房地产项目成本的信息化管理

黄后伟

摘 要：房地产项目成本管理是房地产公司管理的重要组成部分，所以，在分析了当前成本管理中常见的粗放式管理现状的同时，提出了在房地产成本管理全过程都采用网络信息化，以保证信息通畅，及时发现潜在风险，优化资金使用效率，提高企业的竞争能力。

关键词：房地产；成本；信息化；管理

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）08-0146-03

引言

2014年，全国房地产开发投资95 036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），其中，住宅投资64 352亿元，增长9.2%。房地产开发企业房屋施工面积726 482万平方米，比上年增长9.2%，其中，住宅施工面积515 096万平方米，增长5.9% [1]。由于房地产项目规模大、周期长、投资量大、涉及面广等特点，成本管控难度非常大，其工作就显得非常重要，各房地产公司在运作的过程中都逐渐形成各自风格的成本管控模式。然而，限于各房地产公司成本管控的能力，成本管控粗放式较多，主要精力放在招标及结算阶段，施工过程中的管控常流于形式，质量较差，常常出现在结算时才发现结算价大大超于预期的投资计划，使得业主资金安排非常被动。

要做好项目成本管控工作，人的作用非常关键，项目越复杂，管理团队越大，分工就越细，给管理带来的难度也就越大。只有高效地管理好团队，使得每一个细化的分工都能合理地分配给每个项目干系人，才能保证整个项目的成本都符合预期。如上海市大中里某项目为一个大型综合体，业主项目成本合约团队达十多人，还有专业顾问队伍。笔者通过有效的信息化管理系统，将管理团队纳入到系统中去，在系统的指引下，相互协调、和谐高效地开展工作，取得了很好效果。

只有通过实行项目成本的信息化管理，才能有效加强业主从投资计划到招标、过程施工、项目结算各个环节的管理力度，便于业主发现潜在风险，及时调整资金计划，使得项目在良性可控的环境下运行。

一、信息化管理

信息化就是指通过信息技术的广泛应用和信息资源的开发利用而达到的在社会各个领域产生变更发展的一个过程[2]。信息化管理提高了企业管理工作效率，减少了信息在各部门传递中的损失，最重要的是提高了管理工作规范化、数据信息化、流程制度化、审批可视化，让每个参与其中的人都按制度程序做事，责职权限明确，减少越权、推卸、懈怠、拖延等影响。这对房地产项目的成本管理尤为重要。

本文的信息化主要指房地产项目成本的信息化，主要涉及到的信息技术为企业邮箱系统、项目资金计划审批系统、资金支出审批系统、指令审批结算系统、文件传输共享系统、加密文件存档系统等各子项网络系统，以及一些交互算量软件和商务报表作为补充。

（一）企业邮箱系统

多数公司已经有对公司员工的来往信函进行统一管理，inbox邮箱、outlook邮箱等都是常见的信息交流平台，便于公司于项目邮件统一管理，形成可追溯的原始资料。

（二）资金计划审批系统

属于一级管控目标，包含整个项目的预期费用开支。由于工程项目持续时间长，一般项目开始时对整个项目的方案通常不够周全，资金计划也相对粗略，在施工过程中才逐步完善。为使得工程开支得到更好的控制，在每一年针对整个项目的各个资本控制子项重新梳理，经过严格的审批程序后更新资金计划，用这个数值调整之前的计划，控制今后的各项开支。

（三）资金支出审批系统

属于二级管控目标，由资本控制组及关联子项目组成。将整个项目的资金计划按功能划分多个资本控制组（如土地费用、大市政费用、顾问费用、建筑工程费用等）。资本控制组由多个相关联的子项目组成，每个子项目由一个或多个合同组成，而每一个合同则为一个最直接管控目标。在合同额的基础上，评估可能发生的变更，在资金支出审批系统中申请资金支出预算作为该合同的执行上限，用于支付进度款，审批指令变更的依据。有计划资金，方可申请支出，超支往往是不被许可的。

（四）指令审批结算系统

属于三级管控目标，一个合同形成后，需在指令审批结算系统中开设一子项目，以便于今后将该合同相关口头指令、索赔及建筑师指令估价计入。每一个工程变更指令发现都需在已完成估算，并经各部门审核通过后，方可发出。过程中可按期分批完成指令对帐、分段结算。此系统能实时汇总出更新的预期结算额，动态评估其是否偏离管控目标。

（五）文件传输共享系统

一个相对开放的系统，基本与此项目相关的业主及顾问方都可以使用，便于一些较大文件不适于使用邮件传输时采用，只是权限有所限制。一些图纸、指令文稿、工作联系单、材料报审、施工方案、日报周报等文件，都会放入文件传输共享系统，供相关人员查阅下载，减少大量复印及手递工作量。

（六）加密文件存档系统

公司出于对工程重要商务资料的保护及保证公司高层对经济活动开展情况有一动态详细了解提供的一个系统，主要存放招投标过程文件、工程进度付款资料、工程合同文本等资料。

二、信息化管理思路

（一） 层级化分

拟将房地产项目成本管理的层级分为四级，各层级相互依赖，逐层递进。

1.第四级涉及企业邮箱系统、文件传输共享系统、加密文件存档系统三个子系统，主要是保留日常工作交流中的相关资料并及时将一些需要交互的商务技术文件及时上载至文件传输共享系统，并将已完成流程的正式商务文件归档到加密文件存档系统。体现各事项可追溯性，相关文件可得性，相关干系人使用便利性，这是开展所有事项的基础。所以，一定要保证其完整性、及时性，并做好归纳分类，便于查找。

2.第三级主要是指令系统，将第四级系统中，一些与费用相关的指令/索赔（包括选择方案）遴选出，准确及时做出估算，并将拟发出指令的估算上载入系统，经相关部门领导审核批准，决定方案是否实行及指令是否可发出。同时，需对第三级的估算与施工单位进行对账整理，将达成一致的结论以及分段过程结算数据上载至此系统，并对此系统内的“预期结算金额”栏做出更新，使得数据更加接近实际结算额。

3.第二级资金支出审批系统，主要是跟踪合同金额及合同外变更索赔费用的使用情况。利用第一级控制系统提供的限额范围申请资金支出预算额，经批准后，用此预算额用来指导工程指令审批、变更索赔，并跟据施工过程中第三级系统内数据的变化，判断能不能控制实际结算额。若发生不可预知的状况，必须要调整资金支出预算额情况下，需征得最高权限者同意。

4.第一级主要是制定项目资金计划，为整个项目设计一个的资金帽，用来控制整个项目的费用支出。资金计划对第二级的每一个资本控制组都做出一个限额，由于工程方案可能调整及各种不可预知情况，可定期调整。然此限额设计最为重要，每次调增都需慎而又慎。这是整个工程成本管理的核心，是公司决策层最最关注的内容之一。

以上这五个层级中，第一、二层级为业主决策层使用，若第二级某子项超出预算，则需重新申请新的资金支出预算额，同样第一层级也需作相应调整。

为保证此总成本计划的严肃性，第一层及一年调整一次，第二层级一月调整一次，并详细记录调整依据。若这两层级调整较大，则说明资金计划编制质量不高，相关领导可被问责，需提出合理解释。

（二）权限设计

工程施工中的每一个子项，都应有相关联的干系人。信息化管理将项目干系人责权分配到每一个子项审批过程中，明确指出谁输入、谁跟进、谁审批、谁输出，动态追踪事项每一阶段状况。因此，对每一事项开展过程中的干系人权限设计就显得非常重要，既要保证事项审批流程规范、流畅，又要避免不相干的人参与审批或查阅相关文件，确保其重要信息不泄露。尤其一些机密的商务资料，若泄露出去，会对以后的结算谈判工作非常不利。

权限一般分为查阅、审批。一般情况下，项目干系人权限是明确不可调整，系统会及时提醒下一阶段的审批人参与进来。若多个人同时拥有某阶段审批权时，为避免审批混乱，也可由上一层级领导指定某个干系人履行审批权限。

（三）流程控制

1.重点过程的流程设计

指令审批结算流程：指令正式发出前，建筑师编制指令草稿并上载文件传输共享系统。顾问及时根据草稿编制指令估算，业主成本部审核并经相关成本部，工程部，设计部、财务部及公司领导审核通过后，由顾问将指令及估算额录入指令审批结算系统中，再由建筑师正式发出。若是现场口头指令，工程部审核后，可直接发出。要确保每个关联指令包不大于一定金额（如10万元，但严禁拆分指令以满足资金要求）。否则，一定要通过指令审批结算系统走指令审批流程。口头指令执行后，仍需由指令审批结算系统完善审批程序，可多个口头指令打包成一个指令，再由顾问编制指令估算，完成审批后录入指令审批结算系统中，再补发出作为结算依据。

资金支出审批流程，合同形成后，需在指令审批结算系统中开设一子项目，并对合同可能的变更作出预测，提出资金支出预算额，通过审批后，正式作为进度款、变更审批的依据。在施工过程中，新的指令发生后，其经审批的估算额以及分阶段完成的结算数据录入指令审批结算系统后，各相关联的系统中的相应数值也会调整，并会适时作出预警。

公司高层，在各系统的协助下，很容易就能掌握整个工程的实际开支运行状况，有利于对系统各层级的子项进行风险评估，并及时调整公司决策。

2.流程控制注意事项

（1）要控制好各系统流程审批时限，避免太长耽误工程施工。

（2）要提高估算精度，避免过大过小，使过程控制流于形式，而不能为决策提供有效参考。

（3）在指令实施后，要对指令进行评估，分批次定期与施工单位完成指令审核，减小了结算时争议，也释放了估算中的保守空间，使得预期结算额更接近实际结算额。

（4）要约束承包商提供索赔的时限，加强对不确定成本风险的控制，便于及时审核并将之纳入到系统里去。

三、结论及展望

无论多么完善的制度最终都要落实到具体的执行者身上，所以对执行人管理是非常重要的事情，处理得好坏会影响到信息化的效果。整个系统初期投入较多，运行成本较高，IT部门的管理能力要相适应，公司须加强人员培训。成本管控的粗细度增加，会增加员工的工作量，也可能会出现抵触情绪。所以，制度执行的好坏，一看公司高层的意志，二看中层的管理水平，三看执行的人严谨程度。

信息化管理相对于传统的管理有无可比拟的优势，整体效益的提升也显而易见。然而，信息化管理一般是由多个子系统组成，每个子系统都是由一个相对独立的软件组成，不同系统之间的数据交互常需人工输入，一些关键报表如各种商务月报表还需人工整理编制，影响了连贯性，也增加了交互过程中的数据错失风险。

若能将多个子系统整合成一个综合性系统，将以上4个层级无缝对接，统一管理，并完善企业报表输出系统，这样的系统会更宏观、动态、及时、准确，更有利于信息化的发展。

未来的房地产市场竞争会越来越激烈，更需精细化的管理，从管理上出业绩。因此，如何利用信息化管理的优势，管理好项目的成本，减少不必要的支出，提高公司的生存竞争能力，是到了每个房地产企业都应认真考虑的时候。