解密一线城市房价快速上涨及政策——以上海为视角

李 英

解密一线城市房价快速上涨及政策
——以上海为视角

李 英

本文对2016年一线城市房屋价格快速上涨的现状进行分析，发现房屋上涨的主要原因是供需失衡、政府政策、社会和心理因素以及新型金融产品造成的，并阐述了政府稳定一线城市房价的政策和意见。

房价上涨;供需失衡;政府政策；新型金融产品；社会和心理因素；政策和意见

一、一线城市房地产市场的现状

近年来中国国民经济增长减速，房地产投资增速在回落。由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，政府采取了一系列的措施促进房地产行业的发展。2015年，随着330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，多地楼市出现回暖现象。2016新年伊始，一大波楼市新政汹涌而来，购房补贴、落实契税新政，提高公积金贷款额度，买房减税，拉开了2016房地产市场去库存战役的序幕，新政对房价起了推波助澜作用。中国指数研究院数据显示，今年2月在新房环比涨幅中，北上广深四城名列前茅，深圳2月房价环比上涨5.41%，同比涨幅达到52.55%据易居研究院最新消息，2月份一线城市新建商品住宅新增供应面积为77万平方米，环比减少65.3%，同比减少29.3%。受2月末一线城市恐慌性购房情绪的释放，2月份新房成交量创2010年以来同期新高。另有数据显示，今年2月，上海市商品住宅成交71.29万平方米，同比上涨68.62%，创近七年来新高。据一财网报道，上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。多种因素导致了春节后一线城市房价快速上涨。

二、一线城市房价上涨的成因

(一)供需失衡是房价上涨的最重要原因

西方经济学基本理论分析，长期来看供求关系决定房价。央行副行长潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素。上海土地供应不足，据统计上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平米。房屋库存不足造成房屋供不应求。

据中国经济网记者了解， 2月份一线城市新建商品住宅新增供应面积为77万平方米，环比减少65.3%，同比减少29.3%；新增成交面积为221万平方米，环比减少37.4%，同比增加57.0%。2月份受农历春节影响，房企在推盘上一直比较保守，进而使得二月份市场销售欠佳。不过受2月末一线城市恐慌性购房情绪的释放，今年2月份的新房成交量创2010年以来同期新高。

随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。一线城市由于领先的经济发展水平、优越的教育、医疗、体育等公共服务供给吸引了大量的外来人口。

(二)政府政策助推房价上涨

2016年购房补贴、落实契税新政，提高公积金贷款额度，买房减税，我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，上海这样的热点城市地王频现。2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，预计2016年货币供应总体将保持充裕，信贷将保持较快增长。对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人的支持力度将进一步加大金融政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。

财税政策专家认为，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。“加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。宽松的财政货币政策增加了房屋的需求，推动房价进一步上涨。

国家近来不断推出刺激楼市的政策，从2月22日开始又下调个人购房的契税和个人卖房的营业税，本意是希望刺激各个城市的楼市销售，但楼市销售增长的只是一线城市和部分二线城市。

(三)社会和心理因素推动房价继续上涨

2016年中国经济下行压力较大，各个行业都将面临严峻的挑战。工业企业不景气，股市的暴涨暴跌，高收益理财受挫，房地产避险、保值、增值的特点和房价的上涨促使大量的投资资金流入楼市。一线城市的房价上涨也吸引房企回归一线城市拿地推高了地价，土地资源越来越稀缺，地价不断攀高使上海等一线城市地王频现。房地产开发成本不断上升也推高了房地产价格。

中国传统观念中房屋是家庭重要的部分，有房子才能安居乐业，丈母娘推动中国房地产绝非笑谈。许多家庭用全家及至几辈人的储蓄购买房屋，中国人的传统观念推动了中国房地产的持续运行；同时房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，也影响了人们的心理预期。人们买涨不买跌的心理促使更多的人加入到买房的大军中。在自住和投资双重拉动下上海等一线城市的住房价格一路攀升。

经济学家马光远认为：”在2016年中国经济的大背景下，一线城市的房价上涨有三个支撑：一是政策支撑，去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里；二是供求关系，一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大；三是未来的预期，未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。这三大因素决定了，如果没有大的经济动荡，一线城市房价上涨的趋势不会轻易改变。”

(四)新型金融产品加剧房价上涨

2014年至2015年，种类繁多的杠杆工具催生了A股市场巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在一线城市的房地产市场重演。近年各家房地产B2C平台，如搜房、链家、平安好房等，都推出了首付贷产品，深圳、北京、上海等房价大幅上涨的一线城市都出现包括自买自卖转按揭、众筹和P2P等互联网炒房。多种杠杆炒房手段应运而生。金融杠杆放大了房屋需求推动了一线城市房价的非理性上涨。

三、政府的政策措施

一线城市和部分二线城市近期暴涨的房价，已经引发相关地方政府和多个部委的强烈关注。对于一线城市稳定房价的措施，住房和城乡建设部部长陈政高表示：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。

有人推测，目前北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策，“两会”后便可能出台相应的调控措施，包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等，以抑制房价的过快上涨。3月25日上海公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为“沪九条”。(1)市政府建立进一步加强本市房地产市场监督工作的联合会议制度；(2)加大住房用地供给力度：(3)从严执行住房限购政策；(4)实行差别化住房信贷政策；(5)强化市场监管和开展执法检查：(6)推进廉租房和公共租赁住房并轨运行；(7)多渠道筹措人才公寓住房;(8)搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理；(9)加快旧区改造和“城中村”改造。

一线城市房价暴涨产生了巨大的房地产泡沫，当房地产泡沫被戳破之时受害者只能是购房的普通民众。在政府采取措施稳定一线城市的同时，广大民众也要保持理性不要接房地产泡沫的最后一棒。(作者单位：常州工学院图书馆)

[1] 黄燕芬,张磊,. 2016年中国房地产业主基调:去库存、稳市场[J]. 价格理论与实践,2015,(12).

[2] 商如斌，李康敬 南京房价快速上涨成因及对策分析[J].南京审计学院学报.2007(4).

李英(1967-)，常州工学院图书馆，讲师，研究方向：社会、经济问题。