个人住房抵押贷款证券化：最新进展与前景展望

彭爽 刘丹

摘要：我国个人住房抵押贷款证券化于2005年正式启动，2008年因美国次贷危机而暂停，2012年试点重启，发展可谓一波三折、步履维艰。然而，自个人住房抵押贷款证券化上升到盘活存量、支持实体经济发展的战略高度之后，中国人民银行、银监会陆续出台助推个人住房抵押贷款证券化发展的政策措施，使得我国个人住房抵押贷款证券化重启以来呈现出发起主体多元化、发行规模快速增长以及制度建设更加完善等诸多积极特征，其未来发展也将面临更加有利的金融环境和政策契机。当前应抓住机遇，推动我国个人住房抵押贷款证券化快速发展。

关键词：个人住房抵押贷款，证券化，展望

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）08-0032-42 收稿日期：2016-06-05

1 引言

我国个人住房抵押贷款证券化起步较晚。虽然早在1998年国内已有专家开始研究个人住房抵押贷款证券化在我国的实践问题，但仅仅是理论上的探索阶段，在制度建设和实践上还是一片空白。2005年中国建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款支持证券——“建元2005年第一期个人住房抵押贷款支持证券”，标志着我国个人住房抵押贷款证券化试点工作正式启动。两年后，中国建设银行又发行了第二单个人住房抵押贷款支持证券。就在我国个人住房抵押贷款证券化的试点工作缓慢但稳步推进之际，2008年美国次贷危机爆发，资产证券化被视为罪魁祸首，我国个人住房抵押贷款证券化的试点工作也因此陷入长期的停滞。直到2012年我国个人住房抵押贷款证券化业务的试点工作才重新启动。随后，政府相继出台了扩大信贷资产证券化、鼓励发展个人住房抵押贷款证券化的文件，中国人民银行和银监会也改革审批制度、提高发行效率。2015年4月，信贷资产证券化实行注册制管理，此后，我国个人住房抵押贷款支持证券在发行数量和规模上都出现了较快增长。本文拟对2012年我国个人住房抵押贷款证券化业务重启以来的发展特点进行梳理，指出其存在的主要问题，分析未来发展的有利条件，提出推动个人住房抵押贷款证券化进一步快速发展的政策建议，并对其发展前景进行展望。

2 个人住房抵押贷款证券化发展中存在的问题及应对之策

2.1 个人住房抵押贷款证券化发展中存在的突出问题

我国个人住房抵押贷款证券化基本制度已初步建立，产品发行和交易运行稳健，发起机构更加多元化，发行规模逐步扩大，试点工作取得积极成效。与此同时我国个人住房抵押贷款证券化的市场规模仍较小，投资主体结构较为单一，证券化盘活存量资金以及转移银行体系风险的功能尚未充分发挥。我国个人住房抵押贷款证券化在制度建设和市场发育等方面存在的问题主要有以下几个方面。

2.1.1 缺少证券化的专门立法

尽管我国各部门出台的关于个人住房抵押贷款证券化的法规基本上形成了一个完整的法律框架，但无论是从相关法规的立法层次还是从法规内容来看，都不完善。一是法律位阶低，没有出台正式立法的法律。我国目前关于个人住房抵押贷款证券化的法律主要是各部门出台的行政法规、部门规章和规范性文件，法律位阶不高，缺乏正式的、全面的、系统的资产证券化法律。二是关于证券化的关键概念不明确。例如《证券法》并未将资产支持证券纳入证券范畴，导致个人住房抵押贷款支持证券的法律属性不明确。又如，《信贷资产证券化管理办法》规定我国信贷资产证券化由信托公司发行信托受益凭证，而《信托法》没有规定信托公司可以发行债券。此外，关于真实出售、破产隔离、特殊目的机构以及有限追偿等涉及证券化的关键概念均缺少明确的法律规定。

2.1.2 投资者结构单一，二级市场流动性不足

目前，我国个人住房抵押贷款支持证券的投资者以商业银行为主，而证券公司、基金公司和保险公司等金融机构的参与力度不够，投资者结构较为单一。此外，个人住房抵押贷款支持证券二级市场流动性不足，制约了我国个人住房抵押贷款证券化业务的开展。

2.1.3 信用评级机制不健全

权威信用评级机构提供的独立、客观、公正的信用评级报告不仅是投资者进行投资决策的重要参考，也是产品信息披露的重要组成部分。但是从目前情况来看，我国个人住房抵押贷款证券化的信用评级机制还不完善，主要表现在以下三个方面：一是，我国信用体系不健全，没有建立起完善的个人信用体系，缺乏借款人的历史违约数据，导致信用评级缺乏真实的基础资料。二是，我国缺乏权威的、市场认可度高的评级机构，现有评级机构的评级技术和方法相对滞后、信息透明度低、评级结果缺乏公信力。三是，信用评级的相关标准和制度缺失，信用评级标准不明确，缺乏完善的评级指标体系；评级程序不够规范，缺乏对信用评级机构的外部约束机制以保障其评级独立、客观、公正。

2.1.4 信息披露不充分

个人住房抵押贷款支持证券作为复杂的结构型融资工具，与一般证券相比，交易结构复杂，客观上要求对证券化各环节进行真实准确的信息披露。而我国个人住房抵押贷款证券化业务试点过程中，信息披露还十分不充分，尤其是对资产池的信息披露与投资者要求差距较大。

2.1.5 会计和税收等配套机制不完善

会计处理关系到发起机构能否实现信贷资产的出表，能否使发起机构的资产负债表真实反映其经营风险，因而是个人住房抵押贷款证券化业务的核心问题之一。目前我国个人住房抵押贷款证券化的会计安排还不完善，对真实出售的判断标准不够细化，在实际操作性上还有待改善。例如《企业会计准则第23号——金融资产转移》对金融资产的终止确认融合了风险报酬转移法、金融合成分析法以及继续涉入法，终止确认的判断标准较为复杂，并且对于如何判定“转移几乎所有风险和报酬”和“放弃控制”都缺乏具体的规定，实际操作中很大程度上取决于会计人员的主观判断。

关于证券化的税收规定，2006年《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号，以下简称“5号文”）对信贷资产证券化试点业务中的印花税进行了减免，但对于营业税和所得税没有优惠政策，且对于这两种税收的规定太过粗略，对于资产转让、证券发行等交易过程的税收以及税收申报、开具发票等具体操作事宜都没有详细规定。导致实际业务操作中存在诸多不确定性，甚至出现重复征税的问题，增加了证券化的成本。

2.2 加快个人住房抵押贷款证券化发展的应对之策

立足于我国个人住房抵押贷款证券化的发展现状，针对阻碍其进一步发展的因素，本文提出如下政策建议。

2.2.1 出台专门的资产证券化法

我国目前与个人住房抵押贷款证券化相关的法规多是有关部门出台的临时性规章或规范文件，法律层级不高，而且阶段针对性强，属于短期性、过渡性的法律，难以适应我国个人住房抵押贷款证券化进一步发展的需要。从保障个人住房抵押贷款证券化长远、健康发展的角度，有必要由全国人大常委会出台正式立法的法律。至于立法模式，我国是大陆法系国家，可以仿效日本、韩国等同为大陆法系的国家制定一套统一的、专门的资产证券化的法律，如《资产证券化法》。首先是通过专门立法，确立统一的资产证券化发行和交易规则，为证券化的发展提供一个规范的法律框架。其次是针对目前法规中关于证券化的关键概念不明确的地方进行补充和完善。例如对个人住房抵押贷款证券化中的真实出售、破产隔离、特殊目的机构的主体地位以及有限追偿等关键概念予以明确的法律界定，确保个人住房抵押贷款证券化的运作有坚实的法律保障。再次，对现行法律法规中阻碍个人住房抵押贷款证券化发展的内容进行调整。例如，针对《证券法》未将资产支持证券纳入证券范畴这一问题，可在《资产证券法》中进行专门的司法解释。

2.2.2 优化投资者结构、提高产品流动性

目前我国个人住房抵押贷款支持证券投资者结构单一、二级市场冷清、产品流动性差等问题较为突出，制约了我国个人住房抵押贷款支持证券规模的扩大。除了发起机构自身需要在产品设计和定价上进行改进，以差异化的产品吸引不同风险偏好的投资者参与外，监管部门也需要健全市场配套机制，为投资者参与个人住房抵押贷款支持证券投资与交易创造良好的市场环境。

一是，丰富投资者结构，加强投资者教育。鼓励证券公司、保险公司、基金公司等非银行金融机构积极投资个人住房抵押贷款支持证券，壮大投资者队伍；同时加大对投资者的培养力度，提高其市场分析和风险判断能力，引导其成为市场上合格的、专业的投资者。二是，尽快出台个人住房抵押贷款支持证券在交易所市场发行和交易的具体操作规定和业务规范。个人住房抵押贷款支持证券属于银监会主管的资产支持证券，其与证监会主管的资产支持证券在特殊目的机构的设置方面存在差异，难以参照证监会出台的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》在交易所市场进行交易。因此，有关监管部门应尽快制定个人住房抵押贷款支持证券在交易所市场交易的规定，实现个人住房抵押贷款支持证券在两个市场的规范流通，以增加产品流动性。三是，完善交易制度安排。引入和完善做市商制度、建立双边报价机制，可以促进价格发现机制的形成，从而有利于提升个人住房抵押贷款支持证券的流动性。另外，还可以逐步探索融资融券交易、期权、期货等多样化的交易方式，以吸引不同投资偏好的投资者参与。

2.2.3 强化信用评级机制

个人住房抵押贷款支持证券作为复杂的结构化融资工具，对投资者来说，其风险难以判断，必须依赖客观、专业的评级结果进行风险识别，因此建立完善的信用评级机制对于保护投资者利益、增强市场信息透明度至关重要。一是，培育权威评级机构。整合现有的信用评级资源，以“少而精”的原则重点培养和扶持几家权威的、具有良好声誉水平的信用评级机构，鼓励现有评级机构学习借鉴国外权威评级机构的先进评级技术和方法，不断提高业务水平和能力，为投资者提供专业、准确的评级结果。二是，通过行业自律组织或监管机构规范评级机构的运作。客观的信用评级不仅需要评级机构内部有效的提高其业务水平，还需要建立外部约束机制，确保评级机构的运作规范。可由行业自律组织统一信用评级标准、内容和程序，保证评级业务规范化、专业化。同时监管部门应明确评级机构发布不真实评级结果的法律责任，用法律保障评级机构评级行为的独立性、公正性。

2.2.4 完善信息披露制度

为防范个人住房抵押贷款证券化风险，监管层在去行政化，弱化审批约束的同时，也要进一步强化信息披露机制，及时防范并消除证券化各个环节中的风险隐患。在备案制下，银监会不再打开资产包进行审查，客观上要求投资者能够对个人住房抵押贷款证券化产品的风险进行准确的判断，而这一切的基石就是完善的信息披露机制。针对“信息披露指引”法律效力不足的问题，我国应将个人住房抵押贷款证券化的信息披露上升为法律制度规范，以法律强制力强化信息披露机制。

信息披露应涵盖证券化的全过程，不仅要对个人住房抵押贷款证券化产品在注册、发行和存续期间的信息披露的内容、范围和程度进行明确规定，还要对证券化各参与主体的行为进行信息披露。这点可以借鉴国际先进做法，如美国“Reg ABⅡ”，在“信息披露指引”的基础上进一步细化信息披露内容。此外，信息披露制度的设计还应致力于协调银行保密义务与信息披露义务之间的矛盾。

2.2.5 健全风险自留机制

要求银行留有一定的次级档证券，是为了建立风险共担机制，避免银行的道德风险。在风险自留新规下，银行普遍采取垂直自留各档次证券5%的方式。然而银行自留违约率极低的优先档证券对于风险共担意义不大，仅仅自留次级档证券的5%，发起机构的风险过度转移，可能导致发起机构降低基础资产质量，给投资者带来损失。同时，也应看到个人住房抵押贷款与其他信贷资产有着明显不同的特征，其多为银行的优质资产，违约风险很低。对于风险不同的基础资产实行统一的风险自留规定，显然难以实现银行与投资者的风险共担。

因而，我国目前的风险自留机制仍需要进一步完善。首先应该根据基础资产的质量建立差异化的风险自留机制。风险自留比例的确定应该与基础资产的违约率相匹配，如对于违约率很低的个人住房抵押贷款，应该降低其风险自留比例。其次借鉴美国对特定的贷款实行风险自留的豁免条款的做法，探讨个人住房抵押贷款证券化风险自留的豁免条件。

2.2.6 解决个人住房抵押贷款证券化抵押权变更登记的问题

延迟抵押权变更登记使得受托人取得的信托权益存在一定不确定性。根据《物权法》和《合同法》的规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，未办理抵押权变更登记不影响受托人取得抵押权。但是根据《物权法》第106条的规定，未办理变更登记，受让方取得的抵押权不得对抗善意第三人。此外，公积金个人住房抵押贷款支持证券入池资产存在商业银行和公积金中心联合发放的情况，例如“武汉公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券”的入池贷款除了纯公积金贷款外，还包括组合贷款（只入池纯公积金的部分），使得抵押物权属问题更加复杂。这主要是因为在信托设立时一般不办理抵押权变更登记以及信托与商业银行未签署具体的协议，在抵押权无法切割的情况下，与商业银行在抵押物权属转移问题上可能存在障碍。

从降低发起机构成本的角度，采取不进行变更登记的国际惯例有利于我国个人住房抵押贷款证券化的发展。在目前法律条件下，人民法院应对个人住房抵押贷款证券化的延迟变更登记作出相关的司法解释，赋予受托机构不需登记即享有对抗善意第三人的权利。而在未来几年的时间，可以考虑建立全国统一的抵押权电子登记系统，通过办理抵押权电子变更登记，将附属于债权的抵押权转移到受托机构名下，从而使受托机构真正享有信托财产的名义所有权，在法律上实现债权资产与发起机构的破产风险相隔离。

2.2.7 完善会计、税收等相关配套制度

以完善的市场基础配套制度为个人住房抵押贷款证券化业务的开展营造良好的市场环境。对会计制度的完善，在参考国际会计标准的同时，要兼顾我国个人住房抵押贷款证券化业务的实际情况，制定一套系统的、具体的、明确的个人住房抵押贷款证券化会计准则和会计核算办法，提升个人住房抵押贷款证券化业务的可操作性。例如，对转移资产的终止确认，应制定出可以量化、方便进行判断的终止确认标准。在制定税收政策时，应按照税收中性的原则，明确各税种的纳税主体，减少重复征税环节。同时重点完善对个人住房抵押贷款证券化的税收优惠政策，例如在税收法规上明确特殊目的机构的免税地位。

2.2.8 加强风险控制和监管协调

有了次贷危机的前车之鉴，我国个人住房抵押贷款证券化的开展在简化业务流程的同时，应加强风险控制和监管。一是加强证券化全流程的风险控制，及时消除证券化风险。从个人住房抵押贷款证券化运作过程中的市场准入、信用评级、信息披露方面加强风险管理，有效防范信用风险。二是要对商业银行发放个人住房抵押贷款进行监督，保证基础资产的质量。个人住房抵押贷款证券化的发展有赖于一个成熟的抵押贷款一级市场。个人住房抵押贷款是个人住房抵押贷款证券化的源头，其信息真实性是保障证券化各环节信息真实准确的基础。然而纵观我国个人住房抵押贷款市场，尚没有建立专门的抵押贷款法对借款人资质以及银行的审核标准予以规定，反而政府基于房地产市场宏观调控的需要屡屡调整首付比例和利率，在房地产市场低迷时增加对借款人的信贷力度，忽视了对贷款质量的监管。因此，应尽快出台《抵押贷款法》，对借款人的借款条件以及银行发放贷款的标准予以明确规定，从源头上保障个人住房抵押贷款证券化的信息真实，为后续的信息披露提供可靠的基础。三是监管机构间应实现分工协作和监管协调。个人住房抵押贷款支持证券如果在交易所市场发行，将面临中国人民银行、银监会和证监会三方监管的局面，易产生监管交叉或监管真空等问题。在传统的分业监管已无法适应监管需要的情况下，混业监管的呼声很大。然而，混业经营改革本身的复杂程度，决定了这种改革要谨慎推进，不可能一蹴而就。因此，在目前分业监管体制下，关键是要实现监管机构间的分工协作和监管协调。首先应明确个人住房抵押贷款证券化各个环节中各监管机构的具体监管职责，防止出现过度监管或监管盲区。其次要有效整合监管资源，实现监管机构间的监管信息共享、监管职责协调，保证证券化各环节监管到位、高效。

2.2.9 以标准化方式推动个人住房抵押贷款证券化的发展

目前我国商业银行个人住房抵押贷款证券化和公积金个人住房抵押贷款证券化两种模式并存。与商业银行个人住房抵押贷款相比较，公积金个人住房抵押贷款除了具有贷款期限长、存在提前还款风险等相同特性外，还具有贷款利率更低、贷款地区集中度高等特点，证券化并不具有优势。此外，由于公积金个人住房抵押贷款证券化2015年才正式启动以及公积金个人住房抵押贷款相对商业银行个人住房贷款规模较小，公积金个人住房抵押贷款证券化短期内迅猛发展的可能性不大，并且将在很长一段时间内滞后于商业银行个人住房抵押贷款证券化的发展。

美国住房抵押贷款证券化的经营模式是“两房”（联邦住房抵押贷款公司和联邦国民抵押协会，即房地美和房利美）从抵押贷款公司、商业银行购买住房抵押贷款并打包成住房抵押贷款支持证券，经过担保和信用增级，然后出售给投资者。在这一过程中，“两房”一方面通过执行严格的贷款标准促进了住房抵押贷款的规范化和标准化，另一方面又通过为证券提供担保的形式降低了证券的发行利率，降低了证券化的成本，对美国住房抵押贷款证券化的发展起到了巨大的推动作用。因此，可借鉴美国“两房”住房抵押贷款证券化的实践，成立类似两房的机构，例如国家住房银行，通过购买商业银行和公积金两类个人住房抵押贷款，重组成标准化的个人住房抵押贷款支持证券，形成统一的个人住房抵押贷款证券化市场，既有利于通过标准化降低个人住房抵押贷款支持证券发行和交易成本，又有利于提高个人住房抵押贷款支持证券的整体市场规模。

3 个人住房抵押贷款证券化发展的前景展望

3.1 发展空间巨大

首先，从我国个人住房抵押贷款一级市场的规模来看，我国个人住房抵押贷款证券化市场的前景十分广阔。我国个人住房抵押贷款余额每年都在大幅增加，2010-2014年年均增长约20%。按照目前个人住房抵押贷款余额的增长速度，预计2016年底我国个人住房抵押贷款余额将达到15万亿元。

而目前我国个人住房抵押贷款支持证券的发行规模相对于个人住房抵押贷款一级市场庞大的信贷规模可谓是微乎其微。以中国建设银行为例，此次500亿元的注册金额只占其2014年年底个人住房抵押贷款余额的2.2%。如果我国的个人住房抵押贷款证券化率能达到50%，即便按照2014年底10.6万亿元的个人住房抵押贷款余额进行计算，也可以获得5万亿元左右的流动性。因此依托于个人住房抵押贷款一级市场雄厚的基础，我国个人住房抵押贷款证券化的发展空间巨大。

其次，与经济发达国家住房抵押贷款证券化的发展情况相比较，我国个人住房抵押贷款证券化还有很大的增长空间。截至2015年12月31日，我国个人住房抵押贷款证券化产品余额为291.29亿元，仅占资产证券化产品余额的4.15%，占信贷资产证券化产品余额的6.17%。而美国资产证券化产品中占比最大的是住房抵押贷款证券化产品（美国住房抵押贷款证券化产品按照是否有政府机构增信划分为机构住房抵押贷款支持证券和非机构住房抵押贷款支持证券；其中非机构住房抵押贷款支持证券按照贷款性质又进一步划分为非机构个人住房抵押贷款支持证券和非机构商业住房抵押贷款支持证券，但机构住房抵押贷款支持证券未作出类似的划分，因而无法获得美国个人住房抵押贷款支持证券规模的数据），2015年第四季度末美国住房抵押贷款证券化产品规模达到87280亿美元，在资产证券化产品中所占比重达到86.81%（http：//www.sifma.org/research/statistics.aspx.）。

3.2 发展的有利条件

3.2.1 利率市场化改革不断推进

放开存款利率上限管制之后，存款利率上浮空间增大，而贷款利率管制已于2013年全面放开，因此银行的利差进一步收窄。此外，利率市场化还使得银行吸收存款的成本提高、流动性风险加大。而商业银行通过将手中的个人住房抵押贷款进行证券化不仅可以盘活大量的中长期资产，加快流动性创造，还可以通过开展个人住房抵押贷款证券化增加中间业务收入，因此，在这种情况下，商业银行将有动力开展个人住房抵押贷款证券化业务。

3.2.2 对影子银行监管趋严

我国庞大的影子银行体系暗藏着巨大的金融风险。自2014年以来，政府对影子银行的监管逐渐加强。2014年1月7日，国务院办公厅发布《关于加强影子银行业务若干问题的通知》，首次界定了影子银行的外延，并提出监管原则、监管分工和监管方法。2014年5月16日，五部委联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，意在对银行非标业务进行规范和清理。

近几年银行快速增长的银信、银证等通道业务实际上采取的是准资产证券化的形式，其日益庞大的规模对正规的证券化业务形成了巨大的挤出效应。在2014年以前，我国个人住房抵押贷款证券化的发展受挫，与影子银行盛行有一定的关系。而随着监管部门加强对影子银行业务的治理，银行原先通过非标业务实现信贷资产出表的路径遭到阻截，银行为实现表内资产向表外转移，必然转向正规的证券化渠道，为个人住房抵押贷款证券化打开了发展空间。

3.2.3 政策将持续推动

首先，从我国宏观经济的发展来看，自2014年以来我国经济增长持续放缓，经济结构性矛盾突出，金融市场资源配置与经济结构调整和转型升级的要求不相适应。在此背景下，政府确定了“优化金融资源配置，盘活存量，用于支持中小企业和三农领域”的战略决策。

2014年8月国务院发布《关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见》，明确提出要推进信贷资产证券化发展，盘活资金支持小微企业发展，包括个人住房抵押贷款证券化在内的信贷资产证券化被提高到“盘活存量，缓解中小企业融资难，促进经济结构调整和转型”的战略高度，得到政府的高度重视。此后，政府不断出台各类鼓励个人住房抵押贷款证券化的文件、逐步完善个人住房抵押贷款证券化的法律框架、简化审批程序，极大地鼓舞了各商业银行开展个人住房抵押贷款证券化业务的动力，使得自2015年以来我国个人住房抵押贷款证券化进入快速发展阶段。可以说，政府的大力支持是个人住房抵押贷款证券化快速发展的重要推动力。

未来我国将长期处于结构调整的经济“新常态”环境，盘活存量将是政府应对这种经济形势的主要思路。因此可以预见未来政府将会进一步出台助推个人住房抵押贷款证券化发展的政策，以实现盘活存量，帮助中小企业融资，支持实体经济发展的目标。

其次，从房地产市场的发展来看，2014年我国房地产市场出现了拐点，从此前供不应求的状态步入了高库存时代。在房地产去库存压力下，政府确立了“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”的工作思路。在这样的背景下，2014年9月30日中国人民银行和银监会联合发文，提出鼓励银行业金融机构通过发行个人住房抵押贷款支持证券筹集资金，意在增强商业银行个人住房贷款投放能力，满足居民的住房贷款需求，为消化房地产库存打开通道。而根据国家统计局数据显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积达到6.96亿平方米，其中住宅待售面积为4.41亿平方米（国家统计局：《2015年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》，http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201512/t20151212_1288853.html）。在如此高的库存压力下，重振市场需求、化解库存压力将是未来很长一段时间我国房地产市场宏观调控政策的主基调。此外，随着房地产市场下行，与房地产行业相关的金融风险正逐步上升。通过个人住房抵押贷款证券化，可以分散资产风险，防范房地产行业金融风险产生连锁反应。因此可以预计，未来政府对于推动个人住房抵押贷款证券化发展的政策红利将会不断推出。

3.3 发展趋势

3.3.1 发行主体进一步拓宽

我国个人住房抵押贷款证券化的发起主体已逐步多元化，可以预见随着个人住房抵押贷款证券化市场的成熟，越来越多的中小型商业银行将参与到个人住房抵押贷款证券化业务中，其发起主体将会进一步拓宽。

其中一个发展趋势是城市商业银行和农村商业银行有望成为今后个人住房抵押贷款证券化的主要发起主体。从银行参与个人住房抵押贷款证券化的内生动力来看，大型商业银行资本金较为充足，而城市商业银行和农村商业银行等中小金融机构在经济潜在下行期资本金压力较大，其通过开展个人住房抵押贷款证券化盘活存量、加速资本周转的意愿较大型商业银行来说更为强烈。此外，城市商业银行和农村商业银行的贷款对象主要是中小型企业和三农领域，其通过个人住房抵押贷款证券化的方式，盘活出的存量资金可用于加大对小微企业和三农领域的信贷投放力度，这正与政府借助信贷资产证券化帮助中小企业融资的目的相契合。虽然目前只有北京银行这类实力雄厚的大型城市商业银行开展个人住房抵押贷款证券化业务，而且其证券化产品的发行规模相对中国建设银行等大型商业银行的发行规模较小，但是首家城市商业银行和农村商业银行个人住房抵押贷款支持证券的成功发行，给其他城市商业银行和农村商业银行提供了可借鉴的实践经验。可以预见在目前我国盘活存量资金的宏观政策下，政府有望出台鼓励城市商业银行和农村商业银行开展个人住房抵押贷款证券化业务的政策，在风险可控的前提下，放宽对发起机构规模和基础资产的限制，积极推动城市商业银行和农村商业银行开展个人住房抵押贷款证券化业务，以盘活存量资金，帮助中小企业融资。因此在银行内生动力和政策支持的共同作用下，城市商业银行和农村商业银行有望成为今后个人住房抵押贷款证券化的主力军。

3.3.2 个人住房抵押贷款支持证券的发行规模将迎来爆发式增长

注册发行对于基础资产同质性较强的产品更为有利，这使得个人住房抵押贷款证券化迎来了发展的契机。实行注册制后，截至2016年3月底，共有19个系列产品在中国人民银行注册成功，注册总金额为4410亿元。其中7个系列产品为个人住房抵押贷款证券化产品，注册额度为2200亿元，接近信贷资产证券化产品注册总额的一半，而个人汽车贷款证券化产品和个人消费贷款证券化产品的注册额度分别只有860亿元和700亿元。已注册成功的项目，将在注册有效期内分期发行。而截至2016年3月底通过注册发行的产品发行总额仅为247.5亿元，仅仅考虑当前2200亿元的注册额度，就可预计未来两年个人住房抵押贷款支持证券将会有1950多亿元的发行规模，是2005-2014年这九年发行总规模的13倍，是2015年发行总规模的7倍，因而未来个人住房抵押贷款支持证券的发行规模将迎来爆发式增长。

3.3.3 个人住房抵押贷款支持证券有望登陆交易所市场

虽然我国目前的住房抵押贷款支持证券都是在全国银行间债券市场上发行和交易，但近年来市场和政策对个人住房抵押贷款支持证券在交易所交易均传递出了积极的信号。2014年6月16日，“平安银行1号小额消费贷款资产支持证券”在交易所市场成功发行，成为我国首支在交易所市场进行交易的信贷资产证券化产品。

2015年5月13日召开的国务院常务会议明确指出“支持证券化产品在交易所上市交易”。有了政策的鼓励，我国个人住房抵押贷款支持证券可借鉴首支在交易所市场进行交易的信贷资产证券化产品的成功实践，向交易所市场迈进。根据中国建设银行2015年6月向中国人民银行提交的《建元个人住房抵押贷款资产支持证券注册申请报告》，中国建设银行此次注册的500亿元金额预计将分为5期在银行间市场或交易所市场进行交易，目前已发行的“建元2015年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”和“建元2015年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券”仍然是在银行间市场发行和交易，但是随着时机的成熟，个人住房抵押贷款支持证券有望在今后两年内登录交易所市场。

个人住房抵押贷款支持证券在交易所发行和交易，可充分利用交易所市场投资者多元化的特点，一方面将其投资主体的范围扩展至基金、保险、证券公司等非银行金融机构，从而有利于分散银行体系风险；另一方面可吸引不同风险偏好投资者的参与，提升产品的市场需求，从而提高二级市场流动性。此外，上海证券交易所于2015年2月推出了质押式协议回购制度，明确了其范围包括在上海证券交易所交易的信贷资产支持证券，因而在交易所上市的个人住房抵押贷款支持证券将可以通过质押回购的方式进一步提高其流动性。因此，个人住房抵押贷款支持证券在交易所市场发行和交易，将有效改善个人住房抵押贷款支持证券投资主体单一、流动性不足等问题，这对于促进个人住房抵押贷款支持证券一级市场和二级市场发展成熟，推动个人住房抵押贷款证券化进一步发展意义重大。

3.3.4 由政策驱动转向内生需求驱动

纵观我国个人住房抵押贷款证券化的发展历程，可以看出我国个人住房抵押贷款证券化的发展态势与政府的政策密不可分。然而随着备案制和注册制模式的确立，有效解除了个人住房抵押贷款证券化的审批约束，政策驱动的边际效应将逐渐减弱，未来其发展态势更多的取决于发起机构的内在动力。

从商业银行开展个人住房抵押贷款证券化的内生需求来看，主要表现在以下几个方面：一是解决银行资产负债期限错配问题的需要。对于拥有大量中长期个人住房抵押贷款资产的商业银行来说，其通过证券化改变存短贷长的资产负债期限结构的需求更为迫切。二是满足监管要求。虽然新修订的商业银行法将存贷比调整为参考指标，但银行的资本充足率约束仍然存在。2013年《巴塞尔协议Ⅲ》对商业银行的资本充足率提出了更高的要求。而证券化的主要优点在于可以通过出售资产，降低风险资产的比重以提高资本充足率。三是增加盈利。商业银行通过在证券化过程中出售贷款，继续管理贷款收取管理费用，增加了新的盈利渠道，有助于银行面对利率市场化的冲击、转变以存贷款利差为主的盈利模式。此外，在中央多举措重振楼市的背景下，我国房地产市场信贷政策日益宽松，商业银行出于自身发展和业务竞争的需要，自身也有通过开展个人住房抵押贷款证券化业务筹集资金增加住房贷款投放能力的动力。

当前，我国住房公积金最为主要的问题是投资渠道狭窄，通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，扩宽投资渠道、提高贷款流动性、缓解贷款资金供应紧张的压力，是住房公积金管理中心开展个人住房抵押贷款证券化的主要动力。虽然2015年才正式起步，但在操作层面上并不存在技术难题。因而可预见未来各地住房公积金管理中心出于缓解资金紧张的内在动力，将积极响应国家推进住房公积金贷款证券化的政策，加速推进住房公积金个人住房抵押贷款证券化的发展。

参考文献：

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12.邹晓梅 张明等.公积金贷款证券化：中国试点、国际经验与政策建议.国际金融.2016.3

作者简介：

彭爽，经济学博士，副教授，主要研究领域为住房保障与房地产经济、经济管制与公共经济。

刘丹，硕士研究生，主要研究领域为房地产经济。