我国房地产现状研究

左江涛

【摘 要】 房地产是我国支柱产业之一，对国民经济健康的发展起着重要的作用。近几年国家在解决住房方面给予了许多优惠的政策，拉动了住房消费，但也在无形之中使得房价越来越高，从而引发了有关房地产泡沫的争论。房地产本质是实体经济和事业部门，本身并不是泡沫经济。而且，房地产市场过热并不等于说是泡沫经济，房地产过热主要是指投资量过大，开发量过多而人们需求很少，超过了社会需求和国民经济发展水平。但是房地产行业与诸多产业有着高度的关联，这就意味着如果房地产泡沫产生，国民经济将受到前所未有的打击，所以对房地产泡沫的研究分析至关重要。本文通过对我国房地产发展现状、发展趋势，分析了房地产泡沫产生的原因、影响以及应对之策，为房地产市场健康的发展以及我国市场结构的优化提出了有力的对策。

【关键词】 房地产泡沫 破灭 银行贷款 政府调节

引言

近年来，我国市场化改革的不断前进，房地产业已然成为拉动国民经济增长的支柱性产业，房地产行业的健康发展关系到国民经济发展。但目前我国房地产业发展秩序比较混乱，存在很多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的现象存在着极大的争议。

一、房地产经济发展现状

（一）房地产业现状以前房地产企业数量虽然很多但是规模很小、资源不集中、产业链错综复杂，没有形成一个完整的经济体系。现在我国房地产业开发虽然不再像以前那样混乱，许多公司也初具规模，有些还很有实力，但是企业规模小、资源分散的现象还是很严重。房地产业是一个非常典型的资金密集型企业，并且是高投入、高回报、规模经济性很强的企业，我国当地产业现在的情况与其行业的特点很不相适应。但是我国房地产的利润率一直是很高的远远的超过其它行业，所以大批的游资不断投入到房地产行业中。开发商的短期行为很严重，没有长期发展的规划，也不注重自身的品牌和信誉，价格欺诈、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。这不但侵害了消费者的合法权益，而且还影响房地产业自身的发展。

（二）房地产业发展趋势从全球的经济形势来看，我国房地产业未来趋势有几个：

1、国家调控将提高房地产商的资金成本，使得一些中小企业退出市场竞争，大企业、大投资者将有可能借助外资在大城市收购兼并垄断瓜分市场。

2、中西部地区和一些二三线城市将有可能成为房地产业的主要竞争市场。

3、为了解决农民工和大学生留城就业，加快城市化进程，拉动内需，廉价租房和经济适用房等保障性住房，将成为房地产主要政策力量。

4.更加地珍惜土地资源，严格控制土地资源的使用，建筑融资将不断增加，中低收入者住高层楼房的现象普遍。

5、大资金和大资本集团低成本进入房地产业，将成为其主要增值资产。商业产地和旅游产地收到地方政府喜爱，将成为房地产投资的重点。

6、城市中居住贫富差距拉大，政府在教育医疗配套建设显得很重要。

二、房地产泡沫出现的原因

（一）房地产泡沫的定义泡沫一次来源于西方的经济学界，简单来说就是指虚拟的资本过度增长。具体一点说是在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或者是某个公司的股票价格猛涨，若干倍的远离其价值。但是这种高价不能持续最终会像泡沫一样破灭，这就是泡沫或者泡沫经济。

（二）房地产泡沫的一般特征

1、房地产的投资占固定资产投资的比重偏高。从房地产投资占固定资产投资的比例我们可以看出有多少资金投入到房地产业，反映出房地产投资与社会固定资产投资的差距。在发达国家，房地产投资一般是20%，而在我国由于房地产行业是国民经济的支柱，所以投资都在30%左右。

2、房价收入比过高。西方学者认为房价的收入比一般在3-6倍之间是合理的，但是在我国由于住房体制比较特殊，隐性收入高、需求长期压抑等原因，目前房价的收入比实在5-8倍，房价收入比体现了一个地区居民对住房价格的承受能力，因此当这一比例過高时，就会超过居民的承受能力，影响住宅的销售。

3、房地产业银行贷款比例较高。从其他国家成熟的房地产市场来看，房地产的资金来源是非常丰富的，有很多社会投资积极参与房地产的开发，来自于银行贷款的比例相较于我国来说是非常低。但是在我国房地产业的开发除了房地产商自己筹资以外，其余的资金基本都来源于银行，因此我国的房地产银行贷款比例很高。

（三）我国房地产泡沫产生的原因

1、市场结构不合理。在我国房地产开发商往往只追求高额的利润，把投资放在了别墅、商业用房、高档住宅上，从而忽视了对老百姓需要的普通住宅房、经济适用房、廉租房的建设，这样的情况一方面造成了高档住房的空置率高，而另一方面普通住宅和经济适用房造成了供不应求的现象，从而抬高了商品住房的价格。而且有少数的开发商和中介机构市场信息不透明不对称的现象。还有一部分城市盲目的拆迁，搞一些不切实际的政绩工程和形象工程，从而又抬高了土地和商品住房的价格。

2、银行信贷过分发放。中国居民的潜意识当中，对于房子的需求永远是最重要的，特别是农村青年进城工作，如果谈到结婚的问题上，房子首先是必需品，所以所有农村青年基本上对房子都有一定的需求。但是，其自身的经济能力一般，不能很有效的支付起房子的费用问题，这就催生了信贷的过度发展，贷款买房成了他们的首选，而且大有愈演愈烈的形势。当然，银行在审理贷款这一环节上也有很大的疏忽，应更加重视，不要一味的放宽门槛。

三、房地产泡沫的影响

（一）影响国民经济的发展一旦房地产过热泡沫形成，房地产价格的上升就会很容易的产生虚假的需求信息，从而影响了房地产开发者和消费者的预期，而且虚假需求的信息就会造成过度的供给，有形成了新的挤压，给整个国民经济带了很严重的影响。信行信贷是房地产业最重要的经济来源，1993的中国和1996年的泰国便是由于房地产不良资产引发了金融危机，因此我们应该吸取教训。另外房地产价格还有可能影响人才的去留，从而会削弱城市的竞争力，影响经济的发展。

（二） 房地产泡沫引发生产和消费危机房地产泡沫产生到破灭使得经济萧条，股价下跌，企业的财务状况也陷入危机。股票的下跌又给企业带来了巨额的债务负担，企业收益的减少使其投资减少，降低了在技术和生产设备上投资。有的企业面临着倒闭，企业的倒闭使得大量的工人失业，即使一些企业勉强坚持也会大量的裁剪人员。从而人们收入水平减低，消费能力上不去。

（三）房地产泡沫的存在限制了其它产业的正常发展房地产行业是暴利行业，其投资成本高，但是本身的收益也非常高，在形成房地展泡沫期间会有大量的资金涌向其行业，投机活动很是猖獗。过分的资金流入，虽然会一定程度地刺激房地产行业的反发展，但同时也限制了其它产业的正常发展，其它行业由于资金缺乏，出现了停滞甚至后退的情况，这种现象是不合理的，也是急需矫正的。而且房地產业和上千种产业有着联系，一旦房地产泡沫破灭对其相联系的产业也会造成不小的打击。

四、房地产泡沫的方法对策

（一）加大金融监管力度我国目前暂时没有建立起一个包括政策性房地产金融机构、商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融疏于监管。在金融体制不健全的情况下，如果金融部门大量的解除金融管制，容易造成信贷资金过度流入非生产性部门从而引发泡沫。

（二）加强对地价的监测与调控当前我国地价的市场化程度不是很理想，主要的问题是在于协议出让土地随意定价，偏离了地价的实际价值，因此影响了整个地产市场的地价秩序。出让地价与转让地价、评估地价、基准地价相差很大。因此国家要加强对土地价格的检测与调控应有以下几点：一是建立城市基准地价和公示地价制度。二是对于商品房的预售要做严格的审查，政府需要了解每宗房地产的交易价格。

（三）尽快推出房地产税我国的房价是被炒出来的，其实本身的供给对于二三线城市来说是足够的，但是由于很多投资者对购房进行投资，出现了越来越多的鬼城，房子都售卖出去了，但是入住率特别低，为了抑制这种情况，国家应该尽快出台房地产税，对购房者进行税收，抑制投资性购房这种现象。

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