反向抵押贷款的在我国推行的困境及其对策

张 蕊

(中南民族大学 湖北 武汉 430070)



反向抵押贷款的在我国推行的困境及其对策

张 蕊

(中南民族大学 湖北 武汉 430070)

我国老龄化问题日益严重，住房反向抵押贷款的提出与推行，是我国现有的诸多养老模式的有益补充。本文探讨了反向抵押贷款在我国推行的种种困境，针对这些困境，分别从加大宣传力度，减少传统观念影响、完善金融市场、正确评估房地产市场以及健全相关法律法规方面提出建议，为我国推行反向抵押贷款提供参考。

老龄化；养老模式；反向抵押贷款

一、引言

反向抵押贷款是指有房屋产权的老年人将房屋抵押给相关金融机构，金融机构对老年人的年龄、身体状况、预计寿命、以及房屋价值进行评估后，将房屋的价值按年支付给借款人，直至借款人身故。借款人在生存期间继续享有房屋的居住权并对房屋有维护职责，在借款人死亡后，相关金融机构将拥有房屋的产权，可以对房屋进行销售、出租以及拍卖等，所得到的资金将被作为借款本息进行偿还，如果房屋升值，那么升值部分也由金融机构所享有。

反向抵押贷款是我国近几年新型的养老模式，是由于我国人口老龄化日趋严重，所以被提出的。国际上通常把60岁以上的人口占国家总人口比重达到10%，或者65岁以上人口占国家总人口的比重达到7%作为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。截止到2015年，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。

目前，我国老年人主要所采用的养老方式一是社区养老，二是居家养老，三是机构养老。但是，如论选择哪种养老方式，资金都是非常重要的。面对如此严峻的人口老龄化问题，国家是否有足够的资金去解决老年人的养老问题是目前大家关心更是担心的问题，因此，寻找一项能够基于我国基本国情，缓解我国基本养老问题，更能够使人民放心的新型养老模式至关重要。

二、推行反向抵押贷款的必要性

面对我国日益严峻的人口老龄化问题，发掘新的养老模式对缓解我国养老困境的难题有重大的现实意义。我国目前已经存在的养老模式有很多的局限性与不足，在某些方面无法全面满足老年人的养老需求。

(一)机构养老模式供给不足

机构养老模式在应对我国人口老龄化的过程中被广泛应用，是我国基本的养老模式之一。根据我国实际情况与养老现状，机构养老仍然存在很多的不足。首先，我国的人口老龄化发展迅速，日渐严重。养老机构的全面建设需要大量的资金以及需要占用部分土地资源，由于我国有限的养老资源，大力建设各种养老机构来解决我国的养老问题可行性较低。其次，随着社会经济快速发展，老年人对养老提出更高水平的要求，而目前，我国的各种养老机构所呈现的养老服务种类单一，对老年人的吸引力较低。社会中存在数量较多的民营养老机构，这些养老机构缺乏统一的管理与监督，形成了公立养老机构没有床位，而民营养老机构门口罗雀的局面。

(二)社区居家养老模式存在问题

目前中国城市老年人空巢家庭的比例已经达到了49.7%，与2000年相比较提高了7.7个百分点，如何较好的解决空巢家庭的养老问题，已经成为社会关注以及亟需解决的问题和难题。大力发展社区养老和居家养老是目前解决空巢家庭的主要措施与方法。但是就目前我国的社区及居家养老模式来看，这两种模式都存在一定的问题和不足之处。首先，我国社区居家养老模式还处于初级发展阶段，养老市场没有建立起真正的社区居家养老服务体系，没有形成产业上的规模效应。其次，我国的社区居家养老模式没有统一的标准与规范，不同的居家养老公司提供的服务不同，并且大多数的服务公司只是提供了最基本的家政服务，并没有考虑到空巢老人的实际需求与心理需求。

(三)异地养老模式全面推行存在困难

随着我国经济的快速发展，一部分的老年人养老支出能力大大增强，他们可以选择异地养老。因此，异地养老模式也成为一种新兴的养老模式。异地养老模式在平衡我国区域间养老不平衡的问题上起到一定的积极作用，同时满足了一部分老年人的个性化养老需求。但是，异地养老并不适合作为一种普遍的养老模式进行推广与发展。首先，异地养老模式需要一定的经济基础，较高生活成本跟物价水平使得部分老年人的可支付能力降低，这从一定程度上制约了异地养老模式的发展。其次，户籍制度的隔离以及异地养老相关的法律法规的不健全，使得选择异地养老的老年人的社会保险、社会福利无法得到有效的保障。

三、推行反向抵押贷款的困境

住房反向抵押贷款在一些西方国家已经成功推广，虽然反向抵押贷款最早起源于荷兰，但是美国是反向抵押贷款发展最成熟的国家。我国推行反向抵押贷款困难重重，主要体现在以下四个方面。

(一)传统的文化观念

美国能够成功推行反向抵押贷款的一个重要因素就是美国是一个崇尚自由的国家，老年人对自己的财产与资金的处理有绝大部分的处理权，这种开放的文化观念是美国成功推行反向抵押贷款的一个重要前提。我国老年人传统思想浓厚，在财产处理方面具有浓厚的家庭观念，把房产留给子女的观念根深蒂固。中国人将家看成是安身立命之所，房屋是建立家庭的基本条件，老年人无法将房屋抛弃。因此，很多老年人不愿意通过抵押房产来获得较高的养老水平与条件，他们更愿意将房屋作为遗产留给下一代。正是这种传统观念的束缚，反向抵押贷款的推行群体不是很多。所以，在我国全面推行反向抵押贷款存在一定的困难。

(二)金融市场不发达

完善与发达的金融市场是成功推行反向抵押贷款的必要条件，美国成功推行住房反向抵押贷款正是因为美国有较发达的金融市场。我国目前属于经济体制转轨时期，所以我国金融市场不完善，金融产品单一化，抵押贷款程度有限，抗风险能力较低。住房反向抵押贷款产品的开发与研究相对复杂且风险较高，这要求较完善的金融市场。

(三)业务风险较大

反向抵押贷款产品复杂性强，风险大，这主要体现在两个方面，一是老年人面临的风险，二是贷款机构面临的风险。

老年人主要面临的风险就是贷款机构的违约、破产导致业务无法继续维持，老年人的利益受到损害。以及房屋抵押出去后，房地产市场行情变化，房价走高所带来的利益损失。

而贷款机构所面临的风险更为复杂，主要表现如下：

1.老年人预期寿命的风险

反向抵押贷款的推行必然要考虑到借款人也就是老年人的预期寿命，一般而言，老年人的预期寿命都存在一种信息不对称的情况。而反向抵押贷款如果不能很好的对老年人的寿命进行预测的话，带来的风险是不可估计的。因为如果预期寿命比实际寿命短很多，那很有可能出现房屋价值不足以偿还借款本息的风险，如果这种情况出现较多，金融机构很可能面临倒闭或者破产的可能性。

2.房屋价值波动造成的风险

反向抵押贷款是以借款人房屋作为抵押物的，所以对房屋价值的评估对反向抵押贷款的实施有至关重要的作用。由于反向抵押贷款相对来说贷款期限较为长，而房屋作为唯一还款保证，所以，房屋价值的预测风险也是不可忽略的。但是，要准确评估房屋未来价值是一件十分困难的事情，因为房屋价值波动较大，为准确预测带来了很大的考验。

(四)相关法律法规不健全

目前我国住房反向抵押贷款并没有上升到一项重要的国家政策和制度的安排，因此相关的法律法规不是十分健全。我国目前从政府层面推进住房反向抵押贷款，将住房反向抵押贷款界定为养老保险的一种，对于银行等其他金融机构能否开展住房反向抵押贷款没有做出明确的说明与规定。缺乏完善的法律法规，不仅使得群众对住房反向抵押贷款失去了信心产生了顾虑，同时也使得有意向开展此项业务的相关金融机构畏缩不前。

四、实施对策及建议

(一)加大宣传，减小传统观念影响

中华民族历史悠久，中华文化更是博大精深，自古“养儿防老”的观念就坚不可摧。推行反向抵押贷款，必须考虑到这种传统观念的影响。对于许多80后、90后来说，他们的思想观念比较开放，勇于尝试新鲜的事物，更加易于接受反向抵押贷款，但对于他们的父母来讲，接受一项新的政策或者产品实属不易，他们总是会想在自己百年后为子女留下点什么。所以，推行反向抵押贷款必须加大宣传力度，更好的讲解其实质内容，让老年人对其有所了解，减少传统观念对老年人的影响。

(二)完善金融市场

我国的金融市场发展缓慢，就目前来看，金融市场不是很发达，社会信用体系也不健全，各类金融产品数量较少，管理体制也比较落后，各类产品的风险预测与评估与发达国家比较有很大的差距。

反向抵押贷款产品理念先进，复杂性较强，面临的风险较大，涉及的领域较广。对于我国目前的情况来说，首先要完善金融市场的发展，提高金融机构市场的竞争力，完善金融市场的风险管理能力。其次，要学习较强的外资金融机构的成功经验，在与外资金融机构的竞争与合作中提炼精华，提高自己的市场竞争力、风险管理能力以及对新型产品的研发能力。

(三)正确评估房地产市场

一般而言，当经济过热时，市场对房地产有较大的需求，这会加速房地产价格的飙升，于是房地产泡沫就出现了。该泡沫的出现，势必会影响到反向抵押贷款的顺利推行。

长期来看，房价整体会呈上升的趋势，但如果出现错误的判断，误把房地产泡沫当做正常的房产升值，就会产生较为严重的后果。所以，在设计反向抵押贷款产品时，必须要确定好房产的升值率，这样在今后的实施中，才不会出现不良结果。

(四)健全相关法律，提供政策优惠

反向抵押贷款作为一种新型产品的出现，必须有一个中间体来保证借款人与贷款人都能够自觉自愿行使自己的权利并且履行自己的义务，这就要求我国政府颁布相关法律法规保证反向抵押贷款的顺利推行。并且，政府应该给予借款人跟贷款人一定的优惠，比如可以免收借款人从金融机构获得养老金的税金，降低贷款机构此项业务的营业税、增值税等。通过提供这些优惠政策，可以提高借款人与贷款人的积极性，从而为我国顺利推行反向抵押贷款做出贡献。

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张蕊，女，汉族，内蒙古人，在读研究生，中南民族大学，研究方向：区域经济学。