农村房屋连环买卖合同的效力

文/徐小飞

农村房屋连环买卖合同的效力

文/徐小飞

丈夫去世　为了儿子他村另买房屋

孙维英与丈夫路大勇是北京市延庆县千家店镇某村的模范夫妻，夫妻恩爱有加，相敬如宾，让其他村民羡慕不已。夫妻俩结婚后经营了一家农家院，得利于当地政府大力发展旅游的好政策，这几年来千家店百里画廊景区游玩的人日益增多，夫妻俩辛勤劳动，经营有方，农家院生意非常红火。2004年儿子路逢春出生，更是让夫妻俩高兴不已，感觉生活更有奔头了，村民们都说他们的生活过得比蜜还甜。

然而，天有不测风云，人有旦夕祸福。2008年7月的一天，路大勇驾驶一辆皮卡车出去进货，天晚了，朋友想留他在延庆县城住一晚，第二天一早再回去，但路大勇想念孙维英娘俩坚持要回去。从延庆县城到路大勇所在的村庄有80多公里，有一段山路非常崎岖，路大勇虽然很熟悉这里的路况，但也许是他疲劳过度，车开到一个急转弯处，他没有及时打方向盘，皮卡车一下冲下山沟。等孙维英赶到时，路大勇已奄奄一息，去世前，他挣扎着告诉孙维英说，他们夫妻缘分尽了，如果有合适的人，让孙维英带着路逢春改嫁，但希望孙维英看在以往夫妻情份上，好好培养路逢春成长。

安葬好丈夫路大勇后，孙维英非常思念亡夫，整天以泪洗面，也无心经营农家院，生意慢慢变差，最后孙维英把农家院关闭了。孙维英有个舅舅叫张在兴，在延庆旧县镇某村居住，他看到孙维英整天茶不思、饭不香的，担心她得抑郁症有个三长两短，就建议她搬出来住，一来为了避免睹物思情，二来也为了孩子有个好的学习环境。孙维英想起了丈夫去世前的嘱托，在众人的劝说下，决定搬家，让舅舅张在兴帮忙留意村里有没有合适的房子。

2008年11月8日，张在兴兴冲冲地给孙维英打来电话告诉她，他所在的旧县村有个叫张超的村民想卖房子，问她是否愿意购买。孙维英觉得待售的房屋所在地段不错，关键是房屋边上有个小学，孩子上学非常方便，于是决定购买。孙维英与张超经过多次商谈，双方达成房屋买卖协议：张超将坐落于延庆县旧县镇某村的5间房屋出售给孙维英；孙维英一次性支付给张超购房款50 000元。孙维英和张超在协议上签字捺手印，张在兴作为见证人也在上面签字。孙维英担心张超日后反悔，要求张超和自已一起去村委会盖章确认。

孙维英慢慢从丈夫去世的阴影中走出来，为了让儿子路逢春有个好的居住环境，2009年3月她拿出了全部的积蓄，把张超原来的5间北房拆了重新翻盖了。看着新盖的5间敞亮的大北房还有挺大的一个院子，孙维英觉得很满意，但唯一让她有点遗憾的是，自己和儿子的户口还在千家店镇的村子里，由于当地政策所限一时半会也迁不过来，但想到儿子已经顺利在这边的小学上学了，她觉得户口能不能迁到村里也无所谓了。为了让儿子在县城接受更好的教育，2014年8月，孙维英以15万元的价格把房子卖给了舅舅张在兴，自己和儿子搬到延庆县城居住，但由于该房子一直空闲，孙维英有时候也回来住。

房价上涨卖房者要求确认合同无效

2015年4月的一天，孙维英接到法院的开庭传票，让她于特定日期去应诉。孙维英有点摸不着头脑，自己一直没和别人发生争执，怎么会被告上法庭呢？通过仔细阅读起诉状，孙维英才明白了事情的原委，原来是张超以孙维英的户口不在本村为由，认为自己与孙维英签订的房屋买卖协议无效，要求法院确认他们之间签订的房屋买卖协议无效，并要求孙维英返还房屋。

法庭上，孙维英非常生气，坚决不同意张超的诉讼请求，表示张超是在房屋大幅升值和日后拆迁可能获得高额拆迁利益的驱动下，才不讲诚信要求自己返还房屋的，孙维英认为房屋买卖协议是双方平等自愿达成，村委会也在协议书上盖了章，自己依据合同给付了全部房款，并对房屋进行了翻建和装修，全家人在里面居住了好几年，何况现在房屋已经卖给了张在兴，请求法院驳回张超的诉讼请求。张超得知孙维英已将诉争房屋卖给了张在兴，要求追加张在兴为第三人。张在兴陈述，自己户口就在村里，孙维英已于2012年把房子卖给了自己，自己当然是房屋的所有权人，不同意返还房屋给张超。法庭上，孙维英和张在兴站在一边，指责张超出尔反尔、言而无信，张超则搬出《土地管理法》，认为自己依法行使权利天经地义。双方情绪都很激动，你一言，我一语，吵得不可开交，双方几乎大打出手，经法庭多次制止，双方情绪才得以平静下来。一些当地村干部和村民也来旁听案件审理，想借此机会解除心中疑惑，一些人大代表和政协委员也通过各种渠道关注案件审理情况。

法院审理认为，宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部依法流转。在处理农村房屋买卖合同纠纷时，应坚持尊重历史，照顾现实，在严格限制转让宅基地行为和平等保护双方合法权益之间寻求平衡。本案中，张超与孙维英经平等、自愿协商，签订的房屋买卖协议，双方签订后进行了实际履行，孙维英对房屋进行了翻修且居住多年，后孙维英又将房屋卖给了第三人张在兴。鉴于诉争房屋连环买卖过程中，所签订合同均属双方当事人真实意思表示，且由于张超和张在兴均属同一集体经济组织成员，诉争房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，应属合法有效，故判决驳回张超的诉讼请求。

【法官释法】农村房屋买卖有较大法律风险

随着经济社会和城镇建设的发展，农村房屋买卖现象较为普遍，而且买卖主体的范围也从同一集体经济组织成员之间，发展到跨村、跨县镇、跨区县甚至跨省市之间。如，河北周边地区的一些农民出于务工、看病、孩子上学方便等原因，选择在北京郊区县购买一处房屋，举家搬过来定居。再者，农村房屋较为低廉的价格受到一些城镇居民的青睐，也有一些市民认为农村环境污染少、空气清新选择来农村买房居住。

近年来，因小城镇改造和新农村建设需要，农村土地价值不断增加，房屋拆迁后可获得高额补偿费用等原因，房屋出让方发现其原有房屋存在巨大升值空间，当初出卖房屋的价格与现在市场价存在较大差价，故而反悔，以买房人不具备房屋所在地集体经济组织成员资格为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，要求买房者返还房屋。据延庆县法院调查统计，近3年来，该法院已经受理了200余起农村房屋买卖合同纠纷案件，且有逐年增长趋势。换而言之，农村房屋买卖合同纠纷正以案件的形式向法院聚集，已成为危害农村和谐稳定的一个因素，也对人民法院的审理、执行工作提出挑战。类似相关案件立案难、审理难、执行难成为困扰法院工作的一大难题。

同村村民之间买卖房屋，因双方均为本集体经济组织成员，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少发生。争议较大的主要为如何认定外村村民或城镇居民购买农村房屋的合同的法律效力问题。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定：“村民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”2004年11月国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从上述法律法规可以看出，宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与其特定的身份相联系，非本集体经济组织成员，不具备取得该村宅基地上房屋的资格和条件，故双方签订的农村房屋买卖协议为无效合同。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据相关法律法规可以看出，我国涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同效力认定确立了无效为原则，认定合同有效为例外的适用规则。如双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时房屋买受人已经将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织等其它特殊情形，可以认定该农村房屋买卖合同有效。

在司法实践中，农村房屋连环买卖情形并不少见，其牵涉到的当事人更多，法律关系更为复杂，矛盾也更为突出。如何认定农村房屋连环买卖合同的法律效力，目前我国的法律法规及相关司法解释都没有明确规定，司法实践中也存在较大争议。但房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其它法定无效情形予以确认。笔者认为，如果当事人签订和农村房屋买卖合同是双方当事人之间真实意思表示，且房屋买卖行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的人员，该农村房屋买卖合同并没有违反法律强制性规定，为保护交易安全，维护农村社会和谐稳定，应该认定该房屋买卖合同有效，双方应尊重诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。

认定农村房屋连环买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析，重点查明以下几点可能影响合同效力的事实和因素：一是房屋买卖合同双方的身份情况，尤其要查明被告的身份关系，包括：户籍状况、居住时间、随同居住的家属情况、有无其它住所、是否具备腾房条件；二是要查明房屋出让方是否有宅基地使用权、是否为房屋所有权人；三是查明购房者购买房屋后对房屋有无翻建、改建、扩建和装修等情形；四是要查明房屋出让有无经过审批、登记手续，集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用权持何种意见。

当前，农村房屋买卖现象的大量存在，牵涉到国家和社会各个方面的利益，是一个关乎国计民生的重大问题。农村房屋买卖尤其是非本集体经济组织成员的房屋买卖行为具有法律风险，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严；另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患，更为严重的是，将危及国家保护耕地政策。人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时，一定要慎重处理，在情理法之间探寻解决之道，协调各方利益、妥善处理，全面考虑房屋出卖方因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及房屋买受人因房屋现价和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，努力实现法律效果与社会效果有机统一。

责任编辑／郑洁