基于互动公平的房地产征收补偿契约均衡评价

刘　欢　洪开荣

(中南大学 商学院，湖南 长沙　410083)



基于互动公平的房地产征收补偿契约均衡评价

刘欢洪开荣

(中南大学 商学院，湖南 长沙410083)

[摘要]房地产征收补偿矛盾是影响我国城镇化发展的突出问题之一，坚持公平公正原则有助于化解房地产征收补偿过程中的各类矛盾。基于互动公平理论，对房地产征收补偿契约均衡进行评价研究。结果表明，互动公平博弈的均衡公平感知参数唯一决定，当公平感知参数较大(大于1/2)时，能够实现较为合理的征收补偿价格；当公平感知参数较小(小于1/2)时，均衡为(低价，接受)。尽管征收人完全可能存在公平心理，但也无法扭转被征收人面临以低价接受的房地产征收局面。因此，只有在公平感知参数较大，即征收人具有较高的公平特征时，才能保证被征收人得到一个较为合理的征收补偿。不过，在低价征收时，因为出于公平性的考虑，被征收者会获得比传统博弈下更高的效用与收益。

[关键词]互动公平；房地产征收补偿契约；均衡评价；最后通牒博弈模型

房屋征收机制是我国独有的一项公共政策制度。实践中，房屋征收主要是由房屋征收部门(通常是政府城建部门)在摸底立项的基础上对城镇居民居住房屋的土地使用权的有偿回收。但是，随着我国城镇化建设的快速推进，房地产征收补偿成为了房屋征收背后的重要推手。由于房地产征收补偿涉及到征收人、被征收人等多方利益，因此围绕房地产征收补偿的各种矛盾也日益尖锐了起来。甚至于有的地方因为房地产征收补偿矛盾的激化，进而演变成影响社会稳定的群体性事件，如2010年江西宜黄征收自焚事件、2011年江苏灌云县陆增罗征收自焚事件等。导致这些极端事件的部分原因，就是相关利益方对于房地产征收补偿是否公平合理存在巨大分歧。由此可见，房地产征收补偿矛盾是影响我国城镇化发展的突出问题之一，坚持公平公正原则有助于化解房地产征收补偿过程中的各类矛盾。因此，对房地产征收补偿公平性问题进行深入的研究，有利于我国城镇化建设持续健康的发展。

一、文献综述

房地产征收补偿理论，主要探讨房地产征收补偿制度和房地产征收对社会及其环境所产生的正负面影响。Bettina Reimann(1997)对德国东柏林房产权征收现象进行分析研究，指出政府将曾经非法没收的房屋产权归还给对应的房主对于东柏林的整个征收补偿机制起到了积极的作用。所以，政府补偿无论是原则公平或结果公平，一定要依据不同的财产类型体现出特质性，在东柏林补偿问题的特质主要是征收补偿所在城市的规模大小以及在某一规模城市内补偿的分配形式等。Andrea Thomsen(2004)针对荷兰的房屋征收问题进行研究，他分析了房屋规模、征收计划和征收动机等对房屋征收公平性的影响，指出房屋征收必须立足长远发展，注重可持续发展。Tim Williams(2004)对城市建设和规划进程中的房屋征收问题进行了实证分析。Zhiyong Wang(2004)等人的研究认为，强制性征收，将导致居民权利受损。Richard(2007)等人认为，对城市住宅区征收，应该考虑建筑物的年代、规模和周围的交通状况等因素，同时征收补偿应该保证征收费用和土地价值之间的平衡。王正攀(2010)等人立足征用补偿的基本理论和实际情况，考察了征地补偿导致的利益失衡问题，认为现阶段需要尽快构建一个比较完备而合理的补偿体系。*王正攀、彭小兵等：《城市征用补偿政策研究》，《理论与改革》2010年第5期。刘宁(2010)对现有城市征用土地的使用权利和使用价值补偿问题产生的原因进行了分析，对有关房地产征用补偿中的土地使用权利和使用价值中的补偿机制进行了研究。*刘宁、粱宸：《房地产征用补偿中土地使用权价值补偿机制探讨》，《城市发展研究》2010年第5期。上述对房地产征收补偿问题的研究，内容多涉及法律法规、制度机制、补偿标准等内容。但是，从房地产征收补偿相关利益主体的博弈过程看，相关研究都普遍忽视了房地产征收补偿过程中相关利益主体出于公平诉求的行为动机。

近年来，实验经济学的大量研究成果显示，事物是否公平会对人们的策略行为产生影响。反映在房地产征收补偿问题上，就是人们在关注征收补偿实得的同时常常会更关注房地产征收补偿的互动和公平。互动公平理论是博弈论和行为经济学相结合的重要成果，它解释了许多自利假设下无法解释的现象。洪开荣等(2013)针对房地产征用补偿费用的准确计量问题、公平性问题和实现的风险性问题，构建了基于期权博弈均衡、互动公平均衡和损失规避均衡的组合性均衡评价模型，实现了关联主体收益最大化、分配公平性和重大损失规避的信念整合与策略均衡,从而保证关联主体在同一基准上对房地产征用补偿价格的评估以及对补偿方案可行性的判别。*洪开荣、沈宏亮：《房地产征用补偿的组合性均衡评价》，《社会科学辑刊》2013年第3期。本研究认为，互动公平理论对于房地产征收补偿问题的研究有继续深化的必要，在房地产征收补偿各利益主体的博弈过程中，策略互动固然重要，但关注公平的信念互动也同等重要、不可忽略，因为各利益主体的博弈结果会受到对公平性价值判断和策略互动的双重影响。

二、房地产征收补偿契约传统博弈模型

假定在征收人和被征收人之间的房地产征收补偿博弈过程中，被征收房地产总收益为W，它包含征收人的未来增值收益和被征收人的补偿收益，*本文假设房地产价格处于上行区间，征收人可以从所征收房地产中获得增值收益。由征收人决定对总收益W在其和被征收人之间进行分配，被征收人对此分配方案可以选择接受或者拒绝。若被征收人选择接受征收人所提供的分配方案，则双方按照方案进行收益分配；若被征收人选择拒绝征收人的分配方案，征收人有可能选择强拆也有可能选择放弃。

按照传统的“自利人”假设，我们构建征收人与被征收人的传统博弈模型(如表1)。征收人提供“高价”和“低价”两种征收方案，被征收人对征收补偿条件可以选择“接受”和“不接受”两种策略。在房地产征收补偿项目无法退出，强拆策略未启动条件下，以往博弈中征收人的“高价”策略难以引致被征收人的善意互动，而可能带来被征收人不合理的“敲竹杠”行为。在实际“敲竹杠”行为的反复博弈中，通常后期会进入依法裁决程序，征收当事人应按照裁决意见中的补偿安置原则达成协议，逾期拒不履行，最终则按照裁决意见依法强制执行，即实施“强拆”策略。鉴于以上考虑，针对被征收人的“不接受”策略，我们认为征收人实际选择的两种策略应为“高价”、“低价强拆”。

表1　征收人与被征收人的传统博弈模型

征收人的“高价”策略选择对应其提供了较高的补偿价格p1，而征收人的“低价强拆”策略选择对应其提供了依法裁决补偿安置方案中的裁决价格p2。当征收人选择“高价”策略且被征收人选择“接受”策略时，征收人所能够得到的收益是W-p1，被征收人所得到的收益是p1。相应的，当征收人选择“低价强拆”策略且被征收人选择“接受”策略时，征收人所能够得到的收益是W-p2，被征收人所得到的收益是p2。反之，若是被征收人选择“拒绝”征收人提供的征收补偿条件时，交易不成功，那么双方的收益均为0。

在这里不难看出，为了实现自身利益的最大化，征收人通常会选择提供相对较低的补偿价格。由于博弈主体的利益存在互动影响，每个博弈主体的收益不单单取决于自身的策略选择，同时也受到来自对方策略选择的影响。当征收人给被征收人提供一个正的收益分配额时，被征收人必定会选择接受。因而，博弈唯一的纳什均衡是(低价，接受)。

三、基于最后通牒博弈的征收补偿契约互动公平均衡评价模型

(一)公平博弈模型

最后通牒博弈(Ultimatum Game)是一种完美信息条件下的两阶段动态非零和博弈。在这一博弈中，一名参与者向另一名参与者提出一种分配资源的方案。提出方案的一方被称为提议者(Proposer)，另一方则被称为响应者(Responder)。如果响应者接受该方案，则按照方案进行分配；如果响应者不同意，则两方都将一无所获。所以，当征收人向被征收人提出征收补偿时可以看做是房产价值的一种分配方案，被征收者可以选择拒绝该分配方案(即补偿方案)，但此时征收者可以选择强拆。因此，该博弈类似于修正的最后通牒博弈即独裁者博弈模型。

通常在房地产征收补偿契约的互动公平均衡中，征收人与被征收人不仅关心自身的利益，还会关心与其他博弈主体收益之间的差别，当自身收益与其他博弈主体不一致时，就会感到不公平，且自身收益少于其他博弈主体收益时的心理效用损失更大。这也就是为什么在房地产征收补偿中，各博弈主体都具有减少与其他博弈主体收益差异动机的深层次原因。因此，只有注重利益分配的公平，才能实现房地产征收补偿契约效用最大化。在Fehr and Schmidt(1999)的非公平厌恶模型中，当博弈主体的收益少于或多于其他博弈主体的收益时，博弈主体会感到不公平。假设因为收益分配不公平而损害博弈主体的效用水平，则其效用函数为：

表2　征收人与被征收人博弈矩阵

(二) 均衡策略分析

由此我们不难发现，在缺乏政府监管时，因为征收人处于强势的一方，即使征收人存在公平心理，也无法扭转被征收人面临以低价接受征收的局面，只有在β2较大，即征收人具有较高的公平特征时，才能保证被征收人得到一个较为合理的补偿。不过在低价征收时，因为出于公平性的考虑，被征收者会获得比传统博弈下更高的效用与收益。

四、数值分析

图1　均衡补偿价格随参数的变化

图2显示了被征收者和征收者在不同情形下的效用变化。图2(a)表示被征收者在(高价，接受)情形下的效用变化，此时被征收者的效用只受征收价格p1和互动公平参数β1的影响。图中显示被征收者的效用并不是随着补偿价格的增大而增大的，考虑到公平的因素，当β1较大时，被征收者的效用随补偿价格的增加而逐渐减小，这是因为β1体现了征收人遭遇不公平待遇时被征收人感受到的效用的损失，因此补偿价格越大时征收人遭遇到的不公平待遇也越大，因而被征收者感受到的效用也越小。图2(b)显示(低价，接受)情形下被征收者效用变化的情况，此时被征收者遭遇了不公平的待遇，因此被征收者的效用随补偿价格的增大而增大。图2(c)显示(高价，接受)情形下征收者效用变化情况，这与图2(a)是相对应的，当补偿价格越大时，征收者的效用越小。图2(d)显示(低价，接受)情形下征收者效用变化情况，当β2较小时，征收者的效用随补偿价格的增大而减小，反之，当β2较大时，征收者的效用随补偿价格的增大而增大。

图2　征收者效用变化

五、结论

针对目前我国房地产征收补偿契约的公平性缺失问题，本研究将互动公平均衡思想引入房地产征收补偿契约的博弈过程中。在传统博弈中，因为征收人的自利属性和强势地位，将毫无悬念地会提供一个较低的补偿价格，而且被征收人也不得不接受低价征收。行为经济学的研究表明，博弈双方不单单关心决策带来的物质收益，还关心决策引发的公平效果，这种公平既有由结果产生的结果公平，也有由动机产生的动机公平。因此，本研究引入互动公平思想，对房地产征收补偿契约进行均衡评价。结果表明，互动公平博弈的均衡公平感知参数唯一决定，当公平感知参数较大(大于1/2)时，能够实现较为合理的征收补偿价格；当公平感知参数较小(小于1/2)时，均衡为(低价，接受)。尽管征收人完全可能存在公平心理，但也无法扭转被征收人面临以低价接受的房地产征收局面。因此，只有在公平感知参数较大，即征收人具有较高的公平特征时，才能保证被征收人得到一个较为合理的征收补偿。不过，在低价征收时，因为出于公平性的考虑，被征收者会获得比传统博弈下更高的效用与收益。

(责任编辑：栾晓平)

[中图分类号]F293.31

[文献标识码]A

[文章编号]1003-4145[2016]04-0138-05

基金项目：本文得到国家自然科学基金项目(项目编号：71171203)、湖南省社会科学院课题、湖南省教育科学“十二五”规划2014年度课题资助。

作者简介：刘欢，女，中南大学商学院博士研究生。研究方向：房地产经济学。

收稿日期：2015-11-26

洪开荣，男，中南大学商学院教授、博士生导师。