投资性房地产以公允价值模式计量对企业利润的影响

王雪莹

一、选题背景

近年来，房地产行业已经变成人们生活中离不开的话题。房价的高涨、房地产市场化进程的不断加速，企业、个人出于不同的目的纷纷进入了房地产市场。对于企业而言，进入房地产市场己经不仅仅是为了满足自用需求，当前房地产本身已成为一个投资商品，为许多企业所持有，甚至成为了一些企业的主要经营业务。显然在此情况下，非自用房地产的确认、计量和披露变成企业会计准则亟待解决的一个问题。在国际趋同的大势下，《企业会计准则第3号—投资性房地产》于2006年出台了，其中提出将投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据财政部会计司的准则实施情况分析报告得出，我国沪深股市中有超过三分之一的公司持有投资性房地产，这显示出准则是符合经济需要的。虽然大多数企业还沿用原来的成本模式计量，但已经有企业意识到采用公允价值来计量投资性房地产对企业的财务报表具有重大的利好影响，也有不少企业利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操纵利润，现已ABC公司为例进行分析。

二、利润变动情况及其原因分析

（一）各期利润情况介绍

通过分析ABC公司近几年的利润表，从2011年到2013年，公司利润连续下滑，营业利润从36458.69万元降至12575.74万元，利润总额自38851.94万元降为1444.49万元，净利润也随之从22269.76降到10151.57万元。但是到了2014年，利润却急遽上升，相比2013年几乎翻了两翻，营业利润增长了145.72%，利润总额增长了11857%，净利润增长了118.68%。而到了2015年利润的增长幅度更为反常，2015年的营业利润相当于2014年营业利润的4.79倍，相当于于2014年利润总额的4.75倍，相当于2014年净利润的4.63倍，已经完全化解了利润联系下滑的危机。2014年正是ABC公司将投资性房地产的计量从成本模式改为公允价值模式的第一年，因此，我们可以合理地推断：ABC公司营业利润的急剧增加与公司会计政策的变更存在必然联系。

（二）投资性房地产后续计量模式的变更对公司利润的影响

根据ABC公司的财务报表，ABC公司投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重在2013年急遽上扬，从2012年的0.64%飙升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了较高的比重，已经成为了该公司利润组成中很重要的一部分。如果将公允价值变动损益从利润总额中扣除，则2013年的利润总额仅为15436.8万元，减幅超过一半之多，并且利润仍旧呈现连续下降趋势。同理，继续将公允价值变动损益从利润总额中扣除，那么2014年的利润总额为124854.67万元，2015年的利润总额为155132.62万元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增长至2015年的1.01元。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是为ABC公司带来逐年利润大幅度增长的最主要原因。因此，对于其他公司而言，为了融资或其他特定目的，也必然会选择以公允价值模式计量投资性房地产。

再反观ABC公司，其相对明显的变化发生在投资性房地产变更为以公允价值模式计量的那一年，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比例超过51%，但后期2014年、2015年，增速减缓，比例维持在占利润总额的10%-15%左右。这一现象的发生可能是由于当时的政策背景导致，比如我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。

（三）现金流量及偿债能力分析

通过分析ABC公司变更会计政策前后几年的偿债能力状况。能够得到除2012年经营活动产生的现金净流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均连续下跌，甚至这三年的现金净流量出现负值，由2013年的-66557.93万元大幅跌至2015年的-174724.17万元。从现金负债总额比率来看，也是继2012年的增长后便呈现下降的趋势，虽然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是负数。一家企业的现金负债总额比率是衡量该企业承担债务能力的一项指标，其标准值通常为25%左右，指明企业可以拿来偿还债务的除举借新债还旧债外，应当是经营活动产生的现金流入。现金负债总额比率越高，说明企业承担债务的能力也越强。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的偿债能力均不容乐观。

三、结论与建议

通过上述分析可知，公司对投资性房地产变更为采用公允价值模式计量的话，持有较多投资性房地产的公司利润将受到很大程度的影响。企业会计准则规定，在每个资产负债表日，企业应当按照相应要求对投资性房地产的期末公允价值与账面价值进行比较，如有差额即计入当期损益。如此，在投资性房地产公允价值发生变化时，该变化将会通过企业当期的损益利润表反映出来，进而使公司的利润总额也发生变化。同时，公允价值计量不需要计提折旧或进行摊销，也不需要计提资产减值准备，这些同样会导致公司利润的变化。在近几年我国房地产行业一致走俏的环境下，投资性房地产的市场价值上升，使企业利润增加。但实质上，公司并没有发生现金流量的变化，其后也没有相对应的现金流支持，不利于公司业务的向前推进。因此，为了改善我国现阶段投资性房地产公允价值模式计量的执行环境，也为了更加客观准确地反映上海世茂股份有限公司等房地产企业的实际运营情况，提出以下几点改进建议：

（一）完善后续计量模式变更条件

纵观现今的公司管理状况，越来越多的公司采取变更投资性房地产后续计量模式的方法进行盈余管理。是以规范变更投资性房地产后续计量模式前提，不应该只关注于投资性房地产所在地是否存在活跃的业务市场，可否从业务市场上获得同类或类似房地产的市场价值等前提，而还需要思量管理者的持有目的等，例如那些以赚取租金为目的而具有的投资性房地产，持有者所得到的是稳定的现金收入，与市场价格并没有必然联系，如果仍以公允价值模式计量肯定是无法反映投资性房地产的真实状况。

（二）区别选择投资性房地产后续计量模式

企业会计准则指示，投资性房地产的后续计量能够采用成本模式或公允价值模式，但是这种“一刀切”模式，肯定是没有考虑实际情况的。投资性房地产包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。例如以出租为目的的投资性房地产，持有者的管理目的是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不单计算繁琐，并且浪费了不须要的评估成本。可利用两种模式同时使用的方式，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，不管其是否具备公允价值计量的前提，均选择成本计量模式；而对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值有密切联系，则选择公允价值模式计量。

（三）提高公允价值的可靠性

对于投资性房地产计量模式的采用，如果公司选择公允价值模式，则核算的关键是其公允价值的取得。公司在鉴定资产时，若不能够从公开市场上获得公允价值，能够选择估值办法。但目前公司的估值技术还有局限性，对估值模式的运用也不存在严格规定。为了阻碍公司通过估值技术的不确定性完成有目的的价值评估，必须规范公允价值的计量标准，并对估值模型的采用作相应规定。此外，因为我国法律的不够完备，各公司为使其利润最大化，会采用关系现对紧密的评估结构获得其想要的结果，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的监管，促进市场经济的完善。（作者单位：河北经贸大学）