郑州市城中村改造融资研究

李芳

[提要] 城中村改造是一项复杂的项目工程，项目融资是关键。本文通过分析郑州市城中村改造现状，并对不同的融资模式进行对比，找出适合郑州市城中村改造的融资模式，以有助于郑州市城中村改造工作的顺利进行，从而把郑州市打造成一座文明和谐的城市。

关键词：城中村改造；融资模式；融资方式

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2016年2月22日

2015年是郑州市迈入城中村改造的第12个年头。截至目前，郑州市总共有228个自然村，170个自然村已经获得批准，其中103个自然村已经实施拆迁。城中村拆迁数量如此之多，规模如此之大，所以资金问题是郑州市城中村改造需要面临的严峻问题。城中村改造是一项大工程，历时较长，耗资较大，一个城中村的改造成本动辄就是上亿或者十几亿。面对如此巨大的资金需求，郑州市城中村改造能否顺利完成，关键在于如何拓宽融资渠道。

一、城中村改造原因分析

城中村虽然位于城市内部，但是城市规划管理方面比较薄弱，有些区域难以管理，严重影响了城市的进一步发展和居民生活水平的提高，所以城中村改造成为了必然趋势。

（一）城中村治安混乱。郑州市是我国人口第一大省河南省的省会，其人口至2015年近1，000万，大部分为外来人口，这些人中很多工作不稳定、流动性强，导致犯罪分子作案的频率加大，成为了城市中治安管理薄弱的典型地方。

（二）违章建筑物随处可见。郑州市的城中村是由村民自主建设的，很多楼房普遍高达7层、8层或者更高，楼间距不达标，导致房间采光不足、通风效果差，这些都不符合城建部门的规定，而且也失去了城市社区性视景。这些现象严重制约了城市整体质量的提高也阻碍了城市化进程。

（三）基础设施建设落后。城中村是城市化不完全下的现象，其形成没有经过合理的城市规划，基础设施的建设也没有跟上城市化的步伐。目前，城中村是城市中卫生环境、居住环境比较差的集中区域，这都极大地降低了居民的生活质量，也影响了郑州市的整体面貌。

以上三点是改造城中村的主要因素，改造城中村是改善居民的生活环境、提升城市品位、提升城市化进程的必由之路，也是构建社会主义和谐社会的伟大工程。

二、郑州市城中村改造融资模式分析

（一）郑州市城中村改造现状。2003年，西史赵村打响城中村改造的第一枪，并建成了普罗旺世社区，形成“西史赵模式”。2015年9月，郑州市提出城中村改造的扫尾阶段，年底前要完成四环内所有村庄的改造拆迁工作。2016年郑州市对城中村改造的安置政策将予以调整，货币化安置将进一步加大比例。

（二）郑州市城中村改造融资模式

1、村集体自行融资改造模式。村集体自行融资改造模式主要是指以村集体或村集体经济组织为改造主体，自行融资、自行开发，村民共同参与城中村改造，共担风险、共享收益，由村集体独立完成土地整理、村民安置等一系列工作。这种模式要求村集体不仅要拥有雄厚的经济实力，还要有较强的项目经营能力。由于村民收入来源单一，经济实力不强，金融机构贷款具有一定的难度。此融资有风险。

2、合作开发融资模式。由于政府财政无力承担，引入社会开发商成为了郑州市城中村改造的一条有效途径。社会开发商的参与，能集中社会闲散资金，加上社会开发商具有丰富的房地产开发经验，一方面解决了城中村改造资金短缺的难题；另一方面也能提升城中村改造的质量和档次。所以，此种模式正运用于郑州市城中村改造工作中。

3、政府直接投资融资模式。政府直接投资的融资模式是指政府成为了改造主体，城中村改造的资金全部来源于政府财政。此模式容易优化城市布局，完善城市的基础设施。而政府的财政有限，会难以承担。政府直接投资的融资模式，会消耗政府大量的人力物力和财力，且若不能妥善处理好与村民直接的利益纠纷关系，会很容易产生严重的后果，所以也要慎重使用。

（三）郑州市城中村改造融资模式存在的问题。郑州市城中村改造工作中的关键因素在于融资问题，其改造融资存在的问题主要有：

1、融资模式选择不当。在实践中，许多地区的城中村改造都如火如荼地进行着，有的地区处于摸索阶段，有的地区已经进入成熟阶段，无论处于哪种程度，我们都需要做到具体问题具体分析，选择合适的融资模式，不能因为融资模式的选择不合理而阻碍城中村改造的进程。

2、融资方式单一。就目前郑州市融资现状来看，银行贷款是常见的融资方式。城中村改造是一项长期项目，仅仅依赖银行贷款的风险较大，无法满足改造项目的顺利进行，改造项目由于受到融资难题导致项目进程缓慢。

3、法律法规制度不健全。郑州市城中村改造主要是以政府为主导、社会开发商合作的改造模式，但是对开发商筹措的拆迁补偿安置资金、安置房未竣工而出售的商品房销售款，由区人民政府严格进行监管，缺乏上位法的支持。很容易出现项目利益的纠纷以及村民利益受损或者风险的转嫁问题。

三、郑州市城中村改造融资问题成因分析

（一）市场不稳定加大融资模式的运行风险。资本市场的运行对融资模式的选择和融资方式的选择产生重大影响，郑州市城中村改造主要采用以政府为主导、社会开发商合作的改造模式，很容易受到资本市场波动的影响。一旦市场发生波动，则政府对项目的评估将会失效，也会影响开发商对项目的盈利情况的评估。当上述情况发生时，会出现风险转嫁的情形，最终受伤害的是村民。所以应构建郑州市城中村改造风险共担的融资模式，降低资本市场的波动带来的不利影响。

（二）经济发展水平低导致融资渠道狭窄。郑州市虽然为河南省的省会城市，但其人口众多，发展水平比较低，所以银行贷款成为了城中村改造融资的主要方式，融资方式比较单一。由于经济发展水平不高，不利于优秀人才的招揽，会导致项目融资的模式难以创新，而且郑州市的各类金融机构也比较被动，很少有金融机构积极主动地投身于城中村的改造项目中。所以要想降低对银行的依赖性，政府应该加大政策力度，鼓励各类金融机构参与到城市改造项目中来，从而实现融资渠道的多样化。

（三）政策不完善产生多种社会问题。城中村的居民主要依靠房屋出租作为收入来源，城中村改造导致居民失去自身的生活来源，所以政府和社会开发商要做好前期的拆迁补偿以及后期的福利费用上。然而，事实上郑州市对城中村拆迁政策并没有落实到位，或者有些政策触犯了居民的核心利益而使城中村改造工作受阻，这给郑州市城中村改造带来了重重困难，特别是拆迁补偿工作不到位给改造工作造成的严重影响。

四、郑州市城中村改造融资问题解决对策

（一）拓宽融资渠道。在郑州市城中村改造过程中，政府财政支持和银行贷款是城中村改造工作顺利进行的重要的融资渠道，然而资本市场中金融机构多种多样，比如证券公司、保险公司、基金公司、投资公司等，与各种金融机构合作的方式也有很多，郑州市城中村改造的过程中，应寻求与这些金融机构合作的机会，构建新的融资渠道。

（二）构建多种融资渠道。郑州市人民政府选取了三种城中村改造的融资模式，但是理论上的项目融资模式有六种：“移交—经营—移交”（TOT）、公共部门与私人企业合作（PPP）、民间主动融资（PFI）、“建设—经营—转让”（BOT）、资产证券化（ABS）、“资源—补偿—项目”（RCP）等模式。每种融资模式都有自己的优缺点，郑州市可以根据自身实际情况选择适当的融资模式，并分析其可行性。

（三）健全城中村改造相关法规政策。前面已提及政策法规的不健全、落实不到位限制了城中村改造工作的顺利进行。随着郑州市城中村改造工作的加快，政府应加大力度完善城中村改造的配套政策。比如政府应该制定完善的拆迁补偿政策，妥善处理城中村居民居住问题，有效地解决郑州市城中村改造中政策跟不上步伐的问题。

主要参考文献：

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