高净值人士投资地产的优质选择。

五、建议

本文研究表明，房地产投资增速引发的房地产业过快增长和房地产交易市场的景气现状对未来楼市的发展作用将逐渐减小，而北京市的房价在中长期将继续保持在高水平。由于城镇化的逐步推进，新型城镇化将在未来对房地产市场的发展起到重要作用，城镇化率的逐步提高是未来楼市回归常态化的内生动力。针对未来房地产市场的良性发展，完善市场机制以显示有效的住房需求与供给，提出如下建议：

1、房地产作为拉动中国宏观经济的重要引擎，涉及到金融、信贷、财税、土地等行业和政策基本面。因此，在楼市调控及一定时间内调整的同时，中央全面深化改革中提到的金融、财税改革等须同步进行。首先，定向调控的新常态使资本市场充分发挥服务作用，银行信贷应从房地产领域分离，投入到以拉动内需为导向的相关行业及制造业领域，最终实现中国经济结构转型、产业升级；其次，高房价的组成部分中很重要的一部分是土地及建设成本，包括政府所收的12项税56项费，如果土地财政中的这部分费用无法消减，房地产固定成本也将无法消减。未来房地产市场的供需由市场决定，政府土地财政、财税政策规定等行政干预必须要向“小政府，大市场”的角色转变。

2、京津冀一体化的新型城镇化战略核心是彻底抛弃“一亩三分地”的发展思维定式，互相开放，建立统一的市场及机制，形成区域间经济互补态势。消除地区间的发展差距，实现地区间资源配置的共通共融，实现“以人为本”的城镇化，消除城乡二元结构这一长期症结，转变农村集体经济的发展模式，才能促进城乡与区域之间的均衡协调发展。关注民生问题，提高房地产业的服务质量，更多地参与到保障房、经济适用房等建设中去。

3、城市群、都市圈中核心城市或地区的房价水平，往往高于全国的平均水平，但城市群更强调城市间的经济和社会联系，把大城市的高就业以及吸纳能力的优势和周边中小城市的低生活成本优势良性地结合起来，产业集聚和人口集聚的联动效应可将经济运行成本降低。

4、房地产市场未来运行稳中求上，京津冀一体化的着力点应是各地区企业与政府之间的互补互助，实现产业的均衡发展与公平共享。城镇化推进不会快速推动房价，但京津冀一体化这项重大国家战略将长期支撑城市群核心区域的房地产市场的创新和繁荣。

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