住房按揭贷款中的风险分析

摘要：随着我国城市建设的发展，城市人口日益增多，这些新增人口的购买力极为有限，许多人都会选择按揭贷款的方式购买住房，以至于我国住房按揭贷款业务剧增，但是由于前些年我国房地产市场的火热状态，按揭贷款购买住宅方面的活动存在的问题没有受到太多重视，但是随着我国居民购买住房越来越理性，银行贷款和市场调节方面也越来越重视相关内容，逐渐发现了我国住房按揭贷款市场中存在的一些问题，比如假按揭贷款、价格虚高等，如果不能及时解决这些问题对我国银行资产的保护、社会稳定性都会产生重要的影响。

关键词：按揭贷款；银行资金；存在风险；应对措施

中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0022-01

住房按揭贷款是是市场经济爱发展的一种体现，也是促进我国金融和房地产两大市场快速发展的推动力，但是我国许多地方的住房按揭贷款活动存在着风险，如果不能及时解决这些风险，对我国两大市场的影响难以估量。本文从我国当前按揭贷款的实际情况出发，分析按揭贷款的具体情况，并指出一手房按揭贷款过程中存在的风险，以及如何有效的应对这些风险，希望能够为我国解决住房按揭贷款存在的问题提供一些帮助。

一、个人住房按揭贷款的现状

住房按揭贷款其实就是居民在购买房屋过程中用现有的房权进行抵押以获得银行贷款的一种方式，其现状主要体现在以下几个方面：

1.浮动利率贷款为主。

在相关发展比较成熟的欧美国家，个人住房按揭贷款的方式主要是固定利率贷款，但是根据我国近些年的同时发现，个人住房按揭贷款采用浮动利率贷款占了大多数，这也是我国贷款方式比较单一的体现。在我国银行办理按揭贷款的业务中，基本上是采用浮动利率贷款的方式，即在新的利率出台后，下年度还款的数额按照新的利率标准进行计算，虽然这些年一些银行开始探索尝试固定利率贷款的方式，但是效果并不明显。

2.贷款利率高度统一。

按照市场规律的发展要求，并且给予诚实信用原则，每个市场主体在进行市场活动时都应当根据自己的信用承担不同的风险，这体现在个人按揭贷款利率方面也应当如此，即不同的人应当承担的利率风险应当有所区别，但是我国当前贷款利率并非如此，而是高度的统一，出现这一问题主要是我国银行制定利率标准没有却分不同主体，且在市场竞争环境下，采用不同风险承担方式难以赢得更多客户的支持。

3.信用风险由银行承担。

信用风险是指贷款的贷款是基于信用，而没有提供抵押物等担保物权，在这种情况一旦出现贷款人无法履行义务或者不履行义务的情况，银行就没有太多的办法收回贷款，尤其是在越来越多的假按揭贷款活动中，许多的贷款人为了获得贷款只是提供一些表面的担保权，在贷款后，贷款人可能采用多种方式逃避还款，这就给银行带来了巨大的风险

二、按揭贷款的风险来源

按照社会发展的体现，按揭贷款是存在风险的，而且风险的来源也是多样的，但是最终这些风险影响的是银行利益，所以笔者从银行的角度对风险的来源进行综合性的分析。

1.银行内部产生的风险。

银行内部是产生贷款的部门，因此是也是风险的主要来源之一，其内部产生的风险主要体现在以下三个方面：首先是流动性资金，近些年银行按揭贷款的数量递增，这种贷款的年限、地域等比较灵活，这就产生了流动性资金，如果不能把控好流动性资金，极有可能产生风险；其次是利率风险，利率是对银行贷款产生冲击的重要原因，尤其是在当前我国采用非固定性的利率贷款模式，一旦利率变化，贷款资金等就会产生变化；最后是银行操作不当产生的风险。

2.银行外部风险。

首先是房价风险，住房按揭贷款是购买房屋所用，房价出现变化，贷款的数额和利息等都会发生变化，产生一些风险；其次国际资本抽逃风险，现阶段越来越多的国外人士参与到我国房地产行业，炒房的人越来越多，就有可能存在抽逃资本的风险，由此会产生其他风险；最后是法律风险，随着市场经济的发展，为了满足我国社会建设的需要，法律必须不断的进行完善，法律的变化也会促使按揭贷款过程中产生一些风险。

三、住房按揭贷款风险的应对措施

针对按揭贷款中可能存在的风险，笔者从实践和理论研究的角度认为，应当从以下几个方面进行应对：

1.发放贷款前做好审查工作。

对信贷风险进行全面控制，其中最为关键环节就是贷前调查，在贷前调查期间，最为核心部分则是初审环节。首先是对贷款人的审查，主要内容是贷款人提供的信息是否准确、是否符合贷款资格，以及是否具有还款能力等；其次是审查购房行为的情况，了解购房行为是否真实，所购房屋的使用目的，充分了解房价的情况和未来贷款人的还款方式，有利于准确决定是否放贷。

2.优化按揭贷款流程。

当前我国按揭贷款流程存在重要问题，必须进行优化，首先信贷员的职责定位，信贷员的首要工作就是放贷，但是放贷的审查工作、业务办理等严重影响了信贷员的工作效率，所以要对相关业务进行分流，为信贷员减负；其次是战略地位与定位，全面贯彻并有效落实各级政府部门针对房地产信贷的政策，坚持科学发展观理念不动摇。在房价不断上升、居住刚性需求日益增多的今天，对二、三线城市应主要进行住房贷款的营销，一线城市则根据商业发展规模和当地实际情况进行商用房贷款的营销和策略性的住房贷款营销。

3.加强银行外部风险控制。

学习和借鉴国外的相关经验，多发展固定利率贷款方式，防止因房价的变化和抽逃资金而影响贷款；其次，商业银行还应在内部建立宏观经济政策研究部门，成立战略发展部，或者通过与知名的市场研究机构合作，借助对经济政策、房地产市场的研判调整经营策略，合理确定自身的利率风险定价策略及适当的贷款成数，最大限度的避免房价及经济周期性波动带来的风险。

参考文献：

[1]李天斌：《建立网络化监控体系是银行防范房地产金融风险的关键》，载《经济与管理》，2013年第4期，第82页。

作者简介：张琪（1994-），女，汉，湖北襄阳人，湖北经济学院，2012级，金融工程在读，金融学方向。