商品房买卖合同纠纷中购房者的利益保护问题分析

徐鑫雨

摘要：本文主要就商品房买卖合同纠纷中购房者的利益保护问题进行简要的分析，从当前的现状出发，分析了商品房交易过程中的纠纷类型，并对完善商品房买卖纠纷中购房者权益保护的相关建议进行了思考。

关键词：商品房交易；购房者利益保护；合同纠纷

中图分类号：D923；D922.29文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）26-0054-03

随着我国社会经济的发展，房地产市场也取得了很大的进步。在房地产市场发展的早期，很多房地产交易过程中当事人之间的交易冲突都是由于房地产方面的法律不是很完善或者现有的法律不适用于房地产发展现状，很大程度上影响了房地产市场的发展。但是随着我国法律体系的不断完善，我国房地产市场也逐渐走向规范化，房地产法的功能从最初的对房屋面积计价方式不合理等管理问题规定转向了保护房地产产权人的权利，充分重视购房者的利益保护。一、我国购房者权益法律保护现状

随着我国市场经济的不断深入发展，为了促进房地产行业的健康、稳定、有序的发展，我国也制定了一系列的保护房地产交易中购房者权益保护的法律。如在《民法通则》、《城市管理法》等中都制定了房地产方面的法律法规，以保证房地产买卖的公平进行。但是由于法律本身具有一定的滞后性，加之随着我国社会经济的不断发展，我国房地产市场的情况也发生了一定的变化，现行的房地产方面的法律已经不能满足房地产市场发展的需要，在房地产交易过程中对于消费者的保护存在主体资格不明确、权利保护不完善等问题。（一）《消费者权益保护法》的有关规定

我国的《消费者权益保护法》详细阐述了消费者的合法权益以及经营者应该尽到的法律义务，且《消费者权益保护法》是从消费者的立场出发，重在对生产经营者的生产活动进行一定的限制和约束，为消费者合理维权提供了法律保障。在这种情况下如果生产商或者销售商不履行法定义务的情况就会受到法律的处罚。尤其是该法律的第49条明确规定了“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应该按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这是我国第一次用立法的形式规定了具体的赔偿性规定，在一定程度上为消费者维权提供了有力的法律保障。

然而，《消费者权益保护法》虽然在保护了消费者的合法权益，但是还存在着一定的问题，就是对于“商品”和“消费者”这两个在《消费者权益保护法》中频繁出现的概念，并没有做出合理的使人信服的解释。很多人对于“商品房算不算商品？”、“购房者算不算消费者”这些问题还存在很多的疑问，对于商品房交易出现的纠纷是否适用于《消费者权益保护法》中的各个条款，还存在很大的争议，导致了在商品房买卖纠纷时，无法根据《消费者权益保护法》提出诉求，也无法得到充分的维权。（二）《城市房地产管理法》的相关规定

《城市房地产管理法》主要是对房地产市场以及房地产交易规范进行了详细的规定，它的颁布在保障房地产交易中相关权利人的合法权益、规范房地产市场、严格房地产管理等方面都发挥了重要的作用，为我国房地产市场的平稳、健康发展提供了有力的法律保障。《城市房地产管理法》确立了我国对于房地产管理方面的基本原则，确立了房地产市场基本的调节机制，使其保持公平竞争的状态。该法要求售房者必须要具有各个方面的证书，这在很大程度上保护了消费者的合法权益。而且很规定了房地产交易过程中的五种合同，严格限制了开发商的行为，这就意味着商品房购买者有了新的法律依据，有利于保护购买者的相关权益，同时也有益于促进房地产市场的健康、稳定发展。（三）其他方面的相关规定

这部分法律文件主要是对房地产产业的限制，也有内容是对购房及权益保护进行了一定的规定。如《城市房地产抵押办法管理》、中国银行颁布的《个人住房贷款管理方法》等，但是这些法律仅仅是就某一方面进行了相关的规定，并没有形成具体的体系，具有很大的局限性。另外，实施效果比较好的是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于购房者合法权益的保护比较全面。但是该解释的颁布虽然对于消费者权益的保护以及对于开发商的相关行为具有一定的限制作用，但是还存在着公共空间的定义不明确、公摊面积比例的计算标准不明晰等问题，还需要进行修改和完善。二、商品房交易过程中的纠纷类型

随着我国社会经济的不断发展以及房地产市场的不断完善发展，房地产交易数量不断增多，但随之也出现了各种各样的纠纷问题。以下本文主要将对房地产交易过程中出现的纠纷类型进行简要的分析。（一）商品房交易过程中的预售合同纠纷问题

所谓预售合同的本质是为商品房交易进行合同的预约。所谓预售就是指合同约定的房屋正在建设的过程中，购买者在房屋交付前把全部的款项支付给售房的一方，而售房的一方主要义务就是按照预售合同规定的日期把房屋交付给购买方并在一定的期限内办理物权变更手续。但是由于对方义务的履行并不同步，即购买者是在房屋交付前就完成了所有的义务，而在这个过程中房屋还在建造的过程中，即售房者还在义务的履行过程中。这种义务履行的不同时进行很容易产生一定的问题。

其次，在商品房的预售过程中，在预售合同的签订之前，开发商通常会与购房者签订“商品房认购书”，主要作用在于保证认购人在一定的日期内与售房者签订预售合同。认购书往往由开发商一方进行拟定，对于有关的商品房交易内容进行初步的拟定。认购书签订之后，开放商会为认购者保留其所认购的房屋。同时认购书中所约定的房屋价格、房屋的面积大小、付款方式等不能再进行任何形式的更改。认购书只要具有了商品房的主要要素、满足了合同的有效要件之后就产生了法律上的约束力，从而促使商品房交易双方认真全面地履行其应尽的义务。但是在购房者之后不能和开发商签订正式合同时是否应当承担违约或者赔偿责任这些问题都还存在很大的争议，导致预售合同签售过程中的各种纠纷难以解决。

另外，在购房者进行定金的交付时也存在着一定的问题。在房地产市场发展的比较好的情况下，很多开发商会将定金转化为订金，这就导致了很多相关的法律法规对开发商的违约行为无法进行有效的限制以及相应的惩罚。同时，即使购房者和开发商已经签订了相关的预售合同，开发商在遇见出价更高的购房者时往往会选择将订金退还给原来的购房者。这样一来，购房者只能得到返还订金补偿，并拿不到《消费者权益保护法》所提到的双倍返还的补偿，这就在一定程度上损害了原购房者的利益。（二）商品房买卖合同中价款类纠纷问题

价款是商品房交易过程中的核心问题，因为价款问题和商品房交易双方的利益都紧密相关，所以商品房交易双方都对这个问题异常关注，这就很容易产生纠纷。在具体的商品房交易过程中，常见的纠纷类型主要分为行使抗辩权过程中而产生的价款纠纷和办理贷款过程中产生的矛盾这两种类型。一是在行使抗辩权过程中出现的价款纠纷。一般情况下，商品房交易的过程中所签订的合同是双向的，即购房者和开发商需要共同履行义务，才能保证合同约定内容的顺利进行。如果双方中的任何一方没有履行其应该履行的义务，交易双方就会产生一定的纠纷，比如，购房者在支付了部分款项之后以对方经营方面的问题为由拒绝支付剩余的款项引发的纠纷等。二是因贷款的办理而产生的纠纷。这种纠纷的发生一般是指，购买者在购买房屋的时候并没有足够的金钱，于是采用贷款这一方式进行房屋的购买，但是一旦购房者不按时偿还贷款就会引发纠纷。面对购房者无法按时偿还贷款这一情况，开发商一般会选择代为清偿银行贷款，然后求得一定的追索权。另外还有可能因为银行自身存在一定的问题，不能及时发放贷款，导致购房者在交易过程中因为无法及时付款而产生一定的债务纠纷，这种情况就更为复杂。（三）商品房买卖合同中交付类纠纷

在商品房交易的最后一个交付过程中也很容易产生一定的纠纷。一般情况下，常见的纠纷主要分为房屋交付不能、商品房延迟交付、商品房变更设计规划等方面。商品房交付过程中存在的交付不能的问题，即指开发商一方不能按时把房屋交付给购房者。这种问题的产生一般有几个方面的原因：首先可能是开发商自身主体资格的欠缺，即开发商对其所销售的楼盘并没有取得相关的销售许可证，从而不能销售该房屋。其次，可能房屋设计过程中出现了失误，导致建设的房屋具有很大的质量问题，无法得到质量验收。还有一种比较严重的情况是开发商就同一房屋与数人签订了买卖合同，所以开发商无法按照约定的时间进行房屋的交付。这种情况主要体现在资金比较紧张的开发商身上，他们为了实现经济利益的最大化，往往会选择牺牲自身的信誉。另外一种常见的纠纷类型是商品房延迟交付。所谓的延迟交付就是指开发商无法按照约定的期限交付其应该交付给购房者的房屋，这种情况往往是由以下几个方面导致的：首先开发商在进行物权变更手续的时候存在一定的问题，导致其不能在规定的教父日期之前完成相关的交付手续，从而导致延迟交付纠纷。其次，可能是因为房屋建筑的进程比预想中的要慢，在约好的交付日期到来之时，建筑的相关的配套措施还没有完善，所以导致了延迟交付的纠纷。另外，还可能存在房屋面积与约定的不一致、房屋质量与约定的不一致、销售广告以及开发商所提供的宣传材料与最终交付的房屋相互不一致等纠纷。

三、关于完善商品房买卖纠纷中购房者权益保护的相关建议（一）商品预售合同纠纷中购房者权益的保护

在预售合同的签订过程中本身就存在商品房交易双方义务的履行不同步这一问题，这会对已经部分或

全部履行付款义务的购房者产生了很严重的影响，因此如何保护购房者的权益就显得尤其重要。想要达到更好的保护消费者权益这一目标，首先必须要合理规制商品房预售合同中的格式条款。同时要保证条款的规定涉及到各个重要的细节问题，确保条款的公平公正性，从而确保购房者权益得到了保护。其次在定金问题的处理过程中，如果是由于商品房交易双方因为正当理由不能对其义务进行履行的情况下，应该认为双方均无过错，开发商应该把定金返还给购房者。而如果是一方的过错导致交易的中止时，应该适用定金处罚原则。（二）商品房预售价格纠纷

商品房预售价格作为时常发生纠纷问题的矛盾焦点，也应该得到充分的重视。首先预售合同已经确定的商品房价格，由于开发商方面的问题导致申请价格变更的应该不易受理。而对于政府宏观调控导致成本增加的情况，可以支持商品房价格的变动。另外，预售合同中如果只约定了暂定价，同时预售合同又约定了房屋的价格，以相关部门核定后的价格为准。同时，预售合同中根据价格条款没有对商品房的价格作出明确规定的，或者在履行合同的过程中出现不可抗力等，双方可以就商品房预售价格另行协商一致。（三）商品房交付过程中的权力保护

在这一过程中，必须要加强对于商品房质量的监督。虽然之前我国也有相关的规定，但是往往流于形式，导致纠纷问题的产生。开发商必须要高度重视这一问题，高度关注施工过程中的每一个细节，避免质量问题的产生。同时，相关部门要对一房数卖这一情况进行一定的限制，严厉打击一房多卖行为，保护消费者权益。

总之不可否认的是，随着我国房地产市场的快速发展，必然会出现一定的问题。本文主要就法律方面的规定、问题及对策进行了简要的分析，希望能提供一定的借鉴。当然，房地产更加合理的市场环境的建立也离不开政府的宏观调控。相信随着房地产市场的不断完善以及相关法律的逐渐成熟，购房者的权益也会得到更好的保护。[参考文献]

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