浅谈境外不动产税对我国的借鉴与启示

周建华

摘 要 当前，不动产税是世界大部分国家对于房地产等不动资产征收的主要的税种，对于国家的稳定发展具有重要意义。我国税制改革过程中的一个热点问题便是不动产税，但由于我国实行不动产税的时间较短，现行的不动产税制度仍然存在很多不合理的情况，导致我国的税收功效不能完全发挥，一定程度上阻碍着我国市场的发展。考虑到国外在不动产税制的成功经验，需要不断借鉴国外不动产税制经验，不断健全我国的不动产税，进而促进我国不动产市场的发展。

关键词 不动产税 国外经验 启示

一、前言

不动产税一般指的是国家对包括土地、房屋等建筑物以及与建筑物或者土地相连的附属物等不动资产进行评估、征管的税种，也称为财产税、地产税等。不动产税具有税基广泛、税收对象比较固定、征收方便等特征，征收不动产税在全世界十分普遍。虽然不同国家国情不同，社会经济形态也不同，但是其不动产税收制度仍值得我国去借鉴。研究境外不动产税的成功经验，借鉴境外不动产税评估、征管的成功案例，对于我国进行统一规范不动产税，促进我国税制改革，建立适合我国国情发展的不动产税制体系具有重要的意义。

二、境外不动产税特征及经验

（一）境外不动产税制结构趋于简化

境外不动产税制结构上往往趋于简化，在课税方面，大部分国家采用土地规划的方法进行控制，通过土地规划来划定不动产税。在课税权利上，大部分国家对于不动产税，将其多规划为地方税种，也有一些采取中央与地方共同享受税收。在计税方法方面，大部分国家采用从价税作为计税方法，很少采用根据量的多少进行计税。从计税的根据方面，多数国家进行不动产税的税基以不动产的价值作为依据。可以看出，境外不动产税制课税物向房地产等方向倾斜，课税的权利向地方倾斜，计税的依据向从价计税倾斜，计税的依据、形式等不断适应不动产税的要求，各项征收环节也不断完善。可以发现，我国不动产税制与境外不动产税制的主要差距为计税方式的不科学、税基的范围较小、计税依据不完善、税制设计比较复杂等方面。

（二）境外不动产税多为地方税主体税种

境外不动产税多归属为地方税种，不动产税作为地方政府最稳定也是最大的财政收入来源，有助于维持地方政府所辖属的学校、公共场所、医院、消防部门等一系列工作的开支，保证地方政府各项工作的顺利进行。在不动产税权的管理上，地方政府有一定的权利进行自行决定对不动产的开征、税负等活动，有助于形成政府职能和财政收入协调工作的循环机制。不动产税归属为地方税，既可以保证中央政府的财政收入，也可以调动地方政府进行组织税收征管的积极性，保证不动产税的有效进行。

（三）境外不动产税税收征管方法成熟，评估体系完善

不动产税一般根据不动产的价值作为基础，对不动产的评估体系的合理性直接影响不动产税征收的公平和效率。很多国家均建立了完善的不动产评估体系，具有一套完善的财产等级、管理、征管的方法，从而保证了不动产税税务的正确性和可靠性。例如，波兰政府对于不动产税征收设置了两个专门的部门进行收集不动产税收数据，一个部门主要进行技术鉴定，由波兰的国家信息勘察机构进行监督，另一个部门由国家法律体系监督进行不动产所有权鉴定，地方政府的不动产税收征管过程中需要与其进行对比，确保税收的真实和公平。而在德国、英国等国家，对于不动产税征管具有专业的不动产评估机构进行评估其价值，从而便于政府进行税收征管。同时，各国在进行不动产税估价过程中，往往采用多种方法，依据不同的情况进行分别估价，最终确定不动产的课税情况，并且国家还设立了完善的不动产评估制度，以防止出现不动产投机的现象。例如，韩国成立的土地估价委员会，建立相应的不动产地价系统，便于公示不动产地价制度等。

（四）境外不动产税相关法律法规十分完善

境外不动产税税收的法律十分完善，既保证了政府进行不动产税收征管的严肃性，也为其征管不动产税提供依据。各国政府对于不动产税收的立法十分重视，均制订了一系列严谨、规范、可行的税法体系。例如，日本关于不动产税的相关法律法规共制订了60多部法律法规，如《土地基本法》《土地征用法》《不动产评估法》等。这些法律法规内容十分详尽，并且具有很强的可操作性，有助于政府依法征收不动产税。同时，各国十分重视不动产产权登记工作，出台了一系列针对纳税人偷税、逃税、漏税现象的法律法规，严厉处罚偷税漏税行为，增强了不动产税收的有效性。

三、境外不动产税对我国的启示

（一）完善我国不动产税制结构

借鉴国外不动产税制结构并结合社会主义市场经济环境，统一规范、简化不动产税收结构。首先，归并我国不动产税制，为内外企业平等竞争提供良好的税收环境。其次，科学合理设置不动产税制结构，在使用、转让与收益等环节要合理优化，综合考虑各项影响不动产价值因素，做到税制结构上分清主次，简化程序，避免重复课税，最终形成适合我国国情发展的不动产税制结构。

（二）转变不动产税为地方主体税种

国外不动产税成功经验表明，将不动产税转变为地方的主体税收十分必要，将不动产税收的绝大部分归属于地方政府，并将其培植为税收收入主体有助于地方政府的发展。从我国的具体实践情况来看，虽然不动产税在地方政府的税收中所占比例有所上升，但所占比重相对较小。

（三）健全不动产税征管评估体系

目前，我国尚不具备完善的不动产价值评估体系，相应的配套评估体系也不完善，市场也处于不规范的阶段。综合国外不动产税征管评估体系的成功经验，首先，我国应该由税务部门领头，组建专业的不动产评估机构或者组织专业的不动产评估小组进行不动产税评估，确保不动产税的真实性。其次，建立完善合理的不动产评估体系，进而健全不动产征管评估制度，保证不动产税评估的科学性、公平性，提高不动产税评估结论的可信度。再次，要增加不动产税制评估工作的公开度和透明度，从而保障各个纳税人的知情权，保障其合法权益，以便其及时了解不动产税征管评估过程中所涉及的评估方法、内容以及结论等信息。最后，要建立不动产税评估异议机制，对于一些纳税人存在异议的申请进行及时处理，保证不动产税估价能够及时反映当前市场价格，促进我国不动产税征管的良性发展。

（四）完善不动产税相关法律法规，提高不动产税立法层次

我国目前关于不动产税的相关法律主要有《土地增值税暂行条例》《房地产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》等，但是这些税法普遍存在一些问题，就是对于不同性质的不动产存在税制不统一的问题，导致内外税负不公平。不动产税种设置存在不合理的情况，计税依据的科学性不足，征税范围不宽，减免政策混杂，导致税收调节作用很小。因此，必须立足于我国不动产税法体系建设的现实基础，根据国家相关产业政策等逐渐提高不动产税的立法层次，完善不动产税相关法律法规，制定具有较强操作性的不动产税收法规，对于不动产的开发、交易进行有效约束，进而维护不动产税收的权威。尽快制定具体、规范、可操作的不动产税收法规条文，为税务部门提供依法征税的依据。

（作者单位为天津学苑市政景观建设发展有限公司）

参考文献

[1] 胡绍雨.国外房地产税制经验的借鉴及对我国的启示[J].经济研究参考，2013（12）.

[2] 刘蓉.房产税税制的国际比较与启示[J].改革，2011（3）.