论不动产物权的善意取得

摘要：不动产善意取得是指受让人出于对于登记证书的信赖而与实际上的无权处分不动产的让与人交易，假如受让人在取得该不动产时乃是出于善意，则其可以取得该不动产的所有权，原不动产的实际所有人不能要求其返还原物。善意取的制度构建目的乃是在所有权和交易安全之间寻得恰当之平衡点，保障善意第三人的合法权益。本文将简单介绍不动产物权的善意取得。

关键词：不动产物权；善意取得；物权变动

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）23-0192-02

作者简介：杨锡武（1972-），男，湖南沅陵人，硕士，吉首大学张家界学院，讲师。

善意制度的构建乃是在商品经济发展到一定程度上产生的一种交易规则，其价值天平的两端乃是所有权之保护和交易安全之保障，近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。动产领域的善意取得乃是长久以来的传统和经验，也是学界的共识，但是在不动产领域，善意取得却存在着许多的争议。从善意取得的概念到善意取得的构成要件，再到善意取得的适用范围，学界对于此问题的讨论非常之多，本文拟探讨这一问题。

一、善意取得的概念

一般认为，民法中善意取得制度系以日耳曼法中“以手护手”原则为发端的。①即“交给占有之手，而且仅该手，必须对物的返还承担担保。”按照此种原则，任意一个把自己动产交给他人者，只能向他人请求返还，而如果他人将其动产转让给第三人，则仅仅只能向该他人请求损害赔偿，不得向第三人请求返还其动产。

善意取得标可以为动产乃是学界共识，但在不动产物权领域是否适用该原则还存在着争议，其最重要的原因乃是不动产和动产所有权转移之方式不同。动产所有权的转移往往在交付之时成立，而不动产物权，根据现代以来的民法理论，则仅仅在登记簿上进行登记之后才可以进行转移。而近代以来国家主义的倾向使得不动产物权的转移登记可能出现错漏这一可能性被法学家们所忽视，或者视而不见。当然，不动产物权善意取得制度的发展过程当中的多次论战使得反对不动产物权善意取得制度的呼声和理由更加充分，远非忽视登记簿错漏和国家主义倾向所可以解释和掩盖。

所谓动产物权的善意取得，系指以动产物权的移转或设定为目的。而善意受让动产的交付，除法律另有规定外，纵为移转或设定的占有人无移转或设定的权利，受移转或设定的占有人，仍取得其权利。②

动产善意的合理性根基来自于动产物权变动的公式方法乃是其占有外观，其具有极强的公信力。依此方法推论，不动产登记具有更强的公信力，更有适用善意取得的理由。但是，由于不动产登记当中的错误与遗漏，出现了权利与表象并不一致的情况，也就是说，存在着不动产善意受让人因信赖不动产登记簿而进行交易的可能性。这就是不动产的善意取得的由来和概念。

二、善意取得的构成要件

《物权法》第106条第1款规定了善意取得的构成要件，不动产的善意取得的构成要件则包括下列几项。

（一）受让人基于法律行为取得不动产物权

善意取得制度系在于保护交易的安全，因此受让人须基于法律行为取得不动产物权方受保护。亦即，受保护者仅限于因交易引起的不动产物权变动，任何非交易性质的取得，如直接依法律规定（如继承、征收）而取得不动产物权，均不适用善意取得制度。

（二）受让人受让不动产物权时为善意

所谓“善意”，指受让人无重大过失地不知不动产登记簿记载的物权关系与真实的物权关系不一致。基于不动产登记的公信力，信赖不动产登记簿记载的受让人，推定为善意。判断善意的时点，有申请登记时、登记完毕时等不同意见。但通说认为，应将判断受让人是否为善意的时点确定在记载于不动产登记簿之时。③

（三）受让人受让不动产物权应支付合理的价格

我国《物权法》于第106条规定，只有在标的物“以合理的价格转让”时，受让人才能依善意取得取得其所有权。也就是说，受让人只有在支付合理对价的情形下方可主张善意取得。价格合理中的“价格”，应解释为原则上必须实际支付，如果仅仅是达成了协议或合同约定了合理的价格，不能认为已经符合了善意取得的构成要件之一的“以合理的价格转让”。④

但是，什么是合理价格还需要进一步的讨论。在传统民法当中，对于善意取得仅仅要求支付对价，而不要求所支付的价格是合理的。本文作者认为，既然立法者在物权法106条作出此种构造，必定是具有其立法目的。因此，界定“合理价格”，也就是说，“合理价格”的标准的探讨是必要的。笔者以为，在不动产流转和市场经济的大环境下，我国物权法所谓的“合理价格”应当是参照市场价格，并且应当是当事人所觉得合理合情的价格。

（四）不动产物权已经转移

不动产物权的转移是指不动产已经登记在受让人名下或不动产已经交付给受让人。《物权法》第106条第1款第（三）规定：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。依此规定，对于不动产物权的存在与变动，无论法律是否将登记作为物权变动的生效要件，均可成立善意取得。

此款同时规定了不动产和动产的善意取得的要件，对于不动产来说，转移登记是生效要件，而对于动产来说，交付则是其生效要件。

三、善意取得的法律后果

无权处分行为符合前述构成要件的，即发生善意取得的效果。善意取得的效果包括以下两个方面。

（一）受让人取得标的物的所有权等物权

具备善意取得的要件时，受让人即可取得标的物的所有权等物权。此项依法律规定而取得所有权等物权，性质上为原始取得，具有终局性、确定性，原所有人或他物权人不仅不得主张任何物权请求权，而且也不得向受让人主张不当得利的返还。⑤

不动产物权当中的他物权也可能发生善意取得的问题。我国《物权法》并未明确规定哪些“其他物权”可以适用善意取得，理论上，抵押权、质权都可以适用善意取得。

（二）原所有人可以向出让人主张权利

原所有权人已经丧失了所有权，但其权益不容漠视，其财产损失应当有具有过错或者恶意的出让人进行赔偿或补偿，其可以要求出让人视情况承担违约责任、损害赔偿、不当得利返还等。⑥

四、结论

不动产的善意取得制度是一个非常值得关注的问题。世界各国对于该问题规定各不相同，其在理论上还有非常大的可以挖掘的深度。尤其是我国正在筹备制定民法典之际，不动产物权的善意取得，尤其是与其相关的物权行为的独立性与无因性的理论，注定将会成为我国民法典制定过程当中非常重要的并被广泛讨论的一个问题。笔者对于该问题做了一个相当简短而粗陋的介绍，希望可以对于以后的读者乃至于研究者稍有裨益。

[注释]

①梁慧星主编.中国物权法研究（上）[M].北京：法律出版社，1998，6：474.

②傅穹，彭诚信编.物权法专题初论[M].长春：吉林大学出版社，2001，03：183.

③崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：86.

④<物权法>106条.

⑤陈华彬.民法物权论[M].北京：中国法制出版社，2010：291.

⑥谢在全.民法物权论（上册）[M].北京：中国政法大学出版社，1989.