浅析我国房价的推动因素

赵霞 孙博轩

摘 要：我国房价不仅受供求因素影响，还存在其他复杂的影响因素，如地方政府、房地产开发商、投资者、购房者等要素。地方政府为发展当地经济，通过增加财政收入，利用土地财政模式得到房价的财政收益。而房地产开发商和投资者作为理性的经济人，追求利益最大化，利用房价以增加营业利润和资本积累，进一步推动房价。购房者则由于刚性需求、改善性需求、投资及投机性需求，促使房价波动。由于房价影响因素纷繁复杂，因此，从影响住房的供给和需求两方面主要因素来分析我国房价的推动因素。

关键词：房价；住房供求因素；推动因素

中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）08-0112-02

一、受外力干扰的房地产市场

我国的房地产市场不仅受市场供求的影响，还受到除供求因素以外的其他影响。其中，主要有中央政府宏观调控政策、地方政府的行为选择、城市化、人口流动、收入等要素。今年以来，我国32个省市地区实施住房公积金政策调整，提高惠及力度，主要以提高贷款额度、放宽住房套数认定标准、降低首付比例等为主要内容。在此期间，由于我国央行降低银行存款利息，使住房公积金贷款利率也随其下降。2015年3月末中央政府出台实施的“3·30”新政，直接影响了我国房地产市场的交易量及价格。据统计数据显示，“3·30”新政实施以来，我国30个大中城市新建商品住房成交量达到1 657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%；十大城市住房平均价格为18 961元/平方米，环比增涨0.12个百分点。受国家财政补贴和公积金的政策影响，2015年上半年我国房价的下降幅度明显收窄。7月份以来，我国经济发达地区和经济欠发达地区的房价开始出现分化。例如，北京、上海、深圳、宁波、杭州、重庆等一线和二线发达城市的房价依旧“火热”，反观有些二线中等及发展较弱三、四线城市房价走势依旧持续下跌，去库存压力严峻。

二、住房供给因素对我国房价的推动

（一）土地出让金

从1998年起，国家针对城市住房政策进行货币化制度革新，由此，我国房地产市场得到发展。经过十几年的发展，房地产已经变成我国经济支柱产业之一。从中可以看出，这个行业是全社会所有产业部门不能缺少的环境，更加重要的是，它是连接产业间不可或缺的因素。一个地区的经济发展都以房地产业为基础，房地产业对促进经济增长具有不可替代的作用。

在1994年，我国颁布实行财政分税制度，这一政策的实行，在某些方面也导致地方政府财政的“财权”与“事权”分配不合理。地方政府的土地财政模式，将土地出让作为财政收入，这种模式会导致有些地方政府官员用房价将房地产开发商捆绑在同一利益联盟，以增加财政收入，实现政绩。地方政府将会以土地出让金当做其财政的收入来源，将土地资源的供给予以垄断，以达到能够妥善解决财政收支合理的问题。故而，有些地方政府为了拉动地方区域经济增长，会鼓励性地发展房地产市场，也在一定程度上推动了房价。

（二）住房供给量

目前，我国的房地产市场仍是一个以增量和存量并存的市场，房地产开发商的行为对市场具有决定性作用，垂直产品差异化程度高，不仅增量房和存量房之间的质量差别较大，新建增量房之间的差别也在扩大，这就导致房地产市场产生了更强的垄断性。房地产开发商是从供给方面决策定价，主要在土地开发费用、房价开发费用以及各种交易费用的基础上采取平均定价法。而开发商作为房地产市场的主体，实现企业的利润最大化是房地产开发商的必然选择。由于房地产开发商具有相当的垄断影响力，选择提高房价可以促使其利润增加。房地产开发商将房价推到居高不下的手段主要是缓慢增加土地供应和住房供应，将住房供给量控制在一定程度上，可以影响购房者的购房需求，最终将会作用于房价。

（三）房地产开发企业资金来源

根据统计数据划分，我国房地产开发企业的资金来源主要包括国内贷款、利用外资、外资直接投资、企业自筹资金以及其他资金来源。20世纪90年代末，我国房地产市场开始兴起，房地产开发企业来自于国内贷款的资金支持不断提高。从图1，我们可以看到，2000—2014年间，由1 385.08亿元上升到21 242.61亿元，上涨15倍以上。外资和外资直接投资的资金来源增长幅度约在4倍左右。企业自筹资金和其他资金来源增长较高，分别为31.23和17.62。房地产开发企业资金不断增加，使得房地产市场的投资不断上涨，从而对房价也有一定的推动作用。

三、购房者对我国房价的推动

（一）城市化与刚性需求

随着社会经济的发展，工业化、城市化水平发展迅速。1995年我国的城市化率不到30%，仅有29.04%，而在1998年我国刚实施住房改革时，城市化率为33.35%。我国的城市人口数量首次超过农村人口数量是在2011年，城市化率为51.27%，到2014年又提高了3.5个百分点。随城市化发展，城市的范围和数量扩大，加快工业、商业和金融业等服务业以及城市的基础设施等建设，城市对于土地、住宅和非住宅物业的需求也会越来越大，这就会使得对于城市的住房需求也越来越大。在城市化的进程中，城市人口数量的增加，意味着潜在需求在逐渐增加。而由于人们支付能力的增长，潜在需求日益转变为现实需求。人口城市化增加了对城市住宅的巨大需求。我国城镇居民人均住房面积从改革开放初期的6.7平方米，到2012年我国城市居民人均住房面积已达到32.9平方米，为30多年前的4.9倍。因而，社会经济和城市化的发展，使城市范围、规模、人口等增加，使得居民对于城市住房具有刚性需求。

（二）收入水平与改善性需求

21世纪初，我国的经济开始进入快车道，10年间10%左右的经济发展速度，使得我国的各行业经济欣欣向荣，尤其是房地产行业。在住房商品化以来，房地产业逐渐成为我国经济发展的支柱产业。从图中我们可以看到，随着GDP增长速度的升高，人们的生活水平逐渐提高，房价增长速度也随之上升。而在2013年以后，我国经济发展进入新常态，经济发展速度变为中高速发展，居民可支配收入水平增长，居民对于生活的要求也不断提升，在一定程度上也推动着房价。

（三）投资及投机需求

1.投资需求

根据房地产的特性可知，房地产具有投资、消费以及增值的性质。人们还可以房地产作为一种投资品。根据分配理论我们知道，当人们的可支配收入增加时，分配的收入用于基本的消费需求后，剩余的可支配收入就会进行储蓄或投资。商品房作为一种投资品，当人们受到可支配收入增加、人口数量增加以及生活水平提高等的影响时，人们对于住房投资需求就会出现，从而推动房价波动。由于在2007年次贷危机影响下，人们对于手中的货币已不再仅限于股市或保险等。我国房地产市场虽经历国家数次政策调控，但是房价总体仍然呈螺旋式上升的趋势。尤其是在大中型发达城市，人们对于房价依旧存在上涨的预期，也使得对于住房的投资需求增加。而且在通货膨胀的条件下，住房作为一种固定资产，具有保值和升值特性，也使投资需求增加，推动房价上涨。

2.投机需求

住房的投机需求是住房投资的一种特殊表现形式，购房者购买住房不是为了自己居住，而是为了能够通过买进与卖出之间的差价获取利益。在一定时间内，商品房的供应量是固定的。如果房地产投机者大批量地购买商品房，市场出现供不应求的表象，房价就会随之上涨。当房价上涨时，人们基于对房价上涨的预期，就会投入更多的资金，导致商品房需求增加，推动房价的价格上涨。如果房地产开发商、房产中介机构和一般投机者的投机活动存在集体投机，必然会出现房地产市场需求增加的假象，最终导致房价波动。

四、结论

我国的房地产市场是一个受各种复杂因素影响的综合市场，其本身的调控仅仅靠市场是无法完成的。地方政府出于地方经济发展、自身政绩提高和地方政府财政收入追求的目的；房地产开发商则是根据土地开发费用、房屋开发费用和各种交易成本对房价进行选择，作为住房直接供应者，以追求利润最大化原则为目的；购房者存在不同的需求目的；而且房地产开发企业资金来源不同、城市化进程加快，城市化人口增加等要素的综合影响，使得房地产市场的房价开始呈现分化走势。在未来房价依旧是一线及二线发达城市处于上升态势，而三、四线城市则仍旧处于去库存期，房价可能依旧处于下降趋势。但总体而言，我国房价是处于螺旋式上升趋势。房地产业是一个关联度比较广的行业，供求因素和相关因素都在一定程度上影响着我国的房价波动。