“疯狂的深圳房价”

林虹

摘 要：2015年我国房地产市场两极分化严重，可谓冰火两重天。表现为以“北上广深”为代表的一线城市房价火热上涨，深圳以遥遥领先的涨幅，取代了北京和上海的领涨地位。房地产市场的阴晴变化，向来和经济风向息息相关，本文从疯狂的深圳房价背后一探究竟，结合2016年的走势和两会期间房地产新政浅谈政策调控方向。

关键词：深圳；领涨；原因；政策

一、前言

当前我国各地区房地产市场发展十分不均衡，首先是一线城市和三、四线城市有明显的分化。2000 年～2010 年，每次房价波动，一线城市和三、四线城市都是齐涨共跌，只是幅度不同。但是这次不同，四个一线城市房价上涨，平均涨幅超过 10%，但是三、四线城市房价大部分是下跌的，最大跌幅超过 5%。其次，一线城市中的领涨城市也出现变化。在以往房价上涨的过程中，领涨的城市是北京或上海，但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先，并且与其他三个城市的差距非常大。以深圳为典例，探究其房价疯长背后的动因及应对政策对于调控整个房地产市场和维持房地产市场乃至整个宏观经济的稳定意义重大。

二、深圳房价疯狂的脉络

从房地产市场报告显示的数据看，深圳房价以芝麻开花节节高走势，从2004年的平均6385元/平米飙升到2013年的21595元/平米，10年间上涨了2.38倍。在民众叹息房价花样上涨时，深圳房价在2015年更是以井喷的速度从均价“3“字头直逼”5“字头。2016年2月份深圳房价继续保持上涨态势，二手房均价为46130元/平方米，环比增长6.46%，同比增长61.72%；新房均价47248元/平方米，环比增长5.41%，同比增长52.55%。报道称“一觉醒来住房又涨了上十万”，房价疯狂可见一斑。

三、深圳房价疯狂的特点

深圳房价上涨呈现四大特征：

一是学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨。去年10月份启动新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念的房价分别涨15%和10%。

二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0-2.2万元/平米上涨到目前的3.5-4万元/平米，去年四季度到目前，两个片区的房价每平米上涨了1万元，有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍。

三是价格洼地的房价迅速上涨，比如龙岗中心区、坂田、福田南等处于价格洼地的房价，去年四季度以来上涨了20%以上。

四是结构性投资需求或入场，除了学位房成为新的投资品种外，房租连续32个月上涨，位置优越（主要是临近地铁）的中心户型次新房，有的租金超过月供，受到投资者的青睐。

四、深圳房价疯狂的缘由

深圳房价疯狂绝非偶然，其原因大致如下六个方面：

（一）政策利好。楼市回暖跟“3.30”新政有很大关系，此外和地方政府放开限购、公积金的政策以及多次降息降准等综合性因素也分不开。2016年2月29日，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，更是让一线城市火热的房市上涨根本停不下来，深圳更是节节高升。

（二）业主对房价预期乐观。可谓信心就是真金白银，业主心理价位助推房价上涨。

（三）深圳城市更新。城市更新不仅减少了廉价房供应，还推动租赁价格上涨，倒逼房价上涨。

（四）特殊的人口结构。人口年轻化是深圳人口结构的特点。深圳适龄购房人群（25-44 岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6% 和广州的39.9%。这种特殊的人口结构决定了深圳住房需求不容小觑，而存量住房的供应又相对不足，造成房价的爆发。

（五）投资报酬刺激。由于股市的不景气，创业风险高，难度大，存款进入负利率时代，投资火热的住房就成了投资者的“香馍馍”。

（六）地方债务。95%的省会直辖市是靠土地偿还地方债的，地方政府对土地财政补血具有依赖性。

五、多项措施为深圳疯狂房价降温

（一）“增”——广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞2日表示，“深圳还有100多平方公里土地，未来还有发展空间”。深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里。两会期间，国土资源部部长姜大明也表示将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。

（二）“加”——加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。深圳市委市政府正在采取措施，让保障性住房更加宜居。目前，深圳市住建局正在跟市规土委做空间规划研究，让每一个保障性小区在建设时，幼儿园、学校、公共交通、购物等配套设施同步建设。同时，市区两级政府要进一步加大保障房配套建设的投入。

（三）“打”——打击炒房、倒卖房子等投机行为。深圳市房地产经纪行业协会近日发布提示，4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。业内人士认为，此举措可打击短线炒房客，为楼市价格过快上涨降温。

（四）“限”——实行严格的限购政策，如将明确缴纳社保年限纳入购房条件以及落实差别化税收政策等。3月25日晚，深圳市政府办公厅发文，深圳楼市限购进一步升级，调控新政包括非深圳户籍购房社保缴纳年限1年改3年、首套贷款还清后二套房首付由三成提至四成等内容。

（五）“严”——严格房地产金融风险防控。3月4日，深圳市金融办下发一份防范房地产行业金融风险的函。其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与首付贷、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会对各自下辖企业推出的杠杆放贷情况进行摸底排查，梳理出产品模式和涉及金额。”与此同时，央行、银监会等金融监管部门也在密切关注深圳地区房地产行业的融资风险，要求商业银行对住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款，同时加强房地产信贷的压力测试。据媒体报道，央行深圳中心支行近期组织四大行和几家股份制银行召开住房贷款工作会议，央行在该会议上明确提出：“要求银行必须把握房贷规模，不要过度压低利率；要加强首付款审查，禁止做涉首付贷等的业务；要加强借款人婚姻状况调查，不做假离婚的业务；加强借款人还款流水审查，视风险情况提高首付和利率”。

（六）“差”——实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例。

参考文献：

[1] 李宇嘉. 深圳房价“任性”上涨，非理性还是“刚需”推动？[J]. 住宅与房地产，2015，12：12-16.

[2] 毛岱玮. 影响深圳房价因素的实证研究[J]. 特区经济，2015，05：13-16.

[3] 陈飞. 深圳房价怎么了？[J]. 商业文化，2015，20：54-57.