关于房地产企业资金管理的几点思考

杨志林

【摘要】目前，房地产企业库存过大，导致其货币资金管理中的问题非常突出，国内房地产行业一方面进行大规模的“去库存”运动，另一方面又暴露出其脆弱的财务管理风险，其本质上是一种货币现象。货币资金是房地产企业的基本运营保障，是企业生存的最基本要素，资金流一旦断裂，房地产企业不单会陷入破产的境地，还会导致“烂尾楼”等一系列社会问题。因此，房地产企业往往将对实体资金流的管理房子工作的首要位置。

【关键词】货币资金 集中管理 风险控制 预算管理

一、房地产企业资金管理的意义

“房地产企业管理以资金管理为中心”是由其建设周期长的客观要求所决定的，充足的现金流是企业经营活动顺利进行的根本性保障，资金犹如企业的血液，流转于企业经营的各个环节。以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，投资某个房地产项目，在决策时必须要考虑到：投资规模、投资方向、投资风险和投资回报率等多方面因素，上述因素均涉及到资金的运作、管理和增值。房地产企业要蓬勃发展，必须通过“管好账、管住钱、理好财”的经济手段实现控制经济行为，使有限的资金产生最大的效益。

房地产企业项目的货币资金不单是企业资产的重要组成部分，更是企业的重要支付手段和流通手段，是企业流动性最强的资产，具有很高固有风险，与其他所有循环关系十分密切。因此，房地产企业加强货币资金管理，在降低企业货币资金使用成本、降低企业财务风险、监督货币资金使用的合理性、提高货币资金的使用效益、保护货币资金的安全等方面具有重大的意义。

二、房地产企业资金的运动过程

企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定的经济资源，如机器、厂房、原材料、银行存款等等，这些在生产过程中的财产和货币通常被称作实体资金或者现金流。在房地产企业的开发与经营过程当中中，现金流不断地循环运动，其价值形态不断地发生转换，从而增值或亏损，资金流的运动过程统称为资金的运动。

以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，其资金运动的规矩过程具体如下：

第一，从投资者、银行、合作方、债权人、IPO等渠道筹集到资金后，购买开发房地产所需的原材料、固定资产等物资。货币资金形态从实体资金转化为储备资金和固定资产。

第二，进入建设阶段后，耗用原材料、支付“三通一平”基础设施费用、支付员工工资（特别是按政策要求的农民工工资）、计提固定资产折旧，使货币资金形态从上述的储备资金、固定资产转化为可供销售的毛坯房。

第三，销售过程中，可供销售的毛坯房通过增值再次转化为货币现金流。同时，在整个生产经营活动、营销活动当中，企业还需列支诸如：营销费用、管理费用、财务费用等期间费用。

第四，如果企业有闲置的资金，还可以用于对外投资，以获取更多的利益。企业的销售收入，必须补偿成本与费用，以保证再生产的顺利进行；企业实现的利润，先要缴纳所得税，税后利润按国家有关法规及企业董事会的决议进行分配。

三、房地产企业加强资金管理的途径

（一）加强对预算执行的监控

房地产企业要加强对预算执行的监督，确保预算发挥应有功效，对预算执行的监控，应当贯穿整个房地产企业的各个环节和部门。预算监控必须达到全面和系统的标准，是预算执行者之间自我监控和相互监控的结合，监控效果的有效性必须依靠企业整体各个部门与各个基层员工的共同努力。

预算监控必须有效地监督和控制预算执行的进行情况，预算目标的实现与否关键在于预算的执行。房地产企业必须组织有关专业人员对预算进行严格审查，逐项测算进行精细化分析，核实预算费用。审查结果属于巧立名目的预算，要坚决撤销，属于遗漏预算的要及时追加；属于虚报的费用必须重新核算，属于遗漏的费用在审核预算时要准予及时追加。

（二）强化预算差异分析，完善内控流程

首先，房地产企业应该加强内部的控制制度建设，良好的内控制度可以得出相对准确的预算执行结果。当评价预算执行结果时，优先将预算内结果与预算执行结果相比较，针对差异进行分析，分清责任，得出公开公平公正客观的评价结果。

其次，房地产企业应相应提高内审人员的福利及地位，彰显其在审计当中的权威性，强化预算内结果与预算执行结果的差异化分析，保持其运作的独立性，并对预算执行结果与实际结果的比较。

最后，房地产企业应当根据上述审计人员审计出来的预算执行结果进行客观的评价，作为对预算执行者奖罚的依据。

（三）多元化投资经营需谨慎

多元化经营是房地产企业发展到相对饱和阶段的另一种战略选择，判断房地产企业能否进行多元化投资，必须通过对自身资源和能力的客观分析，原因具体如下：

第一，房地产企业在开始进行新领域的多元化投资时，能迅速取得高额回报以平衡风险的可能性相对较低，需要原有房地产开发业务提供强而有力的保障来支持。

第二，房地产企业在进行多元化投资时，必须有多元化领域内相应的资金、人才、经营管理经验、相应的技术等方面的支撑，要把原有产业形成的竞争优势和战略资产运用到新领域，产生协同效应多元化投资才能成功，反之，房地产企业对新进入的产业不熟悉，则多元化投资存在着很大的风险，该投资就可能失败。

（四）理性投资，防范投资风险

任何投资一旦进入投资领域，收到经济学范畴上的“机会成本”的影响，会碰到诸多不确定的因素，一般都要经过一个周期才能回收投资及回报。房地产企业在决定进行异业经营或者多元化投资之前，必须理性地认识到，任何投资都是有风险的，必须充分考虑，仔细分析，全面论证，系统研究，谨慎决策，做到到客观科学理性地投资。具体如下：

第一，遵循分散化原则。投资领域中的各个项目，其风险、投资回报率、回收周期、不可抗力等因素不尽相同，因此，投资时必须遵循分散化原则。

第二，风险与预期收益的权衡。一个成熟的投资项目，必须符合：风险上可控、经济上可行、执行上可能等基本投资条件。只有充分符合了上述条件，正确地预计风险、投资回报等因素，才会使房地产企业的投资决策精准缜密，经得起考验。

第三，长短结合，长融长投，短融短投。房地产企业要充分利用自身投资长期项目的优势，投资于能提高长期竞争能力和增长潜力的项目，切忌用短期的融资投入到长期才能实现盈利的项目。

（五）建立严格的投资决策责任制

投资决策具有相对高的风险性，在投资以前。必须加强投资主体的风险意识，制定规范的投资决策责任机制，坚定不移地执行，保证资源的合理利用，才能真正提高投资项目的投资回报率。

房地产企业的投资项目，要真正实现责权利的统一，遵行“谁决策、谁负责”的原则，重大项目的投资决策者或者决策团体，必须要承担相应的投资风险责任。推行项目法人责任制，明确先有法人、后上项目的投资管理风险约束机制。规范项目法人的责、权、利，明确规定：项目法人对建设项目的筹划、筹资、建设、经营、还贷、资产保值增值的全过程负责。

对违反决策程序，违法违规盲目上项目，造成严重经济损失的失当行为，要依法追究主要决策者的经济责任与法律责任。对于成功的投资决策，可采取按比例分成利润等方式奖励决策者。物资激励与精神激励相结合，防止因害怕决策失误而过分保守不做决策，导致资金闲置贬值现象的出现。

四、结语

随着“供给侧”结构性改革的不断深入，现代企业制度的不断完善，以资金管理为中心的财务管理模式正在被越来越多的经济界人士、企业家所接受和运用。资金管理已贯穿和渗透于企业经营的各个环节，以提高企业的经济效益。房地产企业乃至其他行业的企业，均应加强资金管理，对资金预算、筹集、投放等各个环节深入研究，发现问题，提出建议，解决问题，不断改进与提高，充分发挥资金管理的作用。

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