马克思地租理论与我国房地产的研究

【摘要】自加入WTO以来，随着经济全球化的发展进程，我国一跃成为世界上第二大经济体。我国经济发展如此迅速，房地产业起着举足轻重的作用。房地产业作为国民经济中重要的经济杠杆，它改善了人民居住水平，带动了相关行业促进经济发展等。但是我国房地产业在快速发展过程中，诸多问题的出现严重影响及制约着我国国民经济的发展。本文将马克思地租理论与我国房地产情况结合起来，在社会主义市场经济条件下，研究我国房地产发展现状，分析一些问题形成的原因，提出针对性的建议。

【关键词】地租房地产房价投机行为

一、马克思地租理论

（一）地租形成的前提及实质

一是在研究资本主义农业地租时，马克思认为资本主义生产方式和土地所有权形式是地租形成的前提。这里的资本主义生产方式是：自由流动成为资本的主要特征，土地是投入要素，农业是社会生产的一个部门，由工业主导并且决定着全社会的平均利润。

土地是自然物，不是人类创造的，不包含人类劳动，而价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，所以土地不是商品，它没有价格。正是土地使用权与经营权的分离使它有了价值，因此，资本主义生产方式和土地所有权的存在是地租存在的前提。

二是地租是土地所有者从农业资本家手中获得的由雇佣工人创造的超过社会必要劳动时间的那部分剩余价值，即超额利润。地租是大土地所有者与农业资本家瓜雇佣工人创造的剩余价值，体现了土地所有者与农业资本家共同剥削雇佣工人。

（二）地租分类

1.绝对地租。绝对地租是指无论土地的地质优劣、条件好坏，只要用于耕种，都必须交纳地租。

绝对地租形成的条件是：农业部门的资本有机构成低于全社会平均有机构成。农业产品的价值高于社会生产价格，但是农业产品按照价值出售，价值超过社会生产价格的那部分超额利润就形成了绝对地租。农业资本有机构成越高，绝对地租就越少。

绝对地租形成的原因是：土地私有权的垄断。由于农业部门中存在着私有权的垄断，其他部门就不易转入农业部门，农业产品的剩余价值不参与利润平均化的过程，这样，农产品就能够按照超过社会生产价格出售。于是，农产品价值高于社会价格的余额而形成的超额利润就保留在农业部门，转化为绝对地租。

2.级差地租。级差地租是指，个别资本具有较优越的土地时，其个别生产价格就会低于社会生产价格，它们之间的差额形成的超额利润转化为级差地租。级差地租分为两类：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

级差地租Ⅰ是在农业生产过程中，由于土地质量的好坏、肥沃程度以及土地位置离市中心的距离的远近不同，所导致的等量资本所带来的产品的价值不同，而使个别产品价格低于社会价格，差额不同，所交纳的地租也不同。土地质量越好，所交纳的级差地租就越多。

级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续追加投入等量资本形成的超额利润转化为级差地租。生产率越高的土地，产量就会越多，农业资本家得到的超额利润就越多，所以，为了获取更多的利润，资本家都在改进技术提高生产率。

3.垄断地租。垄断地租是地租的一种特殊形式，它是由垄断价格而产生的地租。由于自然条件，好的土地和地段供应有限，人们对于土地的不断需求，这导致供不应求，从而使个别土地的地租飙升，形成垄断地租。绝对地租中的垄断地租是由于土地的所有权产生的，而垄断地租则完全是因市场下供求机制所决定的，二者之间有本质的区别。在当前城市地租中，大量人口移入城市，人们的需求增加，垄断地租越来越高。

二、我国房地产市场的的发展现状

马克思地租理论虽然阐述资本主义地租，但是它为我们研究房地产市场提供了比较重要的理论依据。我国的房地产业相对其他一些国家来说较晚，但它的发展速度是惊人的，在适当的政策鼓励和有利的市场环境下，房地产对于我国居民居住水平的提高以及我国国民经济的发展起到巨大的促进作用。

（一）房地产成为支柱产业

随着城市化进程的加快，房地产业作为一个产业，已经与人民的生活密切联系在了一起。居民对于住房的需求提升，推进了房地产业的发展。房地产业已经成为了我国国民经济中的支柱产业，起着支撑、骨干的作用。本文选取郑州作为对象（如下文表一所示），针对近十年来的国民经济以及固定资本投资中的房地产的发展状况进行了统计，研究发现，房地产占我国国民经济的比重不断攀升，并且自身的发展迅速。依据统计数据，房地产业已经进入了高速增长期，也确实成为了我国国民经济的支柱产业。

（二）房价反常上涨且高居不下

近年来，我国房价上涨速度令人始料不及，自从美国的次贷危机，全球的房价几乎都有所下降，但是我国的房价一直在危机中高涨，这种逆反应是一种非理性的表现。在我国房地产业起步时发展较为缓慢，但是2004年开始猛增，尤其是北上广等一线城市，商品房的房价远远高于同期的CPI，此后，房价一直炒的火热，并没有一点下降的痕迹，房价问题已经成为我国经济发展的忧患。

（三）存在过甚的投机行为

房地产业的产业规模庞大，起着支撑作用，因此它作为我国的支柱产业，促进我国的经济发展。我们知道，由于乘数的存在，增加投资和政府支出会成倍地刺激经济的增长。适当的投机会有利于调节市场经济，促进经济的的发展，但是过度的投机会导致泡沫经济的出现。

过甚的投机行为，首先是政府发展的推动。其次，由于房地产商追逐暴利，商行以及背后权力阶层的利益，使得房地产开发环节投资增长迅速，具体数据如下表一所示。最后，不只是房地产商，一些消费者也增加了他们的投资性需求，尤其是处于富豪阶层的人们，个人手下的房都不计其数，还有一些明星之类的，投身于房地产业中以赚取暴利，现在我国的房地产并没有造福于全人类，提供住房，而是少数人用牟取暴利的手段。

表1

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（四）房地产市场秩序庞杂

我国的房地产市场仍然比较混乱，实行的调控手段并没有效果，需要改进方法。目前市场上存在很多房地产商，规模小而且数量众多，管理不善，产品质量良莠不齐。由于其门槛低，只要有土地和获取贷款，不管其原先什么行业，都可以转行，都期望能在房地产市场中取得暴利，这就导致房地产业鱼龙混杂、一片混乱的现象，一些工作人员素质问题、厂商诚信问题等层出不穷，甚至严重危害消费者的利益。

首先，结构性失衡比较突出。我国的住房投资比例不断提高，尤其是一些高档别墅及公寓投资比例升高，这就使得中低等收入的家庭不得不争先恐后地买经济适用房。其次，在土地市场上，交易行为不规范。在土地买卖上存在暗箱操作行为，还有寻租行为，这都导致不正当交易。

三、我国房地产市场的问题成因分析

我国房地产市场之所以出现它的支柱作用、房价过高、投机过甚、秩序庞杂等现状，其中还是有诸多的原因的。

（一）土地制度不完善

研究房地产市场，是一定要先了解土地市场的，地价是房价的基础，其中，土地价格就等于地租除以利息率。影响地价的有地租、利息率等。

中国的土地所有制有国家所有制和农民集体所有制两种。在房地产开发中，存在着四种经济利益主体，即农民、地方政府、房地产开发商、城镇居民。首先，市政府征用农民的土地，然后，市政府通过拍卖、招标、挂牌的方式向房地产开发商出售，最后，房地产开发商再卖给买房者。政府征收农实质是集体产权转化为国有产权的过程，所以政府征用土地从低价买进高价卖出，开发商高价买进，只能提高房价来赚取更多的利润。国家出让土地权的方式有两种：行政方式划拨和引入市场机制。实践表明，划拨过程中是存在一些问题的，而引入市场机制又会导致较高的卖出价，最终导致高房价。

（二）供求因素

从供给来看，土地的数量是有限的，并且中国的耕地面积已经逼近18亿亩的庞大数目，总体上看，我国的土地供给量是呈现刚性并且有点不断减少的趋势。从需求来看，随着人们生活水平的逐步提高，越来越注重生活质量，很多人追求有机无害产品，对土地的需求会增加。如图所示，地价会随着供求关系的变化而变化。

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在城市化进程加快过程中，大量农村人口涌入城市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居乐业这些传统观念已根深蒂固。

（三）房地产资本化

房地产可以供人们居住，也可以拿来投资，现在的趋势是，它渐渐地从消费品转到资本这一性质上。我国的房地产资本化的速度正在加快，致使房价不断攀升，带动土地市场也活跃起来，参与其中的是一些大型企业，他们有着丰富的资本化运作经验或者是上市公司。适度的房地产资本化推进房地产业的发展，但过度的资本化反而会使房地产市场暗藏杀机，阻碍经济发展。

房地产之所以资本化，根本原因是自身可以保值增值，而且，相对于其他金融衍生工具来讲，它能够得到平稳的收益，风险也要小得多。随着经济的发展，地租拥有不断提高的行为，尤其是级差地租和垄断地租，所以人们总是尽可能地购买地段比较好的房产。即使没有出售，也可以体现它的使用价值，不像股票、债券等，房产至少自己可以使用。

（四）缺乏监管机制

我国房地产市场的秩序之所以混乱，是因为还没有比较公正、公开、透明、规范的交易市场，政府监管不到位。

由于缺乏有效的法律监管制度，执行过程中也不会做到严格、规范，并且对于监管的结果也没有很明确的机构来考核。监管制度的缺乏，使得一些无视法律的人横行霸道，肆意定价，导致地价最终是房价的上涨。

四、我国房地产问题的对策及建议

当前我国房地产市场出现的诸多问题已经影响到房地产业乃至整个国民经济的健康稳定发展，我国正处于社会主义初级阶段，要根据我国的基本国情对于一些问题进行分析。现在本文针对以上提出的现状问题提出一些建议，希望对于解决我国的房地产问题有所帮助。

（一）保证供给，引导需求

土地作为一种稀缺资源，它具有不可替代性，它是人们进行一切非经济活动的基础，使人类的一切活动的载体和空间条件。我国房地产业发展如此迅速，随着对房地产的需求越来越多，供给也是要跟上步伐的，对于土地面积低下的情况下，保障性住房的土地供应是关键。

我国现在贫富差距还是蛮大的，处于中产阶级中等收入的家庭居多，所以应该首先考虑中低等人群的住房问题。第一，政府应该控制豪华住宅的建设，市场很多高档房屋只是摆设空无一人的状况，中国人口众多，应该大力发展中小户型住宅，挖掘一些潜在的中低等收入的家庭，使他们能够买得起房。第二，加大力度建设经济适用房，中国人均收入还处于比较低的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得对房地产的需求更多，政府应该根据各地不同的经济水平来对当地收入划分，明确经济适用房的使用标准并且严格监管，防止腐败。

第三，完善住房保证体系建设，争取使我国社会主义人民都能够居者有其屋，安居乐业。多家也可以通过筹集资金，给低等收入者或者老弱病残等弱势群体提供一些公益性住房。

（二）完善税收制度，调整土地收益分配

我国的税制结构不合理，不科学的配置，税负过重等，税收制度还不是很完善。要健全合适的与事权相配的地方财税机制，加强管理土地转让的收入，规范征地以及进行土地批租行为等。一些税收征收方式、范围不合理，重复征税，税率过高等问题需要去完善解决。地方政府应该使房地产市场更加自由，而不是过多地干涉。

对土地收益分配机制进行调整，首先是调整对土地出让金的管理和使用方式，将出让金作为地方政府预算，实行收支两条线的管理模式。其次，调整收益分配的比例，使农民能够得到更多的失地补偿。最后，各级政府之间的土地税费的分配的比例需要调整，对新增建设用地有偿使用费的征收政策、标准、等级进行调整，减少了获得收益的可支配部分，阻碍了利益的驱动，从而占用的耕地面积也会减少。在全中国建立起的统一、开放、有序的现代化土地市场体系，促进我国房地产市场的健康快速发展。

（三）引导房地产资本化健康发展

近年来，随着我国房地产投资规模的日益壮大，在适当的投资和过度的投资中间，首要有一个适度的界限的，适当的投资活动对于市场起到活跃的作用，但过度的投机活动则适得其反，形成泡沫，阻碍经济的发展。

首先，国家在放开房地产投资市场时，要加强监管力度，综合信贷、货币等政策，引导和约束投机行为，避免过多的资金投入，减轻房地产热。要合理地引导居民自住型需求，对于适合中等收入家庭的是中档住宅，从而使他们有能力在其它方面增加消费。其次，房地产投机行为是在我国法律允许的范围内，针对法律漏洞才形成的追逐利益的行为，用法律来干预是不可行的。再次，使信息更加透明化，防止盲目买房。现在大多数人们是看到了未来房价会涨的趋势，预期很乐观，致使更多的投资者跻身于楼市。防止这种现象的继续发生，就必须使信息公开透明，让人们对房市有更加深刻的了解，从而做出合理的选择。

五、结论

马克思地租理论对于我们研究房地产问题具有重要意义，在当今社会，经济发展如此迅速，房地产对于我们的影响是很大的并且很直接，因此，对于房地产市场发展的质疑和争论也就特别的多。要想解决房地产市场发展过程中的诸多问题，就必须加大政策调控，进行多方面、多角度的综合治理。在实现中国民族伟大复兴，实行全面建设小康社会，实行现代化为目标的前提下，始终把人民利益放在首位，以需求为导向，加快体制转型，强化土地市场的管理监督，提高资源配置以及利用率，使房地产市场朝着健康有序的方向发展。

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作者简介：李怡珂（1993-），女，汉族，河南汝州人，广西大学商学院15级政治经济学硕士研究生，研究方向：市场经济。