杭州市房地产周期波动规律的实证研究

毛希曼　浙江理工大学经济管理学院



杭州市房地产周期波动规律的实证研究

毛希曼浙江理工大学经济管理学院

摘要：房地产周期是研究房地产相关知识的重要内容，房地产周期不同于简单的房地产周期波动，杭州市房地产业的发展一直备受瞩目，杭州市老城区是杭州市房地产的典型代表，通过对杭州市老成区房地产周期的研究可以为后续区域的发展提供借鉴。

关键词：房地产周期合成指数主成分分析法

一、研究背景

杭州市的房地产业在业内一直是备受瞩目，2013年杭州市生产总值6639.86亿元（不含萧山、余杭区），为上年的107.8%，而其中房地产业占到498.81亿元，在第三产业中仅次于金融业和软件信息行业，如何面对未来房地产的发展也成为各方关心的重要问题。

二、国内外研究概况

美国学者 Burns(1935)发现美国房地产建筑(construction)的长周期，这个是房地产周期研究的起源。Brown（1984）搜集统计了1968-1983 年美国单家庭住宅的销售情况，他表明其研究当忽略了环境气候的季节性影响与线性趋势影响后，房地产周期仍然存在规律性波动，与经济周期呈正相关性。Harwood（1997）认为房地产周期的波动影响因素不仅仅是其内部因素，主要还受到外部因素的冲击。

国内对房地产周期的研究主要始于 20 世纪 90 年代。南开大学薛敬孝（1987）集中研究了房地产建筑周期，从经济周期的角度具体化到房地产建筑行业中来，这是我国对房地产周期研究的起始。

何国钊、曹振良、李晟等（1996）选用 8 项指标，由分析单个指标的周期波动规律，再进行扩散指数的运算，用实证的方法研究房地产周期波动。谭刚（2001）建立在经济周期理论的基础上，主要分析了深圳市房地产周期波动的规律，分别描述了这6大类指标对于深圳市的房地产周期波动的影响，并将结果与宏观经济周期以及全国房地产周期做了类比，得出影响深圳市房地产周期波动的因素。

张坤生，朱逸寒，熊竣熙，赵冬梅等人在文章中首先描述了我国房地产周期存在的客观性，并且研究房地产周期带来的价值不可忽视，文章选择1995—2010年的指标有24个，用主成分分析法提取 9个主成分因素，这样确立综合指数，再利用聚类分析，把我国房地产周期波动分为三个阶段。

三、杭州市发展现状

杭州市是浙江省的政治、经济与文化中心，宏观环境很大程度上影响到杭州市的发展，2013年杭州市常住人口达到884.4万人，比1990年增加了300万人口，全市生产总值从1990年的189.62亿元2013年达到了8343.52亿元，城镇居民人均可支配收入从1990年的1985元，2013年已经达到39310元，1990年的社会固定资产投资额为17.08亿元，其中房地产投资额只占到其中的7.5%，2000年，社会固定资产投资为300.96亿元，房地产投资占到了24.52%，而到了2013年，社会固定资产投资额为2041.01亿元，房地产投资额达到了1085.22亿元，占到了53.17%，2014年，开发投资、新开工施工均创历史新高，竣工反弹明显，可以看出杭州市经济在持续发展，与此同时，也为房地产业的发展奠定了强有力的基础。

四、测度方法

本文中利用的合成指数的方法是主成分分析法，主成分分析也称为主分量分析，其基本思想是通过降维，将多个指标综合为少数几个指标。

1.检验

KMO样本测度和巴特莱特球体检验：检测结果显示KMO在0.677，大于0.5，巴特莱特球体检验结果显著，所以可以进行下一步。

2.对数据进行主成分分析得到因子的特征根、方差贡献率及累计的方差贡献率，结果显示，各变量提取的成分都较高，而成为主成分满足两个条件，其一是特征值大于1，其二是累计方差贡献率大于80%，最终提取主成分Y1，Y2，Y3。

3.选择主成分后根据因子载荷系数aij与主成分系数uij之间的关系利用主成分系数表求取因子载荷系数。从而可以得出主成分表达式：

合成指标CI为各主成分的加权平均值，权数为各因子方差贡献率，表达式为：

基于主成分分析，式中最明显的部分是Y2的前五项为负数，反映了对固定资产投资影响较大的风险因素，需要在以后投资当中注意，在房地产投资中主要注意商品房销售面积带来的风险，分析合成指数可以得到，杭州市房地产是明显存在周期性波动的，这种波动是不对称的，在90年代前期，我国发展计划经济仍然发挥重要作用，波动不明显，而在90年之后杭州市房地产的波动频繁，交替出现波峰与波谷，2000左右出现了一时的杭州现象，2008年的金融危机全国房地产不景气，杭州也不可幸免，而在2009年回升迅速，又于2011年下跌之后慢慢回暖，2013年进入一个平稳期。

参考文献：

[1]刘学成. 国外房地产周期研究综述[J].中国房地产,2001（5）

[2]任栋梁. 房地产周期理论与实证研究[D].浙江工业大学硕士论文,2000

[3]邱兆祥.王涛.我国房地产经济周期划分研究（1950-2008 年）[J].经济研究参考,2009（71）

[4]周春宇.我国房地产周期性实证研究[J].产业经济,2010（5）

[5]章晨.基于马尔科夫链的股票价格涨跌幅的预测[J].商业经济,2010 （11）

[6]谭刚.房地产周期冲击——传导模型及其主要因素分析.建筑经济.2002(6、7)

[7]刘学成.国内房地产周期研究综述.中国房地产.2001(5)